До недавнего времени большинство украинцев, снимающих жилье, не могли даже мечтать о том, чтобы попросить хозяина подписать с ними договор аренды, тем более — заверить его у нотариуса. Владельцы жилплощади ни за что не хотели «светиться» перед налоговой и отдавать государству часть своего дохода. Сейчас ситуация немного изменилась. С одной стороны, налоговики, озабоченные наполнением бюджета, рьяно взялись за поиск «нарушителей» — тех, кто держит квартирантов «на птичьих правах». К этому поиску подключают работников жэков, участковых милиционеров, риэлторов и даже просто живущих по соседству пенсионеров. Так что вероятность того, что рано или поздно в дверь съемной квартиры может постучаться налоговый инспектор, достаточно высока.
С другой стороны, в наш век всевозможного мошенничества, и квартиранты, и хозяева жилья все чаще задумываются о защите своих прав. И тогда присутствие «третьей стороны» — в виде нотариуса — кажется меньшим злом, чем угроза лишиться собственного жилья или оказаться на улице без предупреждения и даже личных вещей.
Что почем?
Оплата услуг государственного нотариуса обойдется в 1% от годового дохода хозяина квартиры за аренду. Хозяин, который узаконил свой бизнес, обязан оплачивать налоги в местную налоговую администрацию в размере 15% своего дохода от аренды (если общая сумма таких доходов, полученных в отчетном месяце, не превышает 10-кратного размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января налогового года, в 2011 году — 9410 грн., применяется ставка 15 %. Сумма превышения облагается по ставке 17 %).
Правда, и на сегодняшний день, подавляющее большинство договоров аренды не регистрируется у нотариуса — арендодатели делают это для того, чтобы не «светиться» перед налоговыми органами, ведь с нынешнего года нотариусы обязаны сообщать в налоговые инспекции по месту регистрации арендодателя об удостоверенных ими договорах аренды жилья. Однако следует знать, что даже в том случае, если договор аренды не закреплен печатью нотариуса, он все равно может быть принят судом к рассмотрению. Кстати, чтобы договор, не удостоверенный нотариусом, имел юридическую силу, необходимо наличие на нем точных паспортных данных хозяина и квартиранта, места их регистрации, а также их личных подписей.
Для семей, в которых есть несовершеннолетние дети, нужно учесть такой нюанс — если вы хотите снять квартиру по закону — заключить договор и зарегистрироваться по новому месту проживания, то в таком случае найти хозяев, которые согласятся приютить всю Вашу семью, будет довольно проблематично.
И дело тут не в том, что хозяева не любят малышей, которые норовят испортить мебель или разрисовать обои (другие категории жильцов могут нанести жилью гораздо больший ущерб квартире) — хозяев «смущает» тот факт, что по закону, поселившись в арендованной квартире, жильцы должны зарегистрироваться в ней и если у них есть маленькие дети, то их следует регистрировать вместе с родителями. Впоследствии арендодатели сталкиваются с проблемой: как выписать семью с детьми? Сделать это можно только по решению суда. А для этого нужны веские основания: например, квартиранты несколько месяцев подряд не платят за аренду (больше 2-х месяцев — при краткосрочном договоре или больше полугода — при длительном договоре) или срок договора истек. Однако следует помнить: суд откажется выставлять семью с детьми на улицу в холодное время года и в том случае, если людям негде больше жить (они не нашли новую квартиру, родственники не готовы их приютить и прочее).
К тому же, многие хозяева жилья вообще боятся регистрировать проживающих арендаторов в своих четырех стенах. Во многом это связано со стереотипом, оставшимся с советских времен, когда после долгого срока (более полугода) проживания в арендованной у государства квартире человек мог претендовать на прописку. Понятие «моя квартира» тогда было весьма условным, но человека с пропиской выгнать просто так из дома уже не могли.
Сегодня же, сколько бы ни проживал арендатор в съемном жилье, даже при наличии регистрации, он претендовать на жилье не сможет — это четко должны понимать и арендаторы и хозяева квартиры.
Но даже в том случае, если хозяин и арендатор решили не регистрировать договор найма у нотариуса, то необходимость в его грамотном составлении все равно существует.
Как рассказывают специалисты в сфере недвижимости, договор аренды обязательно должен включать такие пункты: полное описание квартиры с указанием адреса, сведения о собственниках и реквизиты документов, подтверждающих право собственности, количество проживающих в съемной квартире и их паспортные данные, размер оплаты и порядок ее внесения, срок действия договора и условия его расторжения.
Необходимо также прописать ответственность той стороны, по чьей инициативе договор будет расторгнут досрочно. Если это произойдет по вине хозяина жилья, не будет лишним обязать его в таком случае возместить сумму, выплаченную брокеру за поиск квартиры. А если договор будет расторгнут по инициативе арендатора, можно обязать его оставить у хозяина задаток. К документу следует сделать приложение с графиком выплат, в котором арендодатель должен будет расписываться о получении денег.
Также многие специалисты рекомендуют дополнительно к договору составить опись имущества, в котором указать что (мебель, бытовая техника, осветительные приборы и т.д.) и в каком состоянии находится в квартире. В дальнейшем этот документ может быть полезным как хозяину квартиры, так и арендатору.
Человек, снимающий квартиру, должен знать, что Договор найма жилого помещения необходимо заключать только с собственником либо лицом, чьи полномочия на заключение договора подтверждаются доверенностью. Если жилое помещение принадлежит на праве долевой собственности, то нужно чтобы у сдающего квартиру было письменное согласие от всех сособственников. В противном случае, кто-то из них на законных основаниях может потребовать, чтобы арендатор освободил жилплощадь.
Бывают случаи, когда арендатор и владелец квадратных метров договариваются о том, чтобы платой за проживание считать ремонт арендуемого жилья, присмотр за домашними животными, растениями или родственниками. Но это, как оказывается, не снимает с них необходимости платить налог на доходы с физических лиц — налоговая инспекция оценивает стоимость предоставленных хозяину квартиры услуг, с которой впоследствии он обязан будет уплатить положенные 15% в пользу государства. Посчитать стоимость ремонта не составит большой проблемы, если есть смета. А вот если речь идет об уходе за животными, и тем более — родственниками, здесь ситуация сложнее. В последнем случае налоговики могут подвести уход под «договор о содержании», но подсчитать стоимость этой услуги будет проблематично. Все это актуально только в том случае, если безденежные условия оплаты за проживание в арендованном жилье прописаны в договоре. Иначе, если в договоре фигурирует определенная сумма, с нее и будет рассчитываться налог.
Надеемся, что эта информация будет полезной как для арендаторов, так и для арендодателей, и поможет в решении Ваших арендных проблем.
О.Кравец
