Ситуация на рынке недвижимости Харьковского региона и всей Украины, не оставляет равнодушными ни его операторов ни обычных граждан, планировавших совершить сделку с недвижимостью. Что же на самом деле происходит с рынком и насколько сложившуюся ситуацию можно охарактеризовать как «кризис недвижимости». С этим вопросом мы обратились к представителям Харьковского отделения Украинской Гильдии Риэлтеров. Предлагаем вашему вниманию цикл аналитических интервью с авторитетными харьковскими экспертами. Сегодня своими мыслями с нами делится учредитель агентства недвижимости «Аверс» Алексей Спица, который является председателем Харьковского Союза Риэлтеров и Оценщиков и членом Всеукраинского Совета Гильдии Риэлтеров.
- Алексей Адольфович, как вы охарактеризуете ситуацию на рынке недвижимости и можно ли ее назвать кризисом?
- Кризиса недвижимости нет, и никогда не было! Термин «кризис недвижимости», используемый для характеристики сложившейся на рынке ситуации в корне ошибочен и вреден из-за своей абсурдности. Произошло землетрясение и разрушены дома, тогда - это кризис недвижимости. Если бы в квартирах исчезла вода, пропало отопление, отключили электричество, а сами дома обветшали и стали бы опасны для проживающих, тогда можно было бы говорить о кризисе недвижимости. Однако ничего подобного мы не видим. Пусть существующая недвижимость не в отличном виде, но если она находится в хорошем техническом состоянии, ее можно еще эксплуатировать по назначению. К тому же, количество новой недвижимости хотя и недостаточными темпами, но неуклонно увеличивается. Поэтому, как в Харьковском регионе, так и в стране, кризиса недвижимости - нет.
- Что же тогда происходит с недвижимостью? О чем нам каждый день говорят по радио, показывают по телевиденью и пишут в газетах? Как правильно понимать ситуацию?
- На самом деле речь идет, о глобальном мировом финансовом и инвестиционном кризисе, который длится уже более года и поразил в первую очередь финансовые институты развитых стран. Нам пора привыкнуть, что мы уже давно не живем за «железным занавесом» и тесно включены в мировые финансовые процессы. Теперь новая «Великая депрессия» докатилась и до Украины. Сегодняшний кризис коснулся многих из нас: стало трудно взять кредит и процентные ставки по ним возросли, фактически заморожены депозиты, курс валют нестабилен и т.д. Национальный рынок недвижимости этот кризис всего лишь затронул, проходя «по касательной». Ведь недвижимость - это вернейший индикатор состояния экономики государства, который чутко реагирует на ее глобальные изменения. Особенно, если национальный рынок недвижимости так высоко ипотекозависим как наш. Следовательно, нынешнее снижение активности на рынке недвижимости следует понимать как реакцию на финансовый кризис.
- И все-таки, как же мировой финансовый кризис отразился на нашей недвижимости?
- Отвечая на этот вопрос, предлагаю избегать ошибочных суждений, основанных на единичных случаях, которые пресса часто называет «примерами». Следует обращаться к фактам.
Во-первых, затруднилось приобретение недвижимости в кредит. Трудности при оформлении ипотеки достигли массового характера в мае месяце, когда банки существенно ужесточили требования.
Во-вторых, «большая» весенняя инфляция в стране, когда масла в огонь подлил стремительно падающий доллар. Сделки остановились. Продавцы и покупатели были ошеломлены, они попросту не успевали за курсом.
В-третьих, образовался большой разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей (продавцы продолжали поднимать цены, а покупатели упорно продолжали ожидать понижения стоимости), а ежегодная летняя стагнация рынка максимально растянула эти ожидания до осени.
В-четвертых, с рынка, ажиотажно сбрасывая свою недвижимость, ушли инвесторы-«спекулянты». Удельный вес такой недвижимости приблизился к 15-20% всей недвижимости, представленной на рынке в весенне-летний период. Предложение жилья стабильно росло до самого сентября.
Все эти факторы, конечно же, сказались на стоимости недвижимости. В результате, по сравнению с весной 2008 года, цены упали приблизительно на 25-30%. Такое снижение вполне обосновано. К слову, итоги тенденции снижения цен в Украине вполне сопоставимы с показателями Западной Европы.
Прошу обратить внимание, большое значение на сегодняшний день приобрел уход с рынка спекулятивной составляющей. Волна изменений смыла эту «пену», которая необоснованно завышала стоимость недвижимости и во многом мешала обычным покупателям и продавцам выгодно решить свой квартирный вопрос.
- Какими Вы видите основные результаты уменьшения активности рынка недвижимости на сегодняшний день?
- Постараюсь дать оценку ситуации, но не стоит однозначно говорить об результатах, видимых сегодня. Я бы подвел итоги позже, когда будет видна вся картина происшедшего.
Во-первых, недвижимость, в отличии от разного рода финансовых механизмов, никуда не делась, а стоит как миленькая, да еще и приносит некоторым, умеренно предприимчивым гражданам, стабильный доход от аренды. При том, что современные методы управления финансовыми потоками позволяют за ночь изменить инвестиционную карту страны, повернув колоссальные финансовые потоки вспять.
Во-вторых, цены на недвижимость, поколебавшись, стряхнули с себя спекулятивную составляющую, которая снизилась за несколько месяцев на 25-30%. Они установились на уровне, отвечающем реальному положению отечественной экономики и покупательной способности граждан.
В-третьих, на рынке недвижимости произошла стабилизация, а спрос и предложение вошли в полное соответствие. Это значит, что возможности общей массы покупателей и желания продавцов стали совпадать. Такая гармония спроса и предложения снимает психологическую напряженность на рынке и служит залогом его дальнейшего развития.
Таким образом, недвижимость еще раз наглядно показала всем, что это самая надежная инвестиция, и самый стабильный капитал, срок службы которого многие десятилетия. За возможность видеть реальную картину в экономике я не вижу оснований благодарить кого-то персонально, это результат действия все той же «невидимой руки рынка». Помните, как в 90-х многие из нас лишились депозитов? Почему это произошло? Потому что мы поверили в «честную» стабилизацию экономики, не видели подлинной ситуации и руководствовались стереотипом, что деньги надо хранить в банке - итог не заставил себя долго ждать.
Вследствие этого кризиса рынок недвижимости, как и вся экономика страны, оздоровится: уменьшится ипотекозависимость, возрастет культура сотрудничества клиентов с банками, окрепнет национальная валюта, рынок станет прозрачнее, а граждане более думающими. Сегодня мы все стали участниками свободных рыночных отношений и свободно можем делать свой собственный выбор.
- Что же мы можем ожидать в ближайшем будущем? Каков Ваш прогноз?
- После стабилизации цен, когда ожидания покупателей и продавцов приблизились, как правило, происходит повышение спроса, а как следствие уменьшение предложения. Именно это и станет формировать конъюнктуру рынка.
Спрос на сегодняшний день ограничивается трудностями в получении ипотечных кредитов. Ничего удивительного нет, это наблюдается в конце каждого года. Как правило, активные покупатели на 1 декабря каждого года «выбирают» в банках все допустимые лимиты, отпущенные на отдельные виды кредитования. Банки не могут «перевыполнить план». Однако с начала года, когда у банков открываются новые лимиты, кредиты будут выдаваться с прежним рвением и в прежних объемах, хотя и «смягчения» условий не произойдет. Возобновление выдачи кредитов по ипотечным программам, в свою очередь, приведет к повышению спроса. Повышение спроса приведет к повышению цены. Логичным было бы предположение, что после новогодних и рождественских праздников следует ожидать повышения цен на все виды недвижимости. Так что, тому, кто хочет купить недвижимость нужно поторопиться. Сегодня погода на рынке недвижимости наиболее благоприятна для покупателей.
Дмитрий Прокудин
