Еще в 2009 году Верховная рада внесла изменения в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, заверяющих право на земельный участок, а также в порядок раздела и объединения земельных участков. При этом, часть вторую статьи 132 Земельного кодекса Украины дополнено пунктом “ж”, в соответствии с которым, все соглашения и договора о переходе права собственности на земельные участки (которые заключаются в письменной форме и нотариально заверяются) должны содержать кадастровый номер земельного участка. Эта норма стала действовать с 1 января 2010 года, в связи с чем у многих владельцев частных домов появились новые проблемы.
Кадастровый номер присваивается земельному участку на основании его границ, а также в зависимости от местоположения земельного участка — по кадастровому плану земельного участка. Это уникальный номер, который некогда не повторяется и может быть присвоен только одному земельному участку. Кадастровый номер уникален еще и тем, что он сохраняется в течение всего срока, пока земельный участок существует. При этом, изменение владельца земельного участка не влечет за собой изменение кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка может быть изменен в случаях: раздела земельного участка; объединения с другим земельным участком; переподчинения земельного участка иной административно — территориальной единице.
Кадастровый номер имеет цифровой вид:
3237886500:04 001:0016
3237886500 — населенный пункт;
04 — зона;
001 — квартал;
0016 — номер участка.
Кадастровый план является одним из документов в пакете технической документации, он четко определяет границы земельного участка. Такой же кадастровый план, как правило, является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка. Кадастровый номер очень важен, особенно во избежание случаев изготовления на один участок двух госактов на разных лиц, и прочих махинаций с земельными участками.
И вот последние полтора года многих владельцев частных домов и дач волнует вопрос: возможно ли продать или подарить свое домовладение или земельный участок не получая кадастровый номер?
К сожалению, если кадастровый номер земельному участку не присвоен, то никаких правовых действий произвести ни с домовладением, ни с отдельным участком, не получится.
Ведь в понятие домовладения входит, как правило, жилой дом с хозяйственными постройками и земельный участок. Последний может быть разделен на две части — первая служит для обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, а вторая часть это фактически огород. Тем не менее, особенно в городах, огорода может и не быть, но участок для обслуживания жилого дома и хозяйственных построек есть. А согласно ст. 377 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) размер земельного участка и кадастровый номер являются существенными условиями договора, который предусматривает переход права собственности на земельный участок, являющийся предметом договора. При этом договор считается заключенным тогда, когда стороны договорились по всем существенным условиям (об этом говорится в ст.638 Гражданского Кодекса). В нашем случае существенное условие, которое должно присутствовать в договоре это кадастровый номер земельного участка.
Требование о необходимости кадастрового номера для заключения любого вида сделок появилось не так давно, а форму современных государственных актов (с указанием кадастрового номера) утверждено лишь 2 апреля 2002 года Постановлением Кабинета Министров Украины № 449. В старых государственных актах, которые были выданы до 2002 г. кадастровый номер земельного участка не указывался.
С одной стороны, такие государственные акты являются действительными и без кадастрового номера. Об этом прямо указано в пункте 2 указанного Постановления правительства: “Установить, что ранее выданные государственные акты на право частной собственности на землю, государственные акты на право собственности на землю, государственные акты на право собственности на земельный участок и государственные акты на право постоянного пользования землей остаются действующими и подлежат замене в случае добровольного обращения граждан или юридических лиц“.
Но, напомним, что, исходя из содержания части второй статьи 132 Земельного кодекса, в каждом соглашении (договоре) о переходе права собственности на земельный участок должен быть указан его кадастровый номер. Более того, 5 ноября 2009 года часть шестую статьи 120 Земельного кодекса было изложено в новой редакции и при этом установлено, что кадастровый номер земельного участка является существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти здания или сооружения.
То есть, если Вы продаете, дарите, наследуете земельный участок, или дом, иное сооружение, расположенные на приватизированном земельном участке, в соответствующем соглашении должен быть указан кадастровый номер земельного участка. А если Вы изготовили государственный акт до апреля 2002 г. (а в некоторых случаях и позднее), то у Вас его нет и нотариус не удостоверит такое соглашение (договор). То же самое будет и при попытке передать земельный участок в ипотеку.
Что делать, если кадастровый номер не указан в государственном акте?
Выход один: владелец земельного участка должен обратиться в соответствующий отдел земельных ресурсов для получения справки (витягу) о присвоении земельному участку кадастрового номера.
Но процедура эта не так уж проста. В зависимости от графика работы управлений земельных ресурсов, все это может занять не мало времени. Присвоение кадастрового номера не возможно без внесения его в электронную базу данных. Управление земельных ресурсов может потребовать от Вас изготовления технической документации по присвоению кадастрового номера, для которого необходимы предварительные обмеры участка. Такую документацию можно заказать в землеустроительной организации. Там надо будет написать заявление, предоставить копию паспорта и справки с номером идентификационного кода. Понятно, что землеустроительная организация бесплатно Вам ничего делать не будет. Т.е., это снова все то, что уже делалось при изготовлении государственного акта, однако придется делать еще раз, в том числе еще раз Вы будете вынуждены заплатить.
Поэтому, если Вы желаете продать дом, или планируете в ближайшем или отдаленном будущем иным путем передать иному лицу свой земельный участок или здание, наверно следует заранее подготовиться: обратиться за получением кадастрового номера.
Некоторые продавцы обещают покупателю, что “уладят” все проблемы и предлагают заключить сделку без кадастрового номера. Но, напомним, что кадастровый номер является неотъемлимой существенной частью договора, а значит такая сделка (даже если продавец “договорится” с нотариусом) будет недействительной, а при дальнейшей работе по регистрации права собственности на земельный участок, лицу, которое посчитало себя новым собственником, будет отказано в регистрации.
