Бум залогового жилья, который прогнозировали в прошлом году, не произошел. Список ипотечных должников и список выставленных на сайтах банков объектов недвижимости достаточно велик, но до продажи дело так и не доходит. О судьбе этого жилья рассказали банкиры и участники рынка.
В ожидании залогового жилья.
В распоряжении банков находится большое количество квартир, домов, земельных участков, однако продавать их сегодня банки не спешат. «Банкам проще дождаться более-менее заметного роста цен на недвижимость - через два, три, пять лет - и только после этого выставлять залоги на продажу», - считает президент Украинского аналитического центра, кандидат экономических наук Александр Охрименко.
Заместитель председателя правления «Брокбизнесбанка» Наталья Синявская отметила, что так как механизм изъятия и реализации заложенного имущества несовершенен, рынок недвижимости неактивен. Поэтому маловероятно, что количество заложенной недвижимости, выставляемой на продажу, к концу 2010 года возрастет.
По словам А. Охрименко, для банков есть возможность продать залоги по текущей рыночной цене, которая значительно ниже залоговой, и списать убытки в конце года. Но массово этот механизм использовать не получится: списание убытков происходит за счет капитала банков, и если переусердствовать - можно выйти к концу года на отрицательный баланс. «То есть все, что сегодня банки делают - это ждут», - отмечает эксперт.
Сказать, что ипотека в Украине отсутствует вообще, тоже нельзя. Некоторые банки, например, предлагают кредиты на залоговое жилье. Таким образом финучреждения решают вопрос с проблемными кредитами, а заемщики - могут получить жилье на довольно выгодных условиях.
Так, хотя стоимость залоговой квартиры будет на 20-30% выше, чем в среднем по рынку, банк предлагает «старые» условия по кредиту - например, кредит в валюте под 12%. Таким образом, хотя номинальная стоимость жилья и выше, с учетом невысокой ставки заемщику будет выгоднее взять залоговое жилье, чем оформлять кредит «с нуля» по действующей сегодня ставке в гривне. При этом запрет на валютное кредитование в данном случае не будет действовать, поскольку формально происходит переоформление выданного ранее валютного кредита на нового заемщика.
Кредитный брокер Сергей Подгорный советует: «При приобретении залогового имущества с банком нужно торговаться, как и с обычным владельцем». При этом однокомнатные квартиры банки практически не продают, потому что это рентабельное имущество.
Продадут или нет?
Наталья Синявская считает, что в этом году ипотека, скорее всего, по-прежнему будет предлагаться небольшим количеством банков, в основном под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам или в рамках кредитовании недвижимости в совместных с застройщиками проектах. Процентные ставки по ипотечным кредитам изменятся незначительно.
На размер ставок будет влиять изменение стоимости ресурса, а также количество кредитующих банков и наличие конкуренции между ними. Повлиять на развитие ипотеки и размер процентных ставок также могут действия государства, направленные на поддержание строительной отрасли, включающие в себя компенсационные механизмы для банков либо заемщиков.
В то же время А. Охрименко считает, что на залоговое жилье кредиты выдавать будут. «Такого рода ипотечные кредиты будут развиваться в 2010 году», - считает эксперт. Мало того, именно такую схему кредитования предлагают многие банки, заявляющие о возобновлении ипотеки.
Вместе с тем, о полноценном восстановлении ипотеки говорить слишком рано. «Ситуация прошлых лет не повторится. Это был не ипотечный рынок, это бы ипотечный бум», - подчеркивает А. Охрименко.
При этом возрождение ипотечного кредитования невозможно без снижения процентных ставок. «Активного кредитования не будет, пока ставки не опустятся до 12% годовых. Даже 18% - это много, а предлагаемые сегодня ставки - вообще неподъемные», - считает эксперт.
А теперь давайте посмотрим, насколько активно сегодня банки продают залоговое жилье.
Так «Альфа Банк» реализует 21 квартиру в различных городах Украины, кроме Киева. Максимальная стоимость залоговой квартиры $450 тыс. (5-комнатная квартира в Харькове). Минимальная – $20 тыс., в Макеевке (Донецкая обл.). Банк также реализует 12 домовладений, среди них 2 находятся в Киеве. Кроме того, реализации подлежат 14 земельных участков.
«ПриватБанк» выставил на реализацию: 235 квартир, 377 домов и 34 объекта коммерческой недвижимости.
«Райффайзен Банк Аваль» предлагает на реализацию около 300 квартир и 200 домов, около 70 земельных участков.
«Укрэксимбанк» выставил на реализацию 13 квартир, 11 коммерческих объектов, 6 земельных участков.
300 квартир предлагает на реализацию «Надра Банк», в залоге у банка также находятся 230 домов и 740 земельных участков в разных регионах Украины.
по материалам dom.ria.ua
