В Украине страхование недвижимости пользуется устойчивым и стабильным спросом. Вполне сложился и основной перечень видов страхования имущества и недвижимости, которым предлагают своим клиентам Страховые Компании (СК).
К этому перечню можно отнести:
- страхование недвижимости: квартир, коттеджей, дач, земли, пригородных домов и иных строений;
- страхование имущества: мебели, бытовой техники, видео-, аудиоаппаратуры и т.п.;
- страхование права собственности - титульное страхование;
- страхование ответственности перед третьими лицами;
- страхование жизни.
Учитывая быстро растущий рынок загородной недвижимости и строительство особняков - страховые компании предлагают страховки для этого сегмента рынка.
При этом частные дома могут быть застрахованы вместе с их конструктивными элементами, отделкой (внутренней и внешней), инженерным оборудованием и находящимся в нем движимым имуществом (бытовой техникой, мебелью, личными вещами и т.п.). Помимо жилого дома - объектами страхования могут быть и хозяйственные постройки, ландшафтные сооружения: элементы архитектуры, скульптуры, бассейны, беседки, аквариумы, зимние сады и т.п.). От чего обычно страхуют данный вид недвижимости? Как правило от пожара, взрыва, затопления (но только вследствии аварий водопроводной, канализационной, отопительных систем, так как стихийные бедствия как правило страхуются отдельно и по более высоким процентным ставкам). Этот минимальный перечень страховых рисков, страховку для которых предлагают практически все Украинские Страховые Компании. Что же касается процентных ставок для страховых выплат, то у каждой страховой компании они могут быть разными, более того для каждого вида страхования могут быть оговорены определенные ситуации: так например охраняемая территория или нет, какое время проживают там люди. Если хозяева дома не живут в нем постоянно, но на территории присутствует охранник, то тариф страховой выплаты может быть достаточно низким, так как наступление страхового случая не велико. Страховые компании предлагают страховку как полного пакета рисков, так и индивидуальный.
Развитие ипотечного кредитования дало толчок к повышению спроса на страхование квартир и титульного страхования. Так как одним из условий получения кредита в банковском учреждении под покупку квартиры является обязательное страхование, как объекта ипотеки -квартиры, так и рисков собственности -титульное страхование.
Перечень рисков которые можно застраховать довольно широк: стихийные бедствия, пожар, затопление, падение летательных аппаратов, противоправные действия третьих лиц, постороннее воздействие, ответственность перед третьими лицами, взрыв газа и т.п. Большинство страховых компаний предлагают полисы, в которых все риски учтены. Исключение может составлять риск взрыва бытового газа, т.к. в последнее время участились прецеденты выхода из строя газовых приборов.
При страховании квартир обычно учитываются три составляющие: стены, отделка и коммуникации, имущество. Тарифы при этом могут «плавать» от 0,4% до 1,5%. Естественно на величину тарифа могут повлиять факторы риска, такие как срок эксплуатации дома, наличие деревянных перекрытий и иных деревянных конструкций здания, состояние сантехники и срок ее эксплуатации, количество этажей, общее состояние системы пожарной безопасности. Стоимость полиса может зависеть также от того на первичном или на вторичном рынке куплена квартира, за наличные средства или на покупки квартиры был получен кредит. Следует обратить внимание, что при покупки квартиры в кредит, Вы можете быть ограничены в выборе страховой компании так как обычно у крупных банков есть уже партнеры-страховики.
При обычной покупке (не кредитной), ввиду того, что на страховании не настаивает ни одна из структур, поиски по СК вам придется осуществлять самостоятельно. Наиболее доступными программами являются страхование квартир без осмотра, но правильнее и желательно оформлять страховку, при которой страховая сумма устанавливается только после осмотра и оценки квартиры. На вторичном рынке вопреки бытующему мнению - страховщики учитывают не «возраст» квартиры, а состояние дома, в котором она находиться, и коммуникации. В том случае, когда состояние электропроводки и водопроводных труб не соответствует выдвигаемым нормам техники безопасности - Вам придется самим побеспокоиться о восстановлении их исправности, если вы хотите застраховать свою квартиру. В целом же процесс оформления страховки квартиры в старом доме, такой же как и в новом, отличается лишь стоимость полиса - как правило для квартир в старых домах - она выше.
При страховании квартиры можно приобрести полис как с франшизой, так и без нее.
Франшиза (от французского - льгота) - предусмотренные условиями договора страхования освобождения страховщика от обязательств возместить убытки, не превышающие определенную величину. Франшиза устанавливается в процентах от страховой суммы или в твердой денежной сумме. Франшиза является формой собственного участия страхователя в покрытии убытков и применяется, как правило в тех случаях, когда убытки страхователя относительно невелики. Простыми словами - франшиза часть суммы которая не компенсируется страховщиками.
Наиболее распространенным исключением в выплатах при страховании квартир является несоблюдение владельцем правил пожарной безопасности. Так, некоторые компании отказываются компенсировать ущерб, если, например, пожар произошел по причине халатности в обращении с электроприборами, что повлекло за собой возгорание и причинение ущерба. Поэтому как любой договор страхования требует внимательного изучения, дабы подписав его и полагаясь на то, что все будет компенсировано, можно компенсировать ущерб самому.
Собственность можно потерять не только из-за стихийных бедствий. Как не прискорбно об этом говорить, но в нашем обществе не только воры «обворовывают». Иногда самое дорогое мы можем потерять и по другим причинам - например, из-за недействительных сделок. Именно указанные негативные прецеденты и легли в основу появления такого вида страхования - как страхование титула - «титульное страхование».
Титульное страхование - страхование потери имущества в результате прекращения права собственности.
Титульное страхование представляет собой защиту на тот случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости по тем или иным причинам будет истребован у владельца. Такими основаниями могут быть заключение договора купли-продажи с нарушением норм законодательства, сохранение прав на объект недвижимости после его отчуждения третьими лицами, отсутствие дееспособности или правоспособности продавца и т.п.
Объектами титульного страхования являются:
- жилые помещения (квартиры, дома);
- нежилые помещения (здания, сооружения, офисы, магазины, предприятия как целостный имущественный комплекс);
- земля.
Этот вид страхования позволяет и обеспечивает возможность возмещения убытков в размере рыночной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее.
Например, после приобретения квартиры может оказаться, что «биография самой квартиры не очень чистая», т.е квартира до этого оформлялась по недействительным сделкам - кстати один видов так называемого «бытового рейдерства», объявляются наследники на эту квартиру, которых по каким-то причинам упустили из круга наследников и т.п. Поэтому в титульном страхование есть многочисленные плюсы которые компенсируют траты за страховку, а именно: страховщики проверят всю историю квартиры и чистоту сделок проводимых в отношении нее. В полноте проверки не стоит сомневаться, так как страховщику не выгодно страховать заведомо «криминальную» недвижимость или «оспаримую» собственность. Стоимость полиса зависит от ряда факторов: срока страхования, стоимости объекта недвижимости, степени риска, определяемой на основании юридической экспертизы. К слову, такую же проверку «чистоты» квартиры проводят и специалисты крупных агентств недвижимости, с предъявлением такой юридической экспертизы своим клиентам и соответствующими рекомендациями - покупателям. В ходе такой юридической экспертизы выясняются истории смены собственников, потенциальные проблемы, связанные например, с недееспособностью лица, участвующего в сделке, не получения соответствующего согласия супруга, или отказа от первоочередной покупки, наличием прав третьих лиц на данную недвижимость и т.п.
Такой страховой полис начинает действовать с момента заключения сделки. Как правило договор титульного страхования заключают на срок от одного года до 10 лет. И хотя по истечении десяти лет юридически исключается оспаривание прав владельца на приобретенное имущество, практически - учитывая начало срока исковой давности (с момента когда лицу стало известно о наличии обстоятельств), как показывает практика иногда данные договора следует заключать и на более долгий срок - хотя «оспаримость» таких сделок после трех лет уже мала.
В случае приобретения квартиры в кредит, инициатором составления договора титульного страхования является банк - таким образом он обеспечит свою финансовую безопасность в случае возникновения претензий к новому владельцу. Страхования титула собственности при кредитовании избежать не удастся, а может и избегать такого вида страхования не нужно - так как это страхование в Ваших интересах.
Что касается выбора страховой компании
Сегодня многие фирмы, не проработав на рынке и года, по бросовым ценам страхуют «все сразу». Выбирая страховую компанию следует поинтересоваться ее политикой выплат - прежде всего у тех, кто давно страхует в ней свое имущество. Обращать внимание стоит не только на опыт страхования, но и на опыт выплаты страховок. Как правило у достойных внимания страховиков стаж работы на рынке составляет не менее трех лет. За это время становятся известными и случае выплат, и «недоразумения» между компаниями и клиентами. Всегда предпочтительнее компания с разветвленной сетью, которая имеет региональные отделения, множество точек продаж «страховых продуктов», что свидетельствует о серьезных намерениях страховщика на рынке. Также следует обратить внимание на партнеров страховых компаний - банки, транспортные организации и т.п.
Желаем удачи в выборе страховых компаний, надеемся, что вышеизложенное поможет Вам лучше разбираться в условиях страховых договоров и обеспечит Вам «спокойный сон».
И.В.Жолудева, юридический департамент АН «Город»
О взаимодействии банков и страховых компаний при выдаче кредитов читайте в следующем номере...
СЛОВАРИК ДЛЯ СТРАХОВАТЕЛЯ:
Страхователь - юридическое или дееспособное физическое лицо, выражающее страховой интерес и заключившее договор страхования со страховщиком.
Страховщик - страховая компания, которая заключает договор со страхователем, то есть принимает на себя обязательство компенсировать страхователю убытки по застрахованным рискам согласно договора страхования.
Страховая премия - страховой взнос, плата за страхование, которую страхователь обязан внести страховщику в соответствии с договором страхования.
Страховая сумма - денежная сумма, которая установлена договором страхования и исходя из которой устанавливаются страховые премии (страховые взносы) и максимальный размер страховой выплаты при наступлении страхового случая.
Страховая выплата - сумма, выплачиваемая страховщиком застрахованному лицу для возмещения убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотренного договором страхования.
Страховой тариф - ставка страховой премии с единицы страховой суммы с учетом объекта страхования и характера страхового риска. Конкретный размер страхового тарифа определяется договором добровольного страхования по соглашению сторон.
