Продолжая обсуждение вопроса о заключении сделок дарения в отношении объектов недвижимости, считаем необходимым обратить Ваше внимание на приобретение одаряемым квартиры в доме, строительство которого еще не окончено.
Важным моментом в данном случае является тот факт, что даритель является не собственником объекта недвижимости (квартиры), а собственником имущественных прав. У того, кто ждет завершения строительства отсутствует право собственности на квартиру по той простой причине, что физически квартиры еще не существует. Право собственности на квартиру возможно приобрести только после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.
Таким образом, в результате заключения договора дарения в отношении объекта недвижимости, строительство которого еще не окончено, одаряемый получает в дар только имущественные права, а получение в подарок имущественных прав еще не делает его владельцем квартиры.
Для предоставления недвижимости в качестве подарка нужно обладать правом собственности на нее. Поэтому договор дарения в таких случаях предусматривает, что возможность получить подарок наступает после получения дарителем правоустанавливающих документов на объект недвижимости (в данном случае «Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество).
Нельзя не учитывать тот факт, что бывают случаи, когда щедрый подарок в виде квартиры оказывается слишком дорогим для дарителя. Например, собственник передал в дар свою квартиру, а потом по разным причинам сам остался без жилья. Что делать в таком случае? Можно ли вернуть себе подаренную квартиру?
При подобном стечении обстоятельств, когда даритель лишается собственного жилья, возможно расторжение договора дарения путем обращения в суд.
Также гражданским кодексом Украины (ст. 727) предусмотрены иные основания для расторжения дарителем договора дарения недвижимого или иного особо ценного имущества, а именно:
1. В случае, когда одаряемый умышленно совершил преступление против жизни, здоровья, собственности дарителя и его родственников;
2. Если одаряемый создает угрозу безвозвратной утраты дара, имеющего для дарителя большую неимущественную ценность;
3. Если вследствие небрежного отношения одаряемого к вещи, составляющей историческую, научную, культурную ценность, эта вещь может быть уничтожена или существенно повреждена.
Как видно из формулировки данной статьи действия одаряемого являются не только противоправными, но и аморальными по отношению к дарителю, т.к. передавая безвозмездно в собственность одаряемого имущество, даритель проявляет тем самым доверие и доброе отношение к нему. Поэтому одновременно с правовыми возникают отношения и морального характера.
Расторгнуть договор даритель имеет право по указанным выше основаниям при условии наличия дара в натуре. Если дар уничтожен, требование о расторжении договора и возврате вещи предъявляться не может. Одаряемый в данном случае обязан вернуть вещь дарителю в натуре с учетом возможного нормального износа за время пребывания у одаряемого.
К требованиям о расторжении договора дарения установлен сокращенный срок исковой давности сроком в один год. Истечение исковой давности начинается со дня, когда даритель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, предусмотренных ст. 727 ГК Украины.
Расторжение договора дарения возможно в судебном порядке, либо по обоюдному согласию сторон, путем нотариального удостоверения.
При рассмотрении вопроса заключения договора дарения, необходимо учитывать еще один немаловажный факт: Родители несовершеннолетних (малолетних) детей не имеют права дарить имущество своих детей (ч. 2 ст. 720 ГК Украины). Дарение имущества является исключительным правом собственника имущества, даже если этот собственник – несовершеннолетний ребенок. Но следует учесть, что дети в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договора дарения, но с согласия своих родителей (либо усыновителей, попечителей).
Порядок налогообложения дохода, полученного при дарении недвижимости, предусмотрен статьей 14 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц». Согласно нормам этой статьи, подаренное недвижимое имущество облагается налогами по правилам, установленным для налогообложения наследства. Родственникам первой степени родства налогообложение исчисляется по нулевой ставке. Поэтому супруги, дети и родители не платят налогов при получении в подарок недвижимости, независимо от стоимости данного имущества. Родственники, которые не подпадают под данную категорию, обязаны заплатить налог в размере 5% от стоимости подаренной недвижимости. Нулевая ставка налогообложения используется также в случае, если жилье подарили инвалиду І группы, ребенку-сироте или лишенному родительской опеки.
Самая высокая ставка налогообложения предусмотрена в случае, если человек получил подарок от нерезидента, то есть от граждан другой страны. В таких случаях придется уплатить в казну 15% от стоимости подарка.
И.А. Акименко - юридический департамент АН «Город»
