Одним из важнейших моментов в процессе приобретения квартиры в строящемся доме, является ее приемка. В ходе такой приемки покупатель жилья должен обнаружить все недоделки и недостатки и убедить строителей в том, что все это необходимо исправить. Некоторые покупатели, чтобы принять квартиру и не упустить существенных нюансов, прибегают в этом деле к услугам экспертных компаний. Однако принять квартиру в новостройке по всем правилам можно и самостоятельно, хотя и достаточно тяжело. Ведь основная задача приемщика, если выявляются какие-либо дефекты и недостатки в квартире, аргументировано предъявить претензии к застройщику.
Приемщику нужно учесть, чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу — участнику долевого строительства — застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. То есть к моменту приемки квартиры дом уже должна принять госкомиссия. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах на объекте.
При оформлении акта приема-передачи дольщик должен иметь на руках смотровой лист, в котором он отметит все обнаруженные в квартире дефекты. В этом же документе необходимо зафиксировать сроки, в которые застройщик устранит обнаруженные дефекты. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа «переделайте, мне не нравится», естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в двух экземплярах, с подписями представителя строительной компании. Один экземпляр остается у Вас, второй Вы отдаете строителям и начинаете ждать исправления недоделок — в согласованные сроки.
Но если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае — указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту их подробный перечень.
Осмотр новой квартиры лучше всего организовать в светлое время суток, так как иного света, кроме дневного, в квартире, скорее всего, не будет. Осмотр начинаем, как в театре, от входной двери. Естественно, она должна быть и должна свободно открываться и закрываться. Наличие замка обязательно.
Второй пункт — бетонные конструкции и стыки между ними. Все монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. Нужно обратить внимание на возможные протечки — поискать следы присутствия (лучше, конечно, отсутствия) воды.
Смотрим вниз — на цементную стяжку на полу, которая до сих пор является лидером по браку. Стяжка должна быть горизонтальной (проверьте уровнем), главное, чтобы она не крошилась и не было воздушных пузырей. Здесь пригодится молоток — сядьте на корточки и, метр за метром, хорошо простучите стяжку. Обведите мелом пустоты, расслоения (вы их сразу услышите), места, где стяжка крошится, застывшие бугры, горы и ямы. В принципе, трещин быть не должно — монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает.
Осмотрели низ — следует посмотреть вверх. Потолок должен быть без явных перепадов на стыках, а также без трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту. Для каждого дома высота — индивидуальна, но она фиксируется в договоре.
Не менее важны для комфортной жизни стены. Их надо проверить на отклонение от вертикали, смещение, местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания стен штукатурным составом теоретически возможно. Также важно проверить, насколько стены вертикальны. Углы отклонения проверяйте с помощью отвеса. Стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться, затирка должна быть сплошной и равномерной, без подтеков.
После обследования несущих и ограждающих конструкций переходим к осмотру открывающихся и закрывающихся. На очереди окна. Для начала надо проверить наличие фурнитуры, надежно ли она крепится, и работают ли все запорные устройства, ручки, петли. Следующий шаг — целостность стеклопакетов (нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме); соответствие стеклопакета (точнее — количества камер) тому, который обозначен в договоре; целостность остальных элементов окна; наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме; надежность закрепления подоконников и сливов у окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может стать причиной громыхания при ветре); свободно ли открываются-закрываются все окна и все створки; нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна и бетоном стены. Если есть лоджия или застекленный балкон, то его надо проверить точно так же, как и окна, плюс проверить свободу хода при сдвигании створок; фиксацию фрагмента в закрытом положении на всей высоте.
Если в квартире уже установлены внутренние двери, то, опять же, проверьте их наличие, насколько они свободно закрываются и открываются, нет ли перекосов.
Не менее важна инженерная начинка, которая есть в квартире — это электричество и электрические сети, водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция.
Начнем с электричества. Перед проверкой электрики включите автомат и устройство защитного отключения в щитке в вашей квартире (если ничего не работает — то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если захватили с собой лампочку — проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами — туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики.
В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей (правда, в договоре обычно не оговаривается количество розеток на комнату), а также провода — на наличие повреждений. Розетки и выключатели должны быть закреплены и не должны вываливаться. Вся электрофурнитура должна быть в рабочем состоянии. Наличие напряжения проверьте в каждой из розеток вольтметром.
Ванная, туалет, кухня. В первую очередь проверьте положение счетчиков на отводах от стояков — они не должны сильно вдаваться вглубь санузла. Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков. Проверьте работу запорных кранов на отводах. Воду нужно не только подвести, но и отвести, поэтому следующий шаг — проверка канализации. Вылейте туда ведро воды — она должна моментально стечь.
Завершающий шаг — обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию — он должен прилипнуть. Или огнем: поднесите спичку или зажигалку — пламя должно отклоняться.
Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее — сделать это помогут специалисты, работающие в крупных агентствах недвижимости.
Бюллетень недвижимости
