Купить жилье за наличные, учитывая рыночную цену жилплощади, среднестатистическому гражданину нереально. Приобрести недвижимость за наличные может позволить себе разве что миллионер. Обычный же гражданин для осуществления мечты жить в собственной квартире пойдет за денежной помощью в банк, оформив ипотечный кредит.
Но, наш взгляд, ориентируясь на положительный опыт кредитования, мы упустили достаточно важный момент, а именно - «а, что если для погашения кредита уже не хватает средств...». Тем более в настоящий момент, учитывая экономическую нестабильность в Украине - многие банки подняли процентные ставки по уже выданным кредитам, и многие клиенты в такой ситуации не могут рассчитаться по своим обязательствам с банками. Что же может сделать банк с неплательщиком.
Взять кредит на покупку жилья под залог квартиры – еще полбеды. Проблемы возникают тогда, когда этот кредит нужно отдавать, а средств на возврат кредита у должника (ипотекодателя) нет. И тогда ваш почтовый ящик наполняется письмами из банковского учреждения с требованиями проплатить кредит. Практика свидетельствует о том, что украинские банки начинают предъявлять свои претензии уже тогда, когда должник просрочил оплату своих долговых обязательств в течении всего нескольких дней. В отличие от европейских банков, украинские долго ждать удовлетворения своих требований не будут.
Все что имеет право делать банк с имуществом должника и, что требовать с должника, в принципе, зафиксировано в Законе Украины «Об ипотеки» от 2003 г., а также естественно в договоре ипотеки и договоре кредита, заключенного клиентом с банком.
Так ст. 12 ЗУ «об ипотеки» предусматривает правовые последствия за нарушение обязательств «ипотекодателя», а именно - если ипотекодатель нарушает условия договора ипотеки, «ипотекодержатель» - в нашем случае банк, имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае невыполнения указанного требования –обратить взыскание на предмет ипотеки. Это значит, что на усмотрение банка, даже в случае минимальной просрочки по платежам, банк имеет право требовать погашения всей задолженности по договору досрочно, а в случае отказа выполнения такого требования, обратить взыскание на сам предмет ипотеки, т.е. на квартиру.
Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании:
· Решения суда.
· Исполнительной надписи нотариуса.
· Согласно договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Что касается последнего основания, то данное основание рассматривается как досудебное урегулирование. Досудебное урегулирование осуществляется путем:
— заключения отдельного договора об удовлетворении требования ипотекодержателя, (который удостоверяется нотариально и может быть заключен в любое время до вступления решения суда в законную силу);
— согласно уже внесенного в ипотечный договор «застереження» про удовлетворение требований ипотекодержателя (при наличии такого условия в договоре, подписание отдельного договора уже не требуется).
В этом случае важно посмотреть, что написано в ипотечном договоре, и какие права банка в нем предусмотрены. Закон предусматривает четкий перечень действий, которые банк может осуществить для удовлетворения своих требований к должнику. Такими могут быть право на передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства, а также право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора покупки-продажи.
После завершения досудебного урегулирования (если стороны избрали такой путь) любые последующие требования ипотекодержателя к исполнению должником основного обязательства являются недействительными.
Если основанием для обращения взыскания является решение суда, вступившее в законную силу, которое удовлетворило исковые требования ипотекодержателя (банка), то в таком решение устанавливаются:
· общий размер требований и его составляющие, которые подлежат оплате ипотекодержателю со стоимости предмета ипотеки;
· опись недвижимого имущества, за счет которого предполагаются выплаты;
· способы обеспечения сохранности предмета ипотеки или передача его в управление на период до его реализации, если такое необходимо;
· способ реализации:
1) путем проведения публичных торгов,
2) передачи ипотекодержателю права продать предмет ипотеки любому лицу,
3) -признание права собственности на предмет ипотеки за ипотекодержателем.
Процедура же обращения взыскания, согласно ст. 35 Закона Украины «Про ипотеку» состоит в следующем: при просрочке осуществления кредитных выплат, то есть при неисполнении должником своих обязательств по договору об ипотечном кредитовании, банк (ипотекодержатель) должен предъявить должнику письменное требование выполнить свои обязательства и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Срок, в течение которого должник обязан удовлетворить требование банка должен составлять не менее 30 дней. Это значит, что по истечению 30 дней, банк получает право обращать взыскание на предмет ипотечного договора, то есть на заложенную квартиру, проще говоря, либо стать собственником квартиры, либо осуществить реализацию предмета ипотеки.
Если стороны заключили договор про удовлетворение требований ипотекодержателя, если в ипотечном договоре есть «застереження» , где указано, что предполагается признание права собственности», либо решение суда предусматривает признание права собственности за ипотекодержателем, то указанные документы подлежат государственной регистрации и приобретают статус правоустанавливающих документов.
Если решение суда или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора покупки-продажи в письменном виде сообщить ипотекодателя о всех лицах, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить настоящий договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение нанесенных убытков. Такой порядок существует для того, чтобы должник мог еще до начала реализации недвижимости выполнить свои обязательства и предупредить принудительную реализацию недвижимого имущества ( ст. 42 ЗУ «Про ипотеку»).
Реализация предмета ипотеки по исполнительной надписи нотариуса, а также по решению суда, если иное не предусмотрено, происходит путем продажи предмета ипотеки через публичные (прилюдные ) торги в рамках процедуры исполнительного производства, предусмотренной ЗУ «Про исполнительное производство». После проведения публичных торгов, новому собственнику выдается нотариусом свидетельство о праве собственности, согласно акта государственного исполнителя про реализацию предмета ипотеки, а ипотекодателю, в случае остатка денежных средств после проплаты долговых обязательств, возвращается оставшаяся сумма от реализации.
Самое неприятное, что купив в квартиру в кредит, можно остаться без жилья вовсе. У банка – кредитора – ипотекодержателя, есть полное право выселять, несмотря на то, есть ли у заемщика другое место жительства или нет. Невыплата кредита может обернуться выселением из приобретенной за счет кредита квартиры. Если есть решение суда о выселении, то согласно Закону «Об ипотеке», обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилищное помещение, является основанием для выселения всех жильцов.
Исключением являются наниматели и члены их семей, если договор аренды был заключен до момента заключения ипотечного договора и о наличии такого договора знал ипотекодержатель или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке; либо договор найма был заключен после заключения ипотечного договора по согласию ипотекодержателя. Плату за аренду банк может использовать для частичного погашения долга ипотекодателя.
Согласно ч. 2 ст. 109 Жилищного кодекса, после принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение все граждане, которые проживают в нем, обязаны по письменному требованию кредитора или нового владельца этого жилого помещения добровольно освободить его в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если граждане не освобождают обитаемое помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда. В кодексе также предусмотрено право выселенных граждан на предоставление жилых помещений из фондов жилья для временного обитания. С одним условием – если такое жилье в фонде вообще есть, то есть гарантии предоставления временного жилья отсутствуют.
Еще одна проблема – если у жильцов есть несовершеннолетние дети. Согласно Закону Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», недопустимо уменьшение или ограничение прав и охраняемых законом интересов детей при совершении любых правочинов относительно жилых помещений. Для осуществления любых действий относительно недвижимого имущества, право собственности, на которое или право пользования которым имеют дети, нужно предварительное согласие органов опеки. Согласно практике, банки требуют такое разрешение органов опеки от должника еще до заключения договора об ипотеке, дабы избавиться от проблем в будущем. Но есть другая ситуация, когда ребенок рождается в процессе исполнения ипотечного договора. В данном случае, вступает в действие Закон Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей». На основе этого закона, нельзя выселить семью, в которой есть несовершеннолетние дети без разрешения органов опеки.
Брать или не брать не кредит - вопрос личного выбора. Но в случае, если на погашение обязательств по выплате кредита нет средств, нужно быть готовым ко всему – от длительных судебных разбирательств, до выселения из приобретенной квартиры. Потому что кредит –это долг, а долги нужно возвращать. Поэтому при любой возможности старайтесь быстрее гасить кредит и изыскивать средства, для того чтобы не попадать в категорию должников.
И.В.Жолудева, юридический департамент АН «Город»
