Реформы в Украине идут сейчас полным ходом. Каким будет их результат, сказать пока сложно, но то, что многое будет по-другому — это точно. Новаторские идеи правительства не обошли стороной и такую сферу, как процесс регистрации прав собственности на недвижимость. Еще 11 февраля 2010 года Верховная Рада приняла изменения к Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», в результате которых Закон полностью изложен в новой редакции. Напомним, новая редакция предполагает, что уже с 1 января 2012 года регистрацией недвижимости в едином Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (Государственном реестре прав) будут заниматься специально созданные органы Министерства юстиции, а не БТИ, как это происходит сейчас. Кроме того, существенно изменилась и сама процедура регистрации прав на недвижимость. И если в 2010 году, когда Закон был принят, казалось, что до его вступления в силу еще масса времени и многое еще может измениться, то сейчас до время “Ч” остается всего пол-года, так что уже пора более детально рассмотреть предложенные нововведения.
Итак, согласно изменениям к Закону, Государственная регистрации вещных прав на недвижимость будет начинаться с приема и проверки документов, которые подают для такой регистрации. Но перечень этих документов, в новой редакции Закона не определен. Этот перечень должен будет создать Кабмин и указать список необходимых документов в Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений. Правда, как считают многие юристы, новый перечень необходимых докуметов вряд ли значительно будет отличаться от существующего.
Если с документами пока не все ясно, то вот сроки проведения госрегистрации Закон урегулировал более детально. Так, согласно ч. 5 ст. 15 новой редакции Закона, госрегистрация прав должна проводиться в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента поступления заявления. А государственная регистрация ипотек и других ограничений или отказ в такой регистрации будет проводиться в течении одного рабочего дня.
Претерпела изменения и дата госрегистрации прав на недвижимость, которая указывается в решении госрегистратора. Ранее датой и временем гос регистрации прав на недвижимость была дата и время внесения данных о присвоении кадастрового номера объекту недвижимости. Теперь же датой и временем госрегистрации будет дата и время регистрации соответствующего заявления в органе госрегистрации прав. Более того, согласно ч. 3 ст. 3 новой редакции Закона права на недвижимость будут возникать с момента такой регистрации.
Следовательно, уже с момента подачи заявления правообладатель имеет право использовать свои права на недвижимость. То есть, он, например, имеет право продать недвижимость, не дожидаясь окончания 14-дневного срока регистрации прав собственности на недвижимость. Заявление о регистрации недвижимости от нового собственника, в таком случае, будет рассматриваться после рассмотрения заявления предыдущего собственника и внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав (ч. 6 ст. 15 новой редакции Закона).
Информация из Государственного реестра прав предоставляется в форме извлечения, информационной справки или выписки (об этом говорится в ст.22). Такая градация в старой редакции Закона отсутствовала. Более того, изменился и список лиц, имеющих право на получение информации.
Так извлечение смогут получить только уполномоченные лица собственников недвижимости, их наследников и лиц, в интересах которых установлены ограничения. Бюро кредитных историй из этого списка исключены, а значит банки, в залог которым переданы земельные участки, смогут получить извлечение из Государственного реестра прав и без их помощи.
Что же касается органов государственной власти и местного самоуправления, то они смогут получить из реестра только информационную справку. А вот выписка, как и прежде, будет предоставляться только собственнику или правообладателю и должна содержать в себе сведения о лицах, получивших сведения о правах и ограничениях на недвижимость, которые ему принадлежат.
За получение информации из Государственного реестра прав будет взиматься плата, размер которой, как и прежде, будет определять Кабмин. Он же определит порядок предоставления извлечений из Госреестра.
И хотя новый Закон еще не вступил в силу, у него уже появились ярые противники. Особенно рьяно против грядущих изменений выступают представители БТИ, аргументируя свою позицию следующими доводами.
Во-первых, положение вещей на сегодняшний день в Украине таково, что при регистрации недвижимости никак нельзя обойтись без постоянного обращения к данным многолетних архивов, равно как без обращения к этим архивам не обходятся судебные разбирательства споров о недвижимости и работа госисполнителей. Причина состоит втотальном отсутствии оформления прав собственности (представители ассоциации БТИ называют цифру в 40% всего частного сектора), тянущемся еще с советских времен.
Самая существенная из высказанных к Минюсту претензий — фактическое увеличение в соответствии с новой редакцией Закона количества органов, так или иначе задействованных в оформлении права собственности на недвижимость. Их количество увеличивается до 4, в цепочку оформителей попадают частные структуры, чья лицензируемая государством деятельность будет заключаться в составлении «индексных кадастровых карт», и нотариусы. Соответственно увеличатся временные и материальные затраты собственников на оформление своей недвижимости, количество их обязанностей по оформлению.
Также представители БТИ обратили внимание, что новым Законом нарушается принцип «единого окна — ведь сейчас в БТИ производят и регистрацию, и инвентаризацию, и оценку недвижимого имущества одновременно. Это облегчает работу с собственниками, предоставление им консультаций. По инвентарным делам бюро техинвентаризации готовятся проекты, оценочные данные БТИ используются независимыми оценщиками в их работе.
Слабым местом Закона представители БТИ назвали и предоставление нотариусам права выдавать «выписки» (извлечения) из Государственного реестра прав. Ведь нотариусыне смогут учесть фактические изменения в состоянии недвижимости (а это важно при заключении сделок). Они не отражаются в Реестре и данные о них в извлечениях, выдаваемых на настоящий момент БТИ, указываются по результатам проведения инвентаризационных работ. Почти 30% квартир и домов в Украине улучшены и перестроены самовольно (о чем в документах информации нет).
Работники БТИ обращают внимание и на увеличение расходов для собственников в процессе создания будущего Государственного реестра прав. Реестр с новым названием, как они считают, по сути тот же, действующий Реестр, однако за внесение данных туда из действующего Реестра собственники недвижимого имущества должны будут дополнительнозаплатить определенную сумму денег.
