В течение последних шести-семи месяцев процентные ставки по ипотечным кредитам медленно, но уверенно становились меньше. Правда в апреле их снижение почти прекратилось, зато условия получения кредита стали немного лояльнее и говорить, что ипотечное кредитование начало оживать, уже можно. Судите сами.
Во-первых, количество банков, которые предлагают клиентам ипотечные кредиты, выросло с осенних 30 до нынешних более чем 40.
Во-вторых, больше банков заявили о готовности кредитовать «первичку», причем не только от застройщиков-партнеров. Ну и, конечно, самое важное то, что по условиям ипотека уже очень близка к докризисным позициям.
Прежде всего, серьезно снизились ставки. Так по наблюдениям председателя набсовета банка «Центр» Александра Охрименко, ставки с осени 2010 года в среднем снизись на 1-3%, а начальник отдела кредитных продуктов OTP Bank Светлана Спицына отметила, что в ряде случаев снижение ставок достигало 7%. Так, осенью ставки по кредитам были в диапазоне 16-28% годовых, а теперь — 11-22% в гривне. Как и прежде, в числе самых низких — так называемые плавающие ставки по кредитам (проценты регулярно пересматриваются и могут как уменьшаться, так и увеличиваться). Вместо 6 банков осенью «плавающие» кредиты дают уже 10 банков, а ставки по ним в основном от 12 до 16%.
Однако значимую роль в повышении доступности ипотеки сыграло не столько понижение процентных ставок, сколько уменьшение многими банками первоначального взноса. Если осенью банки требовали первоначальный взнос в размере 50% стоимости квартиры, в редких случаях 35%, то теперь у нескольких банков можно взять кредит на покупку жилья, имея лишь 20-25% от его стоимости.
Завершает аттракцион невиданной ипотечной щедрости увеличение сроков кредитов: по сравнению с осенними показателями в полтора раза увеличилось количество банков, готовых растянуть покупку квартиры на 20 лет. На сегодняшний день их 14. Но, пожалуй, самым главным фактором «потепления» ипотеки является смягчение требований банков к платежеспособности потенциальных заемщиков. Так некоторые банки снова готовы рассматривать кредитные заявки клиентов с зарплатами в конвертах. Раньше это касалось в основном автокредитов, а теперь работает и по ипотеке. «При анализе платежеспособности мы принимаем во внимание доход не только заемщика, но и членов его семьи, которые являются поручителями. С конца прошлого года мы начали работать с заемщиками, которые получают доход от предпринимательской деятельности. Еще одно новшество: если заемщик делает первый взнос 50%, банк более лояльно отнесется к оценке его доходов — рассказал начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка Александр Борщевич. Аналогичное сообщение можно обнаружить на официальном сайте «Всеукраинского банка развития»: «При оплате клиентом первоначального взноса от 50% и более обязательное подтверждение доходов не обязательно, требуется только справка о том, что заемщик официально трудоустроен либо справка о каких-либо (в том числе минимальных) доходах». Но, увы, на такие уступки идут далеко не все банки.
КОМУ И СКОЛЬКО ДАЮТ
Но надо признать, что, несмотря на смягчение условий кредитования, массовой ипотека так и не стала. Пока одни банки смягчают требования к заемщикам, другие внедряют новые проверки. «Бывают случаи, когда банки просят подтвердить справки о больших доходах, особенно выданные мелкими компаниями, отчетностью, которая подается в налоговую — рассказал Александр Охрименко. Так что ипотека по-прежнему удел избранных.
Александр Борщевич так описал портрет ипотечного заемщика: «Чаще всего сотрудники крупных компаний с доходами свыше 8000 грн. Средний возраст клиента — 30-45 лет. Половина получивших кредиты — жители столицы, за ними по количеству выданных кредитов Днепропетровск, Харьков и Львов».
По словам Александра Охрименко, сегодня кредиты на квартиры в основном берут те, кто делает покупку с продажей — продавая свою квартиру, покупают другую и берут недостающую сумму, как правило, порядка 10% от цены новой квартиры и всего на 3-5 лет. Косвенно эта информация подтверждается и данными директора департамента розничного бизнеса «Эрсте Банка» Татьяны Надточий, по словам которой, средняя сумма ипотечного кредита сегодня — всего около $20 тыс.
На сегодняшний день, по данным компании «Простобанк Консалтинг» средняя реальная ставка по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке сроком на 20 лет в крупнейших банках составляла 18,04% реальных годовых. Таким образом, за последний месяц стоимость таких займов снизилась лишь на 0,12 процентных пункта. Стоит отметить, что «вторичка» сроком на 10 лет за этот период даже незначительно подорожала — на 0,05 п.п., до 18,71% реальных годовых.
При этом впервые в этом году увеличилось количество кредитующих банков из числа 50 крупнейших. На рынок с предложением по займам на «вторичку» вышел Кредитпромбанк. Благодаря этому, на середину мая количество кредитующих банков достигло 24 учреждений из 50-ти. Также на рынок вернулись кредиты на «вторичку» при условии предоставления в залог альтернативной недвижимости с начальным взносом всего 10% (программа Ощадбанка).
Анализируя происходящее на рынке ипотеки, эксперты считают, что ставки по кредитам на недвижимость на данный момент достигли оптимальных значений. Дальнейшее их снижение возможно «в случае снижения стоимости ресурсов или удлинения их сроков — считает директор главного управления розничного бизнеса «Правэкс-Банка» Тарас Кириченко. Аналогичного мнения придерживается и Александр Борщевич. Эксперт добавляет, что для того, чтобы ипотека стала массовой, нужна поддержка кредитования со стороны государства, как это делается, например, в России, где с февраля действует программа «Ипотека с господдержкой», по которой кредит можно взять по 11% годовых.
Украинское же правительство пошло по иному пути — на минувшей неделе в Кабинете Министров сообщили о том, что для семей, инвестировавших кредитные средства в строительство «проблемных» объектов, будут устанавливаться кредитные каникулы. Такая норма предусмотрена изменениями, внесенными в Положение о порядке предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья. Согласно измененному Положению, если сроки сдачи объекта в эксплуатацию нарушаются более чем на шесть месяцев, заемщику могут быть предоставлены кредитные каникулы сроком до одного года или до введения объекта в эксплуатацию.
Помимо этого Национальный Банк подсчитал, что в марте-2011 украинские банки выдали частным лицам кредитов на сумму 8,7 миллиардов гривен, что на 61% больше, чем в феврале-2011. При этом сумма выданных банками ипотечных кредитов увеличилась в марте всего на 2,4%, тогда как объем потребительского кредитования вырос на 69%, по сравнению с предыдущим месяцем.
по материалам «Простобанк
Консалтинг», «Сегодня»
