Если вы хотите продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, либо квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, Вам придется столкнуться с рядом дополнительных трудностей. Какими могут быть трудности и как их избежать мы и поможем Вам разобраться.
В соответствии с ч. 2 Семейного кодекса Украины, ч. 3 ст. 17 Закона Украины «Об охране детства» и ст. 12 Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» родители или опекуны несовершеннолетних детей не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры от имени несовершеннолетних детей, которые подлежат нотариальному удостоверению или специальной регистрации, а именно договоры относительно раздела, обмена или отчуждения жилья. Также без разрешения органов опеки и попечительства родители не имеют права:
- отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав;
- выдавать письменные обязательства от имени ребенка;
- заключать договоры относительно другого ценного имущества.
Для получения разрешения на совершение сделок с недвижимостью, где зарегистрированы (либо собственники) несовершеннолетние дети, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, на которые государством возложен контроль за тем, чтобы родители несовершеннолетних детей учитывали жилищные права и охраняемые законом интересы детей, в связи с тем, что недопустимо ограничение указанных прав при совершении сделок касаемо жилья несовершеннолетних детей.
Необходимо отметить, что в период с января 2004 года (с момента вступления в силу Семейного кодекса Украины) по июнь 2005 года (внесение изменений в Семейный кодекс Украины) в указанном нормативном акте вообще не было указания на то, что родители, либо опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения при совершении сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних детей. По этой причине родители могли свободно, без «вмешательства ООП» распоряжаться имуществом своих чад. На сегодняшний день дело обстоит следующим образом.
Первой проблемой, с которой Вы столкнетесь, будет одобрение органов опеки и попечительства.
Вы решили продать или обменять квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок (при этом зарегистрирован ребенок может быть как в продаваемой квартире, так и в другом месте). В этом случае согласование с органом опеки и попечительства (ООП) при продаже квартиры строго необходимо. Ваша цель получить документ вышеуказанного органа - решение, в котором Вам будет дано разрешение продать от имени несовершеннолетнего собственника объект недвижимости, но при условии обязательной покупки на его имя другого объекта недвижимости.
Чтобы получить разрешение, нужно убедить ООП, что сделка не приведет к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего. Как правило, родителям нужно подтвердить, что ребенок получит в собственность другую квартиру либо долю в праве собственности, равноценную его части в продаваемой квартире.
Совет: обращаясь за разрешением на сделку в органы опеки, ищите максимум аргументов самого разного характера - экологическая обстановка в районе, куда планируете переехать после продажи квартиры, преимущества инфраструктуры, климата, близость к родственникам и т. д.
Например: если вы продаете двухкомнатную квартиру, которой владеете с ребенком в равных долях, т. е. по Ѕ части квартиры, и хотите приобрести однокомнатную квартиру меньшей стоимости в этом же городе и в равноценном районе в такую же долевую собственность (т. е. по Ѕ части), то органы опеки, скорее всего, согласия не дадут - доли-то неравноценны.
Выходом может стать договор купли-продажи, в котором ребенок будет указан единственным покупателем и соответственно собственником всей однокомнатной квартиры. Такую «компенсацию» ООП наверняка посчитает равноценной заменой доли в продаваемой двухкомнатной квартире.
Истории из жизни: «Поближе к работе и родне»
Молодая семья получила наследство в городе, который расположен далеко от места их проживания: бабушка завещала свою квартиру правнуку. Супруги рассудили, что это жилье лучше продать и купить квартиру в их родном городе: оба в нем давно работают, ребенок привык к садику, многие родственники живут неподалеку.
Отправляясь за разрешением на продажу в ООП, переживали: унаследованная квартира ближе к столице, стоит дороже - вдруг ее «отчуждение» признают ухудшением положения ребенка? Но органы опеки пошли навстречу, приняв во внимание не только финансовую сторону, но и другие важные «жизненно-бытовые» факторы: место работы родителей, проживания родни, обучения ребенка в детсаде и т. п.
Необходимо знать, что подобное разрешение органов опеки и попечительства необходимо и при продаже квартиры, в которой несовершеннолетние дети «всего лишь» зарегистрированы. В этом случае ООП должен вынести решение с разрешением снять с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка, с последующей обязательной постановкой его на регистрационный учет в ином «жилище».
По закону разрешение ООП на сделку требуется и в случаях, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние, которые признаны оставшимися без родительского попечения и официально находятся под наблюдением органов опеки. Речь идет как о неблагополучных семьях, так и о ситуациях, когда родители умерли или лишены родительских прав.
Второй проблемой при отчуждении собственности несовершеннолетнего ребенка может стать получение согласия одного из его родителей на продажу.
В части 2 статьи 32 Гражданского кодекса Украины сказано: для распоряжения своим недвижимым имуществом несовершеннолетнему ребенку нужно согласие обоих родителей. Такое согласие должно быть нотариально удостоверено.
Обратите внимание: орган опеки и попечительства, согласие которого необходимо для заключения сделок несовершеннолетними, как правило, требует личной явки обоих родителей. Однако если отец или мать по объективным причинам не в состоянии посетить ООП - из-за тяжелой болезни, проживания за границей, то допускаются исключения: отсутствующий родитель может прислать заявление по почте, удостоверив свою подпись у нотариуса или в консульстве (в случае проживания за рубежом).
Подобное согласие необходимо вне зависимости от того, является ли родитель собственником или жильцом продаваемой квартиры, а также не имеет значения тот факт, что родители, возможно, уже давно не проживают одной семьей - разведены, либо если один из родителей отсутствует и место его нахождения неизвестно и т.п. В последнем случае «блудного» отца или мать придется разыскивать.
К сожалению, бывают случаи, когда один из родителей из вредности или корыстных соображений умышленно отказывается являться в ООП и давать согласие на сделку, то стоит честно рассказать об этом в органе опеки и, по возможности, подтвердить свои жалобы - например, взяв свидетелей. Каждый случай рассматривается индивидуально, и если комиссия решит, что отказ строптивого родителя вредит интересам ребенка, а сделка все же необходима, то может дать добро на куплю-продажу или обмен жилья.
Не требуется согласие от родителей (либо одного из них), которые лишены родительских прав, признаны судом без вести пропавшими, умершими, в случае смерти родителей, а также, если отец ребенка записан со слов матери.
Собираем документы
Для получения решения с разрешением на совершение сделок по отчуждению (покупки) недвижимого имущества несовершеннолетних детей родителям (опекунам) необходимо предоставить в ООП для рассмотрения следующие документы:
- Свидетельство о рождении ребенка;
- Правоустанавливающие документы как на продаваемое жилье, так и на то, которое приобретается взамен;
- Свидетельство о браке родителей ребенка. Для матерей-одиночек - справка органа РАГС;
- Справка - форма № 3 (ЖЭК);
- Справка-характеристика на объект недвижимости («Витяг з реєстру &») БТИ;
- Заявление от обоих родителей (заявление второго родителя не требуется, если он лишен родительских прав либо признан без вести пропавшим и т. д.);
- Гражданские паспорта родителей.
- Иные документы, подтверждающие необходимость, выгодность продажи жилья для несовершеннолетнего.
Предоставляются оригиналы всех выше перечисленных документов и их копии.
И.А. Акименко, юридический департамент АН «Город»
