В большинстве случаев гражданин, сдающий в аренду свою недвижимость, делает это с целью получения дохода. И тут, кроме всего прочего, часто возникает вопрос: а как должна выглядеть схема расчетов между арендатором и хозяином?
Аренда квартир всегда связана с неким финансовым риском, причем такие риски существуют как для арендаторов, так и для арендодателей. Связано это угрозой резкого изменения курса гривны. Поэтому, чтобы хоть как-то защитить себя, многие хозяева выдвигают обязательное условие — расчет в долларах или евро. Но имеют ли они на это право? Насколько это противозаконно и чем грозит сторонам внесение такого пункта в договор аренды? Ведь, как известно, украинское законодательство регламентирует, что все расчеты на территории Украины должны производиться исключительно в национальной валюте.
Если стороны пришли к соглашению о расчете в иностранной валюте, встает вопрос: как правильно зафиксировать это положение в договоре аренды? Опытным арендаторам и хозяевам квартир знакома формулировка «что эквивалентно стольким-то долларам». Является ли подобное упоминание доллара нарушением законодательства?
Нет. Законодательное требование о расчете в национальной валюте означает, что купюры, которые получает владелец квартиры, должны быть нашими, национальными. А долларовая сумма, указанная в договоре, служит лишь для индексации арендной платы. Индексировать арендную плату сторонам не запрещается.
Но ведь аренда квартир в больших городах очень часто сопровождается именно этим скромным действием — передачей купюр совершенно ненационального вида. Так кто же является нарушителем закона — передавший или получивший? Или они соучастники? По счастью, оба могут спать спокойно. Квартиросъемщик конечно же обязан рассчитаться с хозяином квартиры в гривне. А для этого он, конечно же, должен дойти до ближайшего обменного пункта и поменять доллары на гривны. Он так и планировал сделать. Но не успел.
А поскольку с хозяином квартиры у него вполне доверительные отношения, то арендатор попросил арендодателя самостоятельно обменять доллары. «Попросил» в переводе на юридически-грамотный звучит как «поручил в устной форме». Давать мелкие поручения в устной форме закон также не запрещает. Конечно, размеры арендной платы в некоторых случаях превращают поручение в не такое уж и мелкое, но это тема отдельного разговора.
Итак, что касается «валютного вопроса» оплаты аренды, то подчеркиваем, что в договоре аренды должен быть указан размер арендной платы в гривне. Желательно также отдельное указание, что расчет производится в национальной валюте Украины. А сумма в иностранной валюте указывается в качестве эквивалента, предназначенного для индексации арендной платы в зависимости от текущего коммерческого или официального курса.
Еще один вопрос, который в последнее время интересует людей сдающих или снимающих жилье — это возможность безналичных расчетов. В условиях большого мегаполиса двум людям, особенно если они живут и трудятся на разных концах города, бывает довольно трудно встретиться. Особенно если эти двое — квартирный хозяин и квартиросъемщик...
Встреча с квартирным хозяином для передачи денег за квартиру — часто не самое приятное событие для арендатора: тот расстается с деньгами плюс, возможно, еще и пускает «инспектора» в занимаемую квартиру. Но и для арендодателя, у которого есть свои дела, порой тащиться через весь город именно в то время, когда дома есть арендатор, бывает неудобно. Некоторые даже пускают ситуацию на самотек, собирая арендную плату как придется: раз в 2-3 месяца. Правда, сейчас передавать деньги за квартиру вполне можно не прибегая к личному контакту. На помощь здесь приходят банковские переводы, платежи через Интернет — одним словом, безналичный расчет, который уже очень популярен во многих сферах жизни.
Чем удобна оплата аренды по безналичному расчету?
Для юридических лиц безналичная форма оплаты вообще единственно возможная, а доля физических лиц, пользующихся при расчетах за аренду безналичными платежами, пока что очень мала. Как правило, безналичный расчет используют в тех случаях, когда собственник территориально значительно удален от своего объекта, например, находится в загранкомандировке или просто живет в другом городе. В остальных случаях наши люди пока что выбирают наличку.
Строго говоря, и в случае, если арендатор — организация, платить по безналу вовсе необязательно. Хотя если в фирме полностью белая бухгалтерия, скорее всего, платежи будут переводиться именно безналично (в интервал дат, оговоренный в договоре), причем из суммы будет удерживаться налог на доход физических лиц. Ведь если арендодатель — физическое лицо, а арендатор — юридическое, то арендатор становится налоговым агентом арендодателя и должен за него исчислять и уплачивать налоги.
Обычно безналичный расчет применяется именно в случае, если арендатором является юридическое лицо.
На втором месте — случаи, когда арендодатель длительное время проживает за границей, а арендную плату ему перечисляет либо сам квартиросъемщик, либо, если квартира предоставлена в доверительное управление, агентство.
В случае же если обе стороны — физические лица, никаких дополнительных трудностей быть не должно. В соответствующем разделе договора прописывается безналичная форма оплаты с указанием платежных реквизитов сторон и сроков перечисления платежей. Поступление денежных средств на расчетный счет получателя — лучшее подтверждение платежа. Любое перечисление денег через банк подтверждается так или иначе соответствующими документами, платеж всегда можно отследить.
Если коммунальные платежи — на совести арендатора (а это логично: если съемщик и сдающий практически не пересекаются, передать квитанции и счета затруднительно), можно указать в договоре, в какие сроки и в какой форме арендатор разбирается с ними. Впрочем, можно отсканировать квитанции и отправить их квартирному хозяину по электронной почте, а уж тот, в свою очередь, оплатит счета удобным для себя способом. Правда, этот способ годится только в случае, если арендодатель довольно продвинутый человек, который умеет пользоваться компьютером. Понятно, что с древней бабушкой-хозяйкой таких договоренностей достичь не получится.
Единственным минусом безналичных расчетов между физическими лицами, является то, что доходы арендодателя в этом случае становятся «видны» и с них придется заплатить налог. А в нынешнем году в этом плане произошли некоторые изменения. Так новый Налоговый кодекс запретил предпринимателям, сдающим недвижимость в аренду, работать по упрощенной системе налогообложения. Если до принятия нового налогового законодательства арендодатель был зарегистрирован как СПД и платил единый налог, то теперь он обязан с 1 апреля 2011 года перейти на общую систему налогообложения, что влечет за собой ежемесячную уплату 15% от дохода и плюс ежемесячную уплату 34,7% от дохода в соцфонды (единый социальный взнос). Итого: 49,7% от доходов, полученных от аренды. Но Гражданский кодекс разрешает физлицам, не ведущим предпринимательской деятельности, сдавать в аренду жилье, поэтому проще и дешевле сняться с регистрации и платить налог на доходы физлиц в размере 15% от дохода.
О.Кравец
