Как приятно получать что-либо в подарок, а если таковым подарком является недвижимость – приятно в двойне. Зачастую попав в эйфорию от получения такого дорогостоящего подарка, мы забываем о том, что дар надо каким-то образом оформить, и его принятие щедрого дара без какого-либо оформления не даст возможности почувствовать Вам себя полноценным хозяином такого подарка. Получение в дар оформляется договором дарения, где счастливый получатель дара – является «одаряемым», а щедрое лицо отдающее Вам недвижимость безвозмездно – «даритель».
Итак, что же должны учесть обе стороны сделки дарения, чтобы впоследствии не осложнить себе жизнь судебными разбирательствами, попав на крючок собственной неосведомленности?
Учитывая, что не все граждане Украины имеют высшее юридическое образование, в порядке ознакомления следует сказать о том, что Украинское законодательство четко регламентирует порядок дарения недвижимого имущества. Так форма, предмет, содержание, обязанности сторон, условия договора дарения, а также его особенности четко регламентированы Гражданским Кодексом Украины, а именно главой 55, а также Законом Украины «О нотариате» (в части удостоверения таких договоров), Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц» (в части кому и сколько должен отдать одаряемый за «подарок судьбы», и иными нормативными актами.
Что может быть проще, чем подарить дом или квартиру, а тем более принять в дар? Фактически так и есть, но с юридической точки зрения не все так просто: так, например, бывает, что лица, проживающие в квартире или доме, полученном в подарок в рамках устной договоренности, по ошибке считают себя полноправными собственниками. Но это неверно. Законным собственником остался прежний владелец, т.к. согласно действующего законодательства Украины, любая сделка о передаче недвижимости в дар должна скрепляться письменным договором, который заверяется нотариусом (ст. 719 ГК Украины). После оформления договора право собственности получателя подаренной квартиры необходимо зарегистрировать в БТИ. Этот момент очень важен, поскольку собственником квартиры одаряемый станет только после регистрации в Бюро технической инвентаризации, где на его имя будет оформлен технический паспорт. А с подачей заявления о регистрации права собственности не стоит затягивать, т.к. чем раньше будет зарегистрировано право собственности в БТИ, тем раньше Вы сможете назвать себя полноправным собственником подаренного имущества.
Если Вы имеете желание одарить кого-либо недвижимым имуществом, Вам следует знать, что Гражданским кодексом Украины предусмотрено два типа договоров дарения – реальный и консенсуальный (ст.717 ГК Украины). Первый предполагает передачу имущества в подарок с момента заключения договора.
Но, бывают случаи, когда нужно, чтобы получатель подарка мог воспользоваться недвижимостью по истечении определенного времени, либо при наступлении определенных событий. Например, если Вы планируете переезд в другую страну на постоянное место жительства, но хотите, чтобы одаряемый мог воспользоваться Вашим подарком только после Вашего отъезда, а процедуру оформления договора не можете откладывать, в этом случае законодательством Украины (ст. 723 ГК) предусмотрено заключение договора дарения с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора, с обязанностью передать дар (имущество) в собственность в будущем. Впрочем, по оценкам экспертов, консенсуальный договор не лишен недостатков. С одной стороны, благодаря такому договору можно быть уверенным, что до отъезда никто не может выселить их из собственной квартиры. Однако если до наступления оговоренного срока даритель умрет, договор дарения будет прекращен и квартира достанется не получателю подарка (одаряемому), а наследникам дарителя (ст. 723 ГК Украины).
Одаряемому необходимо знать, что в случае наступления срока или отлагательного обстоятельства, установленного договором дарения он имеет право потребовать от дарителя передачи дара (имущества) или возмещения его стоимости. При этом ему необязательно проживать в подаренной недвижимости или регистрироваться в ней (ст. 723 ГК Украины).
Наряду с вышеуказанными видами договора дарения, имеет место так называемое пожертвование, а также дарение в пользу третьего лица.
Пожертвованием является дарение недвижимого имущества лицам для достижения ими определенной, заранее обусловленной цели. Отличительным признаком такого договора есть то, что предметом договора может быть только имущество, а не имущественные права. Кроме того, вместе с принятием пожертвования на лицо возлагается обязанность, направленная на достижение определенной, цели общественно полезного характера. В связи с этим жертвователь имеет право осуществлять контроль за использованием пожертвования, что существенно отличает его от дарителя, которому такого права законодательством не предоставлено.
Дарение в пользу третьего лица - юридически трактуют как договор дарения с обязательством одаряемого в пользу третьего лица, такой договор регулируют ст.ст. 725, 726 ГК Украины. Таким договором устанавливается обязанность одаряемого совершить действие имущественного характера в пользу третьего лица или воздержаться от его совершения (передать денежную сумму либо иное имущество в собственность, выплачивать денежную ренту, предоставить право пожизненного пользования даром или его частью, не предъявлять требования к третьему лицу о выселении и т.п. Самым интересным условием такого договора является то, что если одаряемый нарушит обязанности в пользу третьего лица даритель имеет право потребовать расторжения договора и возврата дара, а если такой возврат невозможен, - возмещения его стоимости (причем по рыночной стоимости, действующей на момент расторжения). Надо отметить, что таким правом может воспользоваться лишь даритель, а третье лицо, в пользу которого установлена эта обязанность, вправе лишь требовать ее выполнения, но расторгнуть такой договор не имеет права.
Если Вам посчастливилось стать стороной договора в качестве одаряемого Вам следует знать, какие документы необходимы для осуществления сделки.
Для заключения договора дарения потребуется подготовить стандартный пакет документов:
1. Правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи; свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и т.п.)
2. Технический паспорт на жилье.
3. Паспорт и идентификационный код дарителя.
4. паспорт и идентификационный код одаряемого
4. Извлечение из реестра БТИ для отчуждения недвижимости («Витяг з реєстру прав власності»)
5. Справка об отсутствии налогового запрета.
6. Справка об отсутствии ареста на недвижимость из Информцентра.
(Надо отметить, что последние справки запрашивает сам нотариус и оплачиваются они дарителем на месте в нотариальной конторе.)
При оформлении договора дарения земельного участка дарителю необходимо предоставить в качестве правоустанавливающего документа – государственний акт на право собственности на земельный участок, а также справку Центра Государственного земельного кадастра об отсутствии ограничений и обременений по земельному участку и справку об отсутствии построек на вышеуказанном участке.
!!! При заключении договора дарения также следует знать, что дарителю необходимо разрешение (согласие) супруги (супруга) на совершение подобного отчуждения, если отчуждаемое имущество приобреталось ими совместно, будучи в законном (зарегистрированном браке). Не имеет значения тот факт, что недвижимость оформлена только на одного из супругов — второй автоматически считается совладельцем.
Также надо учитывать, что законом не предусмотрено ограничение принимать в дар или отчуждать в дар по средствам доверенности. Но в доверенности на дарение должно быть четко указано, какую недвижимость и конкретно кому необходимо передать в дар, то же самое и для принятия по доверенности в дар должно быть указано, что принимает и кто. Необходимо отметить, что если дарить Вам вдруг будет не родственник и по доверенности Вы попадаете автоматически в группу риска тех лиц у которых право собственности могут оспорить, поэтому помните «бесплатный сыр только в мышеловке».
И.А. Акименко - юридический департамент АН «Город»
