Для многих граждан покупка квартиры в кредит – единственный доступный способ обзавестись собственным жильем. Сегодня так называемое ипотечное кредитование (выдача кредита под залог недвижимого имущества) предлагают практическим все украинские банки. Юрфак посчастливилось закончить не всем, но при оформлении кредитных отношений волей не волей приходиться вникать в юридические тонкости договорных отношений, ведь дело касается самого дорогого имущества, которое у нас есть – квартира.
На что же необходимо обратить внимание при заключении ипотечных и кредитных договоров.
Большинство банков за выдачу кредита берут комиссию около 1% или больше от суммы кредита. В кредитном договоре также может быть указано, что за использование кредита также может начисляться ежемесячная комиссия. Эта сумма начисляется по общей годовой процентной ставке. Ежемесячную комиссию за использование кредита некоторые банки рассчитывают обычно единоразово, исходя из суммы выданного кредита.
Самое важное – ежемесячна комиссия, в отличие от суммы кредита, которая уменьшается по мере выплаты, остается неизменной. В результате стоимость кредита растет.
Еще не мало важный момент – в договоре кредитования должен быть указан способ выплаты кредита: в виде аннуитета или в виде начисления процентов на остаток. Основная масса клиентов соглашается на аннуитет, так как, с первого взгляда он удобен – каждый месяц вносишь одну и ту же сумму. В случае начисления процентов на остаток сперва вносится большая сумма, позже она уменьшается. Просчитав на практике те или иные стороны указанных платежей можно сказать, что выгоднее платить по схеме начисления процентов на остаток, так как в данном случае тело кредита уменьшается, соответственно и платежи уменьшаются. При выплате по аннуитетной схеме кредит выплачивается равными частями, но тело кредита не уменьшается и по внутренним проводкам банка погашаются в итоге первоначально начисленные проценты и только потом гаситься тело кредита.
Наконец-то сбывается мечта – оформлен ипотечный кредит, получены соответствующие документы, казалось бы, ничто не помешает обладанию недвижимостью. Тем более, что теперь перед заемщиком открывается практически неограниченное поле деятельности – можно делать ремонт, создавать индивидуальный интерьер, одним словом, «вить собственное гнездо». Однако радостные ощущения владельца недвижимости могут быть омрачены, если он не учтет всех правил, предусмотренных ипотечной схемой кредитования.
Если вы приобрели квартиру по ипотечной схеме на вторичном рынке, она сразу же переходит в вашу собственность, оставаясь в залоге у банка. Вы как собственник приобретаете сразу три права: пользования, владения и распоряжения своим имуществом.
Есть опять таки нюансы прописанные в ипотечном договоре, в квартире находящейся в залоге нельзя прописывать несовершеннолетних детей, пенсионеров, а в случае выявления такового, данный факт может быть расценен как нарушение договора, что повлечет за собой применение штрафных санкций.
Далее - поселить в квартиру третьих лиц вы сможете, но при обязательном уведомлении об этом представителя банка. Отныне все дееспособные лица, обитатели квартиры, отвечают за ее целостность. Подчеркиваю, процедура имеет исключительно уведомительный характер.
Банк не будет проверять моральный и материальный статус ваших квартирантов. Некоторые банки, для того, чтобы лишний раз напомнить заемщику об этом обязательстве, предлагают клиенту при подписании договора ипотеки подписать отдельный договор. Иногда банки ограничивают список возможных «вселенцев» только членами семьи заемщика.
Поэтому следует выяснять этот вопрос еще до момента подписания договора – изменить условия post factum намного сложнее. Если же в условиях банка подобный запрет существует, это не означает, что запрещена и регистрация в квартире третьих лиц. Согласно украинскому жилищному законодательству регистрация, постоянная или временная, не обусловливает права собственности на квартиру. Но и об этом вы обязаны сообщить в банк.
А вот ваши права распоряжаться квартирой ограничены. Ведь квартира – в залоге у банка до полной выплаты кредита и, как правило, под запретом отчуждения. Так что обменять или подарить свою недвижимость детям, родственникам и другим лицам вы сможете только, если на это согласится банк. Продать же такую квартиру можно только после выплаты кредита.
Правда, бывают форс-мажорные обстоятельства, например, заемщик потерял платежеспособность. В таких случаях продажа возможна, но, опять-таки, только с согласия банка и после проработки всех возможных вариантов реструктуризации долга. Тогда поступают таким образом: по договоренности с банком вы можете продать квартиру, вернуть долг банку, а остальные деньги оставить себе. Но специалисты советуют сохранять с банком доверительные отношения, как бы ни сложились обстоятельства. Не бойтесь прийти, объяснить ситуацию. Уклонение от уплаты только ухудшает положение – и срок неоплаты увеличивается, и проценты возрастают.
Теоретически квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, можно заложить и второй, и третий раз. Но, во-первых, для этого вам понадобится согласие банка. Во-вторых, придется решать вопрос: согласится ли другая финансовая организация стать вторым кредитором в очереди на случай, если вы не сможете расплатиться по своим первичным обязательствам? Ведь ипотека вашей квартиры регистрируется в Госреестре ипотек.
Это означает, что банк, становящийся вторичным ипотекодержателем, сможет удовлетворить свои требования только после полного удовлетворения требований банка, выдавшего вам кредит.
И, наконец, о перепланировке квартиры. На сегодняшний день к этой операции выдвигаются более жесткие требования, чем 5–6 лет назад.
Как правило, процедура согласования перепланировки проходит в три этапа:
- на первом вы должны подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки;
- на втором – получить согласие у соседей и местной исполнительной власти;
- третий этап – получить согласие страховой компании, застраховавшей квартиру.
Кстати, она может отказать вам, если сочтет, что этот проект рискованный и имущество может быть испорчено или даже разрушено.
Потребуется также и согласие банка – и данный этап не последний, а занимает первичное место в указанной схеме, так как только по письменному разрешению ипотекодержателя – банка, вы сможете приступить к перепланировке. В противном случае – в случае не получения разрешения банковского учреждения – такая перепланировка может быть расценена как нарушение условий ипотечного договора, а как следствие любого нарушения наступает применение санкций.
Если же вы не узаконите перепланировку, вы не сможете продать квартиру, другими словами, не сможете распорядиться ею как своим имуществом.
И надо еще отметить следующее. Что после прохождения Вами всех стадий узаконения перепланировки, помните, что Вам придется вносить изменения в кредитный и ипотечный договора, так как предмет – квартира – поменяется в своих технических характеристика (общая, полезная, жилая площади и т.п.), что потребует также дополнительных затрат именно с Вашей стороны.
И на последок самое главное. Само понятие ипотечное кредитование не исключает получение кредита под залог недвижимости в иных учреждениях (как например ломбард или кредитные союзы и т.п.). Но несмотря на то, что на первый взгляд условия получения кредита могут показаться более выгодными чем через банк, следует предупредить от том, что штрафные санкции и иные условия за какие-либо незначительные нарушения договора могут сыграть с вами злую шутку, и вы останетесь без квартиры. Помните «бесплатный сыр – только в мышеловке». Если пришла необходимость получить кредит для покупки жилья – обращайтесь исключительно к специалистам по ипотечному кредитованию, которые как правило работают во всех крупных Агентствах Недвижимости, при этом предоставят весь спектр услуг – от поиска квартиры до оформления кредита в банковском учреждении наиболее удобном для Вас.
И.В.Жолудева, юридический департамент АН «Город»
