Все еще очень сложная экономическая ситуация в стране не дает рынку недвижимости полностью восстановиться и вернуться к докризисным параметрам, а значит этот рынок по-прежнему является рынком покупателя. Никто не будет спорить с утверждением, что сейчас покупателю найти подходящий объект проще, чем продавцу найти хорошего покупателя. Однако тут следует учесть, что выгодная, с точки зрения покупателя, позиция рынка, когда покупатель может выторговать приличную скидку, может обернуться другими уловками продавца.
Продавец в большинстве случаев понимает реалии рынка и необходимость снижения цены на свой объект. Но кому же хочется получить за свою квартиру меньше?
Согласно одной из рыночных теорий, в случаях, когда ценовая конкуренция невозможна, в игру вступает конкуренция дифференциации товара. Ценовая конкуренция на любом рынке — игра очень жесткая, и лишь лидеры рынков способны к ней. Т.е. либо вы устанавливаете самую низкую цену и покупатель ваш, либо самую высокую, но и объект у вас должен быть уникальный и лучший. На рынке недвижимости первый случай продавцам не выгоден и не интересен, а объектов, подходящих под второй случай — единицы.
Именно поэтому, дабы оправдать цену, продавец изыскивает преимущества своего объекта. Когда такие преимущества есть — это хороший вариант для покупателя.
Но часто бывает и так, что чтобы не снижать цену, продавец просто тщательно скрывает недостатки. Здесь, конечно, речь идет квартирах вторичного рынка недвижимости, то есть квартирах и домах в которых уже жили. И «обжитость» часто только помогает эти недостатки скрыть. Даже при первом просмотре «незамыленный» взгляд не в состоянии уловить все. Конечно, практически все покупатели, осматривая квартиры, не придают значения мелким недостаткам, считая, что все они будут устранены при проведении ремонта — все равно же его надо делать! Однако есть детали, которые могут обойтись в гораздо большие суммы затрат, чем вы предполагали, поэтому, осматривая квартиру нужно обратить внимание на все «мелочи», чтобы сделать правильный выбор и не переплатить на ровном месте.
На что же нужно обратить внимание покупателю?
Электрокоммуникации. Красота розеток и выключателей может скрывать поврежденные кабели. В этом случае вам придется не просто менять розетку, а «штробить» стену до ближайшей разводной коробки, менять кабель, штукатурить шов и переклеивать обои. Так что поинтересуйтесь у хозяина, как давно менялась проводка и из чего она сделана. Кстати, чтобы проверить алюминиевая или медная разводка (что, конечно же, предпочтительней) в квартире, достаточно раскрутить любую розетку и посмотреть на подходящие к ней провода.
Гипсокартон. Сделанные из гипсокартона стены, хотя и красивы, могут стать для вас проблемой, если ремонт делался давно и кое-как. Бог знает, что может быть за ними. Если коммуникации проложены за гипсокартонном, то любое повреждение их чревато внеочередным масштабным ремонтом. Хорошие строители выводят все стыки проводов, предохранители, клеммы и т.п. на поверхность, например, за декоративные карнизы с тем, чтобы потом до этих технических деталей можно было добраться.
Скрытые коммуникации: электросети, водопроводы и отопительные трубы под полом, за гипсокартоном и декоративными панелями. Это все красиво, функционально, и, как правило, обязательный атрибут квартир с так называемым евроремонтом. Обязательно потребуйте разводную схему, схемы электрофаз, вентилей и вывода на электрощит у предыдущего хозяина. Либо вы никогда не разберетесь в этих хитросплетениях, либо вам придется снимать панели. Также выясните, как поменять лампы, если стоят современные светильники, как они подсоединены, каково напряжение (220 или 12 вольт), есть ли скрытые трансформаторы.
Ковролин и линолеум. Тут возможны две основные проблемы. Если вы не собираетесь его пока менять, имейте в виду, что это могут быть старые дизайны, которых вы не найдете в магазине. Попросите остатки у продавца. Вторая проблема — то, что под напольными покрытиями. Если это бетонная стяжка, полы могут быть холодными, но не преподнесут сюрпризов. Но если под ними ДВП, фанера или еще бог знает что, то все это может отсыреть, прогнить, просесть, начать скрипеть. Особенно это касается квартир- «утопленниц». Потолки и стены могут быть отремонтированы, а прикрытый покрытием пол и лаги под ним продолжают гнить.
Углы и плинтуса. В старых домах следует обратить особое внимание на наличие под ними дыр, трещин, плесени и прочих «прелестей». Обратите внимание на наличие щелей — причем не только между окном и стеной, но и в стенах, дверных проёмах. Помните, что картина на стене или роскошный ковёр могут быть не только элементами дизайна, но и маскировочным средством. Загляните и за шкафы, за и под батареи, под ванну, в углы кладовок. Проверьте и работоспособность батарей. Конечно, в теплое время года сделать это не получится, а вот в отопительный сезон выберите день похолоднее и ветренее и идите смотреть квартиру.
Остекление и обшивка лоджий и балконов. Проверьте, работают ли механизмы, открываются ли рамы. Особенно, если квартиру осматриваете в холодное время года, когда не очень-то хочется выходить на холод. Под обшивкой и панелями в старых домах могут сыпаться стены, трескаться цемент и т.д. Если окна и балконные двери металлопластиковые, посмотрите, не рассохся ли уплотнитель — ведь его замена может обернуться в круглую сумму.
Многие покупатели основное внимание уделяют осмотру сантехники. Конечно, это очень важно — только нужно знать, что смотреть. Если вам кажется, что унитаз или раковина не очень белые, то это не так и страшно — ведь каждый третий (новый) владелец квартиры меняет сантехнику (раковину, ванну, унитаз). А вот на трубы стоит обратить внимание — если они металлические и свежепокрашенные, то проведите по ним рукой — трубы должны быть гладкие, знайте, что кусочки ржавчины и старой краски все равно «прощупываются» под новой краской. Если трубы, стояки и сантехника в хорошем состоянии — это хорошо, но имейте в виду, что по внешнему виду сантехники вы не узнаете о том, с какой регулярностью вас может заливать сосед сверху. Поэтому надо не только смотреть, но и нюхать и щупать. Влажные стены, грибок, неприятный запах — вот это вас должно насторожить. Если сразу при входе в квартиру вы чувствуете какие-то посторонние ароматы, смело отказывайтесь от подобного жилья.
Сразу проверьте исправность электрощитка (контактов и автоматов), вентилей и водомеров. Обратите внимание и на входные двери — их состояние и состояние замков. Если это новая дверь со сложными замками, возьмите у хозяина адрес фирмы-изготовителя или установщика. Возможно на них существует гарантия.
При поиске квартиры на вторичном рынке, запомните еще одно правило — в один день не стоит просматривать более двух квартир: чем больше деталей вам приходится проверять и запоминать, тем больше шансов, что вы пропустите что-нибудь важное.
Надеемся, что эти рекомендации помогут Вам сделать правильный выбор и наслаждаться жизнью в новой квартире. Удачной покупки!
