В сентябре представители харьковского рынка недвижимости в полной мере ощутили результаты, заложенных еще весной, предпосылок к кардинальному снижению активности рынка. Вполне привычная летняя стагнация всего лишь отдалила время полного «штиля». Количество совершаемых сделок продолжило неуклонно снижаться, причиной чего стало отнюдь не отсутствие спроса, а проблема с реализацией предложения. Заметим, что в преддверии осеннего сезона рынок оживился. Объем предложений вырос, но вот объем реальных покупок весьма незначителен. Рынок недвижимости в сентябре работал «вхолостую».
Удивительно, что на фоне продолжающейся экономической лихорадки в купе с политическим коллапсом, стремление населения уберечь наличный капитал от перипетий финансового и банковского кризиса не реализовалась во вложения в недвижимость.
Общий спад деловой активности, значительно не повлиял на цену предложения, а отразился на стоимости реально приобретаемой недвижимости. Предложение стабильно увеличивалось. Прямой причиной чего стало массовое появление на рынке жилья, приобретенного игроками рынка недвижимости для перепродажи по более высокой стоимости. Такой вид «скорого» заработка резко и болезненно потерял свою привлекательность. От квартир стали избавляться. Что косвенно обусловило дальнейшее снижение цен на недвижимость.
По данным экспертов, снижение цен на недвижимость в городе Харькове составило от 18% до 26%. Падение цен на недвижимость продиктовано двумя доминирующими факторами: фактическим прекращением ипотечного кредитования и психологической составляющей.
Банковский кризис привел к тому, что отечественный ипотекозависимый рынок недвижимости парализован. Хотя в конечном счете, падение цен не приведет к увеличению количества квартир приобретаемых с привлечением ипотечных схем, чему виной отсутствие увеличения покупательной способности граждан. Возобновление кредитования следует ожидать лишь в 2009 году. Сделав выводы из осенней ситуации, банки приготовят «усовершенствованные» ипотечные продукты, возможно с ощутимо повышенными процентными ставками.
Психологический фактор снижения цен продолжил свое влияние. При условии, что рынок недвижимости отличается низкой инерционностью, он будет влиять весь осенний период. Этот фактор может сослужить покупателям «медвежью услугу». Увлеченные мечтами о низкой цене квартир, они пропустят точку минимально возможной стоимости для максимально выгодной покупки. Продавцы же не спешат снижать цены на выставляемые объекты, полагая, что объективная нехватка жилья в стране гарантирует возобновление спроса. Логичной представляется, что реальные продажи возникнут лишь при условии согласования цены спроса и предложения, когда цена жилья будет соразмерна покупательной способности.
Приводим вашему вниманию таблицу стоимости предложения на харьковском рынке недвижимости составленную по итогам сентября.
В период с 01.09 по 01.10 стоимость предложения по городу Харькову снизилась в среднем на 0,9%.
Из таблицы следует, что падение цен в сентябре не особо затронуло центральные районы города (включая офисную недвижимость и новостройки). Наиболее подверженными обесцениванию оказались квартиры, составляющие не особо ликвидное жилье, находящееся в «старых» районах Гагарина, ст. Спортивная, Конный рынок, ХТЗ, либо в удаленных от центра р-н ст. Масельского, пл. Восстания, Восточный.
Уменьшение стоимости предложения в таких районах как ст. Научная, Госпром, Сосновая Горка, Шатиловка, Гагарина, Алексеевка возможно обусловлено тем, что расположенное в этих «престижных» районах жилье рассматривалось нынешними продавцами как спекулятивное. Теперь же оно всплыло на рынке, но уже по немного сниженной цене. И лишь предложение в «спальных» Павловом Поле, Салтовке, Северной Салтовке и Новых Домах продолжает держаться.
Подводя итог, хочется заметить, что Харьковская область подвержена влиянию глобальных тенденций экономики, а ее рынок недвижимости неразрывен с финансовой системой страны, поэтому мы и в дальнейшем будем переживать временную стагнацию, хотя благодаря локальным особенностям и не так болезненно, как другие региональные рынки. Как говорится в известной пословице, - цыплят по осени считают. Так что, будем ждать.
Дмитрий Завьялов
