Октябрь особо не порадовал ни продавцов с покупателями, ни операторов харьковского рынка недвижимости Объем предложений возрастал как в количественном смысле, так и в качественном При этом, отмеченное увеличение «ликвидных» объектов не было реализовано Количественное соотношение совершаемых сделок к предложению осталось на сентябрьском уровне, да и условия (не) реализации предложения остались прежними. Несмотря на сезонное оживление, реальных покупок было несоизмеримо мало. Харьковский рынок недвижимости взял передышку.
Ситуация, сложившаяся на региональном рынке в октябре может быть охарактеризована как «диктатура покупателя». Если ранее, на рынке господствовал заметный дефицит предложения, то теперь именно спрос диктует условия сотрудничества и ценовую политику. Продавцы, объекты которых некому приобретать, не сдаются и продолжают предлагать их по слегка сниженной стоимости. Ведь не замечать снижение покупательной активности невозможно, а причин продажи становится все больше. Реальных же покупателей, способных приобрести недвижимость в условиях финансового кризиса и паралича банковской системы весьма немного. А если такой появляется, то прилагает все усилия, чтобы снизить запрашиваемую цену. Как свидетельствует данные по предложению за октябрь, эта борьба продолжается уже второй месяц. Продавцы пока массово не сдаются, а покупатели еще не начали массово покупать недвижимость.
Спрос на недвижимость в Харькове, как и во всей Украине, никуда не делся. Сейчас мы наблюдаем эффект так называемого «отложенного спроса», за время длительности этого процесса конъюнктура рынка будет меняться, а эксперты очень осторожны в высказываниях по вопросу возобновления его активности. Такая ситуация происходит в условиях развивающегося экономического спада, политического кризиса и роста доллара. Логичным видится сценарий, при котором часть украинского население, успевшая снять со счетов свои сбережения и неотягощенная бременем кредитов, уже в конце ноября - начале декабря начнет вкладывать средства в максимально устойчивые и перспективные отрасли национальной экономики - в недвижимость.
Кардинальное уменьшение спроса, заметно не повлиял на цену предложения. Он проявился в ходе сделок по реально приобретаемой недвижимости. Отмеченное в сентябре массовое появление жилья, приобретенного игроками рынка недвижимости для перепродажи, дополнилось появлением в октябре дефолтных квартир, которые выставлены финансовыми учреждениями или простыми гражданами по причине невозврата кредитов.
По мнению экспертов, снижение цен на недвижимость в городе Харькове составило от 30% до 50%. Снижение цен обусловлено уже «привычними» двумя факторами: фактическим отсутствием ипотечного кредитования и затянувшимся психологическим фактором «ожидания».
По факту, ипотечные программы всех банков не действуют. Возобновление ипотечного кредитования ожидаемо уже в 2009 году. За это время банки «придут в себя» и оптимизируют свои ипотечные продукты, главным принципом которых будет честность и доступность, но под более высокий процент.
Фактор «ожидания» падения цен закончит свое влияние. Он попросту «выдохнется». Ведь цена квартир, изменяющаяся такими темпами, уже к концу ноября достигнет себестоимости жилья. Мечта покупателя о такой стоимости станет реальностью, даже не смотря на сопротивление продавцов, не желающих снижать цену. Реальные продажи активно возобновятся, ведь будет достигнуто условие - цена спроса и предложения согласуются.
Данные стоимости предложения на харьковском рынке недвижимости по итогам октября представлены в таблице.
В период с 01.10 по 01.11 стоимость предложения по городу Харькову снизилась в среднем на 4,8%.
Из этих данных возможным становится сделать вывод, что падение цен предложения, не особо затронувшее центральные районы города в сентябре, и в октябре не стали заметными (исключая жилую недвижимость). По всему городу, наиболее подверженными обесцениванию в октябре оказались квартиры, находящееся в районах Павлово Поле, Салтовка, Жуковского, Рогань, Бавария. Именно в тех, достаточно престижных районах, где сделки вообще наблюдаемы.
Снижение стоимости предложения в таких районах как ст. Научная, Госпром, Сосновая Горка, Шатиловка, Гагарина, Алексеевка остановилось. Возможно в этих районах уже достигнут определенный предел стоимости, ниже которого совершение сделки практически не целесообразно. Предложения квартир от «спекулянов», которые появилось на рынке по сниженной цене в сентябре, не реализовались, но уступок пока с их стороны не наблюдается. Скорее часть таких объектов снимается с продажи «до лучших времен».
Предложение в «спальных» Северной Салтовке и Новых Домах продолжает держаться, даже слегка повышаясь под влиянием нереализованного спроса. Следует отметить, что сделки по обмену квартир для улучшения условий проживания начали реализовываться именно при низкой стоимости и возможности торга. Граждане, продавшие свое жилье до падения цен с целью последующей покупки квартиры большей площади уже сейчас могут совершить сделку без привлечения ипотечного кредитования. Это, безусловно, позитивный момент.
Город Харьков вступил в финансовый кризис позже остальных многонаселенных пунктов. И как было замечено, благодаря локальным особенностям это свершилось не так болезненно, как на других региональных рынках. Рынок переживает объективные процессы в кризисной экономике. А наш рынок недвижимости оказался достаточно «крепким», что и готов продемонстрировать в ближайшее время при реализации «отложенного спроса».
Дмитрий Завьялов
