Каждому из нас приятно получать и преподносить подарки, ведь это так просто — порадовать близкого человека вещицей в красивой упаковке. Но если в подарок преподносится недвижимость — это накладывает обязательства на обе стороны. Дарение превращается в сделку, оформлять которую нужно по всей строгости закона.
Давайте договоримся
Если кто-то из ваших близких в порыве нежности произносит: «Все, квартира твоя, это мой подарок!», то не спешите радоваться, что вы стали собственником квартиры. Все не так просто. В соответствии с законом, стороны (даритель и одаряемый) должны заключить договор дарения в письменной форме и зарегистрировать данный документ в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только после этого вы становитесь законным владельцем квартиры. Но обо всем по порядку.
Итак, если слова человека о подарке квартиры не просто слова, а руководство к действию, то для начала вы должны составить договор дарения квартиры. Этот документ составляется в письменной форме и подписывается дарителем и одаряемым в присутствии нотариуса.
В договоре должны быть указаны стороны, их паспортные данные, адреса мест жительства. Описание предмета договора (квартиры) составляется в точном соответствии с документами на квартиру: сколько комнат, какой этаж, площадь, номер квартиры, сколько этажей в доме, инвентарный номер, адрес, где расположена квартира. Необходимо в договоре указать правоустанавливающие документы, на основании которых она принадлежит дарителю.
Для тех, у кого нет времени и желания бегать и заниматься оформлением документов, лучшим выходом будет доверенность, которую необходимо составить у нотариуса.
Если квартира находится в общей долевой собственности, собственник доли вправе подарить ее (именно свою долю) любому лицу без каких-либо ограничений. Дарение имущества, которое находится в совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. Если квартира находится в общей собственности супругов, то, для того чтобы подарить ее, необходимо заручиться письменным согласием второго супруга на дарение. Такое согласие можно составить у нотариуса.
Гражданский кодекс предусматривает, что по наступлению срока передачи дара получатель имеет право потребовать от дарителя недвижимость или возмещение ее стоимости. При этом ему необязательно проживать в подаренной недвижимости или регистрироваться в ней.
Для заключения договора дарения потребуется подготовить стандартный пакет документов:
1. Правоустанавливающий документ на недвижимость (акт права собственности)
2. Паспорт
3. Технический паспорт на жилье
4. Идентификационный код дарителя
5. Извлечение прав из реестра БТИ для отчуждения жилплощади
6. Справка об отсутствии налогового запрета на передачу прав на имущество
7. Справка об отсутствии ареста на жилье из Информцентра.
Две последние справки предоставляет нотариус, на плечи дарителя ложится оплата услуг нотариуса и госпошлины. После оформления договора право собственности получателя подаренной квартиры необходимо зарегистрировать в БТИ. Этот момент очень важен, поскольку собственником квартиры одаряемый станет только после регистрации в Бюро технической инвентаризации, где на его имя будет оформлен технический паспорт. А с подачей заявления о регистрации права собственности не стоит затягивать. Эксперты советуют делать это в течение двух недель со дня возникновения права собственности, чтобы освободить себя от повторного проведения технической инвентаризации квартиры.
За что? Просто так!
Договор не может предусматривать положение, в соответствии с которым одаряемый получит дар в случае смерти дарителя (дарение и завещание — разные вещи). Не может быть условия, что даритель дарит квартиру в обмен на уход за дарителем. Тут уже «попахивает» рентой с иждивением.
Дарение является безвозмездной сделкой, то есть даритель дарит квартиру, а в обмен не получает ничего. Нельзя предусмотреть в договоре, что квартира дарится в обмен на что-либо или подарок обязывает одаряемого совершить в пользу дарителя какие-либо действия.
Налоги от щедрот
Порядок налогообложения дохода, полученного при дарении недвижимости, предусмотрен статьей 14 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц». Согласно нормам этой статьи, подаренное недвижимое имущество облагается налогами по правилам, установленным для налогообложения наследства. То есть, при оформлении дарственной наследниками первой степени родства налогообложение исчисляется по нулевой ставке. Это означает, что дети, родители и супруги не платят налогов на недвижимость, полученную в подарок. Родственники, которые не попадают в данную категорию, обязаны заплатить налог в размере 5% от стоимости недвижимости. Нулевая ставка налогообложения используется также в случае, если жилье подарили инвалиду І группы, ребенку-сироте или лишенному родительской опеки.
Самая высокая ставка предусмотрена в случае, если человек получил наследство от нерезидента, то есть от граждан другой страны. А также, если недвижимость подарил посторонний человек. В таких случаях придется уплатить в казну 15% от стоимости подарка.
Можно ли расторгнуть договор дарения?
Хотя после заключения договора дарения фактически прекращается юридическая связь между сторонами, возможность его расторжения все-таки существует. В соответствии с ст. 727 Гражданского кодекса Украины даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимого или другого особо ценного имущества, если одаряемый преднамеренно совершил преступление против жизни, здоровья или собственности дарителя, а также его родителей, жены (мужа) или детей. Если одаряемый совершил преднамеренное убийство дарителя, его наследники имеют право требовать расторжения договора дарения.
Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если в результате небрежного отношения одаряемого к подарку, который представляет историческую, научную или культурную ценность, этот подарок может быть уничтожен или существенно поврежден. Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если на момент предъявления требования подарок сохранен.
В случае расторжения договора дарения одаряемый обязан вернуть подарок в натуре. Иногда щедрый подарок в виде жилого дома оказывается слишком дорогим для дарителя. Большинство юристов приходят к выводу, что процедура возвращения дома нечетко регламентирована действующим законодательством Украины. Бывший владелец дома, необдуманно подаривший его другому лицу, может обратиться за помощью в прокуратуру или суд. Судебное решение в данном случае может быть принято в пользу как одаряемого (договор дарения остается в силе), так и дарителя (договор дарения расторгается). Как показывает практика, в большинстве случаев суд все-таки становится на сторону дарителя.
