Уже прошло более года с того момента как в нашей стране разразился пресловутый финансовый кризис — кроме прочих неприятностей он лишил людей возможности получения ипотечного кредита. Прогнозы по поводу возобновления выдачи таких кредитов были разные — как совсем мрачные, так и слишком радужные. Истина, как всегда, где-то посередине — получить ипотечный кредит сегодня очень непросто, но все-таки возможно.
Декларируют выдачу ипотечных займов сейчас примерно дюжина украинских банков. Пять банков («БТА Банк», «БМ Банк», Фольксбанк, Кредобанк, Universal, УкрБизнесБанк) готовы кредитовать «вторичку». Еще пять (Ощадбанк, «Аркада», Кредитпромбанк, «Киевская Русь», Пиреус Банк) выдают кредиты на строящееся жилье. Укрэксимбанк работает и с «вторичкой», и с «первичкой».
Ипотеку сейчас предлагают оформлять исключительно в гривнях, под 20-28% годовых — «вторичку» и под 15-24% — «первичку». Предложения в валюте, скорее, исключение, чем правило.
Но, даже кредитуя в национальной валюте, банки все равно пытаются переложить валютные риски на клиента.
Отметим, что ставки по «первичке» намного ниже, чем по «вторичке». Это связано с тем, что банки сейчас кредитуют только «свои» объекты, в которых заморожены ранее выданные застройщику кредиты. Цены там, кстати, могут быть повыше рыночных.
Помимо высоких ставок, банкиры удивляют заемщика расширенным перечнем обязательных страховок. Теперь почти во всех банках от заемщика требуют страховать не только объект недвижимости, но и свою жизнь, и трудоспособность.
Необходимый собственный взнос начинается с 30% , но в идеале банки хотят видеть у заемщика на руках половину требуемой для покупки суммы. Кстати, в таком случае кредитную ставку ощутимо снижают — на 1-3 процентных пункта.
Максимальные сроки кредитования редко переваливают за 20 лет. Часто срок займа ограничивают 5-10 годами, что неприемлемо для многих заемщиков. Ведь при сокращении срока кредитования увеличивается обязательный платеж, а значит, возрастают и требования к платежеспособности заемщика. А на сегодняшний день, платежеспособность клиента — это основной камень преткновения при выдаче кредита.
Одно из главных требований банков — официальное подтверждение доходов. Причем их должно хватать не только на платеж банку, но и на другие расходы семьи. То есть сумма максимального ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 60% среднемесячного официального дохода заемщика. К тому же, видимо, сталкиваясь с большим количеством поддельных справок о доходах (многие ли украинцы могут похвастать «белой» зарплатой в требуемом размере?), банки стали более пристально изучать документы о трудоустройстве. Во многих финучреждениях требуют историю карьерного роста будущего заемщика за последние несколько лет. В принципе, банк принимает в расчет косвенные доказательства состоятельности клиента. К примеру, если человек в последнее время делал крупные покупки, то это принимается как свидетельство наличия больших реальных доходов.
Ужесточился и возрастной ценз для заемщиков. Тем, кто младше 25 лет и имеет стаж работы меньше пяти лет, даже нет смысла обращаться в банк. Кроме того, заемщик должен жить и работать в городе, где приобретается недвижимость. Ну и главное — отсутствие у претендента на заем негативной кредитной истории. А еще лучше — наличие позитивной, да еще и в этом же банке. Но даже весь букет необходимых качеств вовсе не гарантирует положительного решения банкиров.
Но если все так сложно и почти недоступно, тогда зачем банки вообще заявляют о работающих ипотечных программах? — скажете вы. Во многих случаях это просто рекламный ход. Но некоторые эксперты уверены, что ужесточение условий, наоборот, подтверждает серьезность подхода банка к выбору заемщиков и предмета ипотеки.
КСТАТИ: Ряд международных коммерческих банков рассматривают возможность открытия кредитных линий украинским девелоперам в объемах до 40% бюджета проекта. Об этом сообщили аналитики компании Colliers International.По данным экспертов, «возобновление доверия банков к украинским заемщикам связано с изменением кредитного рейтинга Украины с «Негативного» на «Позитивный» в июле этого года международным агентством Standart & Poor's, а также с соблюдением правительством нашей страны условий меморандума с Международным валютным фондом». Вместе с тем аналитики Colliers International отметили, что «высокие процентные ставки и необходимость предоставления уже существующих денежных потоков в качестве обеспечения кредита до сих пор является сдерживающим фактором для многих потенциальных заемщиков».
Итак, кредит взять хоть и сложно, но можно, а это уже позитивный момент.
О том, что украинский рынок недвижимости медленно, но уверенно встает на ноги, говорит и тот факт, что в последнее время к нему проявляют интерес многие иностранные инвесторы.
Так группа компаний Al-Bader Trading Co. W.L.L. из Кувейта изучает украинское законодательство с целью возможного инвестирования в строительство города на площади около 900 га в 30-100 км от Киева. Об этом сообщил замдиректора группы Махрус Бесисо на Украинско-арабской конференции «Инвестиционные перспективы в Украине». «Если мы убедимся, что здесь возможно начать подобный проект и законодательная система подойдет нам, то мы готовы инвестировать любую сумму без ограничений. Это будет город с многоэтажными домами, с виллами на площади 9 млн кв. м. », — сказал М.Бесисо. В случае положительного решения относительно начала реализации такого проекта в Украине, строительством будут заниматься украинские компании.
Кроме того, М.Бесисо отметил, что Al-Bader Group интересуется возможностью инвестирования не только в строительство, но и в металлургическую промышленность и оздоровительный туризм в Украине.
О потенциальном интересе инвесторов говорит и Министр регионального развития и строительства Украины Василий Куйбида. «В прошлом году Минрегионстрой совместно с МИД Украины составили список инвесторов, готовых вложить более 700 млрд. долларов в рынок недвижимости Украины, их оказалось около 250»,— рассказал он.
Итак, мы видим, что иностранные инвесторы вновь обращают свои взоры на украинский рынок недвижимости. Это связано с несколькими причинами. Западные аналитики заявляют о том, что экономика европейских стран уже оправилась от кризиса и появились свободные средства для инвестиций. В это же время статистические показатели говорят о том, что в украинской экономике также наметились позитивные изменения и в скором времени можно ожидать ее «выздоровления».
Все эти факторы приведут к тому, что на украинском рынке окажутся довольно большие капиталы, которые в основном будут вкладывать в недвижимость, что несомненно приведет к уверенному росту цен.
Добавляют уверенности в том, что рынок недвижимости оживится, а цены поползут вверх и слова Юрия Сербина, главы комиссии по вопросам градостроительства и ЖКХ Верховной Рады, который сказал, что стабилизация произойдет после президентских выборов и добавил: «Сегодня новые проекты по строительству жилья не реализовываются, при этом те квартиры, которые выставлены на продажу, скупают практически за бесценок и это может спровоцировать рост цен на квадратные метры в будущем».
Ольга Орлова
