Ситуация на харьковском рынке недвижимости и всей Украины, не оставляет равнодушными ни его операторов, ни обычных граждан, планировавших совершить сделку с недвижимостью. Что же на самом деле происходит с рынком? Каковы истинные характеристики ситуации? С этим вопросом мы обратились к представителям Харьковского отделения Украинской Гильдии Риэлтеров. Продолжаем цикл аналитических интервью с авторитетными харьковскими экспертами рынка недвижимости. Сегодня своим мнением делится Анатолий Кравченко, ведущий эксперт группы компаний «САБО».
Анализ региональных особенностей экономического кризиса для рынка недвижимости г. Харькова
Об особенностях нынешнего экономического кризиса уже написано много, пишут до сих пор. Своими соображениями с нами делятся всевозможные аналитики, обозреватели, журналисты. Тема, безусловно, актуальна и по рейтингам занимает одно из первых мест по своей остросюжетности, драматичности и многогранности, соперничая с военными действиями.
На мой взгляд, примечательной особенностью сегодняшнего кризиса является то, что с самого начала он и коснулся в основном крупных финансовых структур и тех областей экономики, которые с ними были связаны непосредственно. К примеру: металлурги от добычи сырья (руда, уголь, энергоносители и т.п.), а так же перерабатывающие предприятия, особенно химпрома в секторе производства минеральных удобрений, строители и производители строительных материалов, т.д.
О банковской системе Украины необходимо упомянуть отдельно, так как она существенным образом влияет на развитие национального рынка недвижимости: на строительства, на активность рынка вторичного жилья. Являясь частью мировой финансовой системы, она начала ощущать первые признаки кризисных явлений еще в первом квартале 2008 года. Основным показателем надвигающегося кризиса стала существенная разница между плановыми показателями по ликвидности долгосрочных активов с реальным положением вещей. За предыдущий 2007 год возвраты по долгосрочным обязательствам, к которым в частности относится и ипотечное кредитование, составили определенно высокий процент. Так как рост экономических показателей демонстрировал довольно высокие темпы, также были нередки досрочные погашения по кредитам, взятым в 2005 - 2006 годах. Это в основном связано со смещением игроков рынка недвижимости с жилых (и нежилых помещений) на спекуляции с землей и инвестирование в строительство коттеджной застройки. Результат, на примере г. Харькова: плотная застройка Большой и Малой Даниловок, а также Кулиничевских и Павленковских полей. Появление на рынке сданных (и не совсем) в эксплуатацию коттеджей на 95% без внутренних работ, строившихся исключительно с целью продажи и перепродажи.
Со временем на банковскую систему начал усиливать влияние факторы надвигающегося глобального финансово-экономического кризиса. Ужесточились требования к ликвидности по траншам идущим от зарубежных инвесторов. Говоря понятным всем языком, ранее, зарубежный инвестор, вкладывая 1 000 000 долларов США, планировал получить возврат в 100 000 за определенный период, а выдачи траншей на второй квартал 2008 г. предусматривали возврат в 200 000 за аналогичный период. Подобная информация является достаточно закрытой и распространяется конфиденциально, поэтому никаких официальных публикаций в СМИ не прослеживается. Действительно, что попусту народ пугать. И вот налицо факт: к маю 2008 г. были свернуты все «льготные» программы ипотечного кредитования и началось плавное, но в итоге существенное повышение процентных ставок. Ипотечные программы еще действовали, хотя кредиты выдавали с более жесткими условиями: необходимость дополнительного залога имущества, наличие одного и более поручителей и тому подобные банковские ухищрения. Насколько они их спасли, каждый может судить сам. Да и могло их вообще, что-то спасти в условиях глобального экономического кризиса остается вопросом, который еще долгое время будут обсуждать финансовые аналитики и эксперты.
Харьковский рынок недвижимости тесно связан со всеми рынками в экономической структуре региона. А сама эта структура крепко держится множеством разнообразных связующих факторов. (Смотри рис.1) Объединяющим все без исключения рынки является рынок труда. Без анализа и понимания процессов, происходящих на этих рынках нельзя правильно понять суть происходящего на рынке недвижимости.
Для харьковского региона наиболее развитыми на конец 2008 года можно отметить следующие рынки:
- Производства товаров и услуг, в частности:
а) Торговля, представленная крупнейшим в стране рынком ТЦ «Барабашово»; развитой сетью супермаркетов, обеспечивающих потребности полутора миллионного города всеми группами товаров; оптовыми базами различных производителей международного и национального масштабов. Также не последнее место занимает мелкая розничная торговля, являющаяся необходимым компонентом любого города-миллионника.
б) Крупные производители товаров в Харьковском регионе осталось не так уж и много по сравнению с концом 80-х годов. Такие гиганты как «Турбоатом», «ХТЗ», «Завод им. Малышева», «Электротяжмаш», «Южкабель», «Авиационный завод», «ФЕД», «Завод им. Шевченко» утратили былую мощь и в настоящее время борются за свое выживание.
в) Нельзя не отметить производителей сельскохозяйственной продукции, являющейся существенным наполнителем областного бюджета.
- Региональный строительный рынок относительно молодой и еще формирующийся. Он представлен как крупными застройщиками, имеющими возможность осуществлять полный строительный цикл (от «нуля» до «сдачи под ключ»), так и мелкими застройщиками и производителями различных частичных работ и услуг строительного сектора экономики.
- Рынок финансовых услуг в Харьковском регионе развит довольно хорошо из-за необходимости в обслуживании, довольно большого в объеме торгово-промышленного сектора экономики северо-восточных областей Украины, самого г. Харькова и области.
- Наука и образование. Харьков традиционно являлся образовательным центром, «студенческим» городом. В настоящее время он только не утратил этот статус, но и старается его укрепить и расширить. Научно-исследовательская деятельность все же осталась, но значительно сократилась в объемах. О ее влиянии на макроэкономические показатели Харьковского региона не приходится говорить.
- Транспорт. Исторически, являясь важнейшим логистическим центром, Харьков и в настоящее время выполняет ключевую роль в обеспечении транзита грузов между западными и восточными областями Украины, а также Украиной и Россией, осуществляя как грузовые так пассажирские перевозки.
Это предпосылки для анализа ситуации, который является целью данной статьи.
Рынок труда, формирующий основную часть конечных потребителей недвижимости, как и все рынки, подвергся негативным процессам глобального экономического кризиса. И по этому, на мой взгляд, активность конечного потребителя на рынке недвижимости будет пропорциональной сокращению рабочих мест в том или ином регионе Украины. Уровень безработицы в харьковском регионе, безусловно, увеличится, но она будет ниже, чем в регионах с развитыми металлургическими химическими и добывающими предприятиями, требующими присутствия больших финансовых потоков и работающих большей частью на экспорт, чем на внутренний рынок.
Харьковский региональный рынок недвижимости по оценкам экспертов стоимостью квадратного метра занимал 5 - 6 места, пропустив вперед такие города, как Киев, Донецк, Днепропетровск, Одессу, а по данным некоторых обозревателей и Львов, это дает возможность предположить, что цены на недвижимость в Харькове не достигли своего пика.
Сегодня строительный рынок Харьковского региона, значительно сократил объемы строительства, но он, по всей вероятности, будет сокращаться и далее. Высокие темпы сокращения делают невозможным прогнозирование дальнейших сценариев развития ситуации на этом рынке. В любом случае, итогом будет существенное уменьшение «свежего предложения», что, в свою очередь, будет вести к стабилизации цен на рыке. Хотя рассуждая с той позиции, что строители из последних сил будут спасать свой бизнес, в первую очередь через оптимизацию затрат. А также выполняя объемы продаж как долей (паев) на начальных этапах строительства, так и квартир уже в сданных домах. По моему мнению, демпинга цен с их стороны особо ожидать не приходиться. Вместо этого могут появиться новые предложения по рассрочкам платежей или финансирование конечного потребителя под гарантии застройщика. Цены за квадратный метр существенно не снизятся, так как они обусловлены реальными показателями себестоимости, а работать ниже себестоимости, особенно продолжительное время (а финансовый кризис быстро не закончится) - это скорый путь к банкротству.
Теперь о самом наболевшем, о финансово-банковской системе, на которую, без сомнения, пришелся основной удар финансового кризиса. К самым негативным последствиям (для рынка недвижимости) можно отнести фактическое свертывание ипотечного кредитования, что серьезно отразилось на покупательной способности конечного потребителя. Стала фактически невозможна выдача кредитов, кредитных линий и траншей бизнесу, в том числе и строительному. Возросло количество попыток увеличить ликвидность своих активов, в том числе и через реализацию залогового имущества должников, которое более чем на 80% состоит из объектов недвижимости. Данные объекты в настоящее время играют роль индикатора нижней критической цены на объекты недвижимости. Эта цена является маяком для лиц, которые вкладывали свободные от оборота деньги в объекты недвижимости с целью сбережения их от инфляции, а теперь по различным причинам у них появилась необходимость в этих деньгах. Нельзя сбрасывать со счетов «теневой» оборот денег, объем которого, по мнению оптимистически настроенных экспертов, составляет 30-50%, а по мнению пессимистов до 70% от общего объема финансов Украины. Замечу, что теневой сектор экономики во время теперешнего финансового кризиса пострадал менее всех. Поэтому конечный потребитель, планировавший приобрести недвижимость за наличные сбережения и которому недоставало 10-20%, сейчас становится активным покупателем, особенно в преддверии новогодних праздников. Ожидания падения цены оправдались, а ведь за ним неминуемо последует скорейший подъем, который диктуется нереализованным спросом. Никому достоверно неизвестно, что год грядущий нам готовит, а вложения в недвижимость, исходя из нынешних цен, уже сейчас гарантирует экономию средств и немалый доход.
Кроме того, в кризисных условиях часть людей становиться беднее, а другая часть становится богаче. Отсутствие инвестиционных рынков в Украине и недостаток доверия банковской системе приведет к вложениям денег в рынок недвижимости, ведь он самый стабильный и доступный.
Подытожив все вышеизложенное можно определить факторы, которые способствовали понижению и нынешней стабилизации цен на рынке недвижимости.
| Понижающие факторы | Стабилизирующие факторы |
| Продажа залогового имущества должников | Условия продажи объектов недвижимости застройщиками |
| Увеличение уровня безработицы | Не развитый инвестиционный рынок для мелкого и среднего инвестора |
| Уменьшение реальных доходов населения | Теневой финансовый рынок |
| Фактическое отсутствие ипотечного кредитования | Покупатель, рассчитывавший на скорое прекращение снижения цен |
В настоящее время, трудно сказать какие факторы будут превалирующими, но несомненно одно: наличие стабилизирующих факторов не даст харьковскому рынку недвижимости упасть до прогнозов скептиков. Даже нынешнее снижение цен в некоторой степени связано с существенным повышением доллара США к гривне. Если сделать небольшой анализ цен недвижимости и соотношения доллар - гривна, то увидим два интересных факта:
- в начале лета 2008 года курс доллара к гривне был на уровне 4,55 - 4,6 гривен за 1 доллар США и теперешний на уровне 5,75 - 5,86 то получим 10 - 15% разницы курса;
- усредненная стоимость квадратного метра жилого фонда на вторичном рынке в долларовом эквиваленте снизился за аналогичный период 10 - 15%.
Это значит, что даже при снижении усредненного показателя стоимости недвижимости в долларах США мы все равно получим ту же стоимость, что была в летние месяцы в гривневом выражении.
Мониторинг цен на земельные участки за последние три месяца в г. Харькове показал стабильность ценовых показателей, цены фактически не изменились. Несколько уменьшилось предложение, что характерно для осеннее - зимних месяцев.
Каковы будут рекомендации участникам рынка недвижимости:
ПОКУПАТЕЛЯМ - безусловно, покупать, особенно если Вы нашли квартиру в интересующем Вас месте и того качества, что и хотели. Никакие, даже самые маститые эксперты и аналитики не смогут дать Вам 100% гарантии на тенденции цен в ближайшие 2 - 3 месяца. А за то время пока Вы будете ожидать «существенного» снижения цены квартира будет продана (ведь продажи все же идут) или продавец вообще снимет квартиру с продажи. Лучший выход предложить свою цену и найти взаимовыгодный компромисс.
ПРОДАВЦАМ - конечно продавать. Следует учитывать спад активности на рынке и не очень уж рассчитывать на слишком быструю продажу, особенно если Вы ожидаете получить максимально высокую цену.
РИЭЛТЕРАМ - для Вас наступила возможность полноценной работы с продавцами. Они, как никогда, нуждаются в Вашей профессиональной помощи. Соответственно и плата за услугу должна браться с того, кто эту услугу заказал.
При преодолении последствий кризиса будут переосмыслены и акценты на рынке недвижимости. На ближайший год - два с рынка уйдут игроки, надеющиеся получить от финансовых вложений в недвижимость с целью перепродажи максимально возможную прибыль за короткий срок С другой стороны добавятся к уже имеющимся инвесторам на рынке со сроками вложений три и более года. Эти «средние» инвесторы станут основными игроками на рынке арендодателей, так как рост стоимости не будет окупать затрат на содержание этих помещений. В первую очередь это коснется нежилого фонда, да и на рынке аренды жилых квартир должно произойти некоторое оживление, особенно в свете надвигающегося роста и так не малой платы за коммунальные услуги.
В настоящее время, вывод один - харьковский региональный рынок недвижимости замер в ожидании неизбежных перемен связанных с глобальным экономическим кризисом. Как отразятся эти перемены на рынке - покажет время. Первые изменений мы уже прошли, второй этап пройдет до конца 2008 года, третий ожидается на первое полугодие 2009 г. А полный пересмотр принципов работы рынка недвижимости произойдет не ранее чем к окончанию 2009 года.
И в это нелегкое время перемен хочется пожелать всем мудрости, терпения и взвешенных решений.
Анатолий Кравченко
