Кто из нас не мечтает об уютном, светлом хорошем жилье? Разве что тот, кто его уже имеет. Ну а те, кто не имеет, по возможности пытается воплотить эту мечту в жизнь. Подогревают желание переехать в просторную новую квартиру и красивые рекламные изображения в журналах, газетах, Интернет и.д. И вот человек «созрел» и решился на покупку квартиры в новом доме — насобирал денег (взял кредит, продал старую квартиру и т.д.) и готов к заключению сделки, после которой до свершения мечты останется один шаг — сделать ремонт по своему вкусу.
Однако, несмотря на явные преимущества квартир в новостройках, и сдесь можно наткнуться на самые разные «подводные камни». Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют будущим владельцам квартир, обращать внимание на целый ряд моментов при подписании акта-приема передачи квартиры, на основе которого оформляется право собственности.
Дело в том, что радость тех, кто обзавелся квартирой в новостройке, обычно угасает сразу после начала ремонта. Ведь в большинстве случаев застройщики завершают работы в авральном режиме (чтобы успеть или не очень сильно затянуть сроки сдачи объекта), что не может не сказаться на качестве этих самых работ. Поэтому при подписании акта приема-передачи квартиры покупателю необходимо «смотреть в оба», иначе чужие промахи придется переделывать уже за свой счет.
Бытовые нюансы
Для начала нужно проверить чисто бытовые «мелочи», например, металлопластиковые окна, и удостоверитсья, что в них нет зазоров, щелей и перекосов. Затем стоит внимательно осмотреть и сами стекла либо оконные конструкции, поскольку нередки случаи, когда они царапаются или пачкаются строительными материалами. А если эти проблемы не выявить вовремя, то окна придется менять уже за свой счет.
По наблюдениям коммерческого директора строительной компании Proxima Андрея Перебейноса, чаще всего строители грешат плохим качеством стяжки либо неровными стенами, поэтому лучше всего принимать квартиру у застройщика либо с руководителем бригады, который впоследствии займется ремонтом, либо со специальным устройством — уровнем. «Как правило, на выравнивание стен и пола приходится около 30% средств, которые тратятся на ремонт квартиры — рассказывает он.
В большинстве договоров купли-продажи не прописано, что стены должны быть идеально ровными (есть лишь пункт о наличии стяжки и штукатурки), но покупатель может апеллировать к государственным строительным нормам, согласно которым перепады не могут превышать 1 см. Правда, на практике случается и такое, что перепады достигают 20 см, и для того, чтобы их устранить, понадобится 1,5-2 тонны стройматериалов. Не меньшей проблемой были и остаются по сей день сквозные щели в наружных стенах, на ликвидацию которых также нужно немало кирпича, раствора и стройработ.
На балконе основное внимание следует уделить качеству сварки перилл, которое часто бывает неудовлетворительным, хотя к полу претензий обычно не возникает. Случаются проблемы и за пределами квартиры, например, в коридорных электрощитках может не быть счетчиков электроэнергии или «автоматов». А иногда строители забывают и о таких «мелочах» как прокладка кабелей для интернета, телефона и телевидения.
Проверка на прочность
При подписании акта приема-передачи квартиры необходимо попросить застройщика предоставить схему разводки труб отопления в стяжке. В первую очередь это важно для тех покупателей, которые намерены покрыть пол натуральным наборным паркетом, ведь работы по его укладке могут повредить проложенные в полу коммуникации. Правда, в неформальных разговорах представители стройкомпаний признаются, что даже наличие плана не гарантирует отсутствие проблем, ведь в процессе укладки стяжки трубы могли сдвинуть с указанных мест. Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможности затопить собственную квартиру и соседей снизу, эксперты рекомендуют слегка смочить пол водой — где она высохнет быстрей, там и находятся трубы отопления.
«Я бы советовал обследовать систему вентиляции, которую застройщики любят забивать строительным мусором. Для проверки необходимо поднести к вытяжке спичку либо зажигалку — добавляет исполнительный директор компании Real Estate Solutions Андрей Борщ.
Слабым местом в каждой квартире является система канализации, которая также может быть (и часто оказывается) забита строительным мусором. Проблема заключается в том, что большинство застройщиков не устанавливают в квартире сантехнику — покупателя новостройки ожидают лишь трубы на полу и отверстие для канализации. Чтобы проверить работу всех систем, необходимо вылить в отверстие канализации не меньше трех литров воды — это позволит выявить проблемы и заставить застройщиков исправить недочеты.
Еще одна проблема, которая нередко подстерегает покупателей квартир в новостройках — несоответствие реальной площади квартиры и указанной в договоре. Ведь в большинстве случаев квартиры продаются еще до сдачи дома, а после завершения строительства и обмеров БТИ площадь нередко меняется в большую или меньшую сторону. Конечно это не глобальные изменения, но метра 2-3 может нехватить или оказаться лишними. Как поступают в этом случае? По идее, большинство договоров содержат упоминание как цены 1 кв. м, так и объекта целиком — последняя цифра получается перемножением цены на «ориентировочный» метраж. Если же действительная площадь квартиры будет отличаться, либо покупателю придется доплатить, либо застройщик вернет ему некоторую сумму.
Правда на практике случается, что доплатить за лишние метры застройщик требует, а вот вернуть деньги за недостающие отказывается.
Редко, но случаются и прямые обманы. Так есть примеры, когда недобросовестные застройщики вступают в сговор с инженером-замерщиком из БТИ. И если квартира оказывается меньше, результаты обмера «корректируются» до заявленной в первоначальных планах площади».
Отказаться вернуть деньги за недостающие метры компания может и на основании договора, в котором, например, мелким шрифтом прописано, что если общая площадь квартиры на 3% меньше запланированной, то застройщик не возвращает «лишние» средства. Зато за каждый лишний квадратный миллиметр покупатель, как правило, должен доплатить. Причем по текущим ценам на жилье, а не по расценкам, которые действовали в момент покупки квартиры.
В то же время, строительные компании нередко заставляют покупателей разделять с ними все риски, связанные с повышением стоимости аренды земли и изменением условий ввода в эксплуатацию. А это тянет за собой удорожание работ, изменение объемов отчислений и другие незапланированные расходы. Ведь соответствующий пункт также может присутствовать в договоре купли-продажи.
Правда, покупателям нужно помнить, что большинство из них может торговаться с застройщиками не только о размере скидок, но и по условиям договора купли-продажи. Особенно это действенно, если клиент готов выплатить всю стоимость квартиры в кратчайшие сроки.
