Казалось бы, наличие квартиры на праве собственности избавляет владельца от множества проблем. Не нужно думать о том, где и как добыть средства на покупку крыши над головой, не надо платить в никуда деньги за аренду чужого жилья — список «не надо» можно продолжать долго. Однако и собственникам жилых помещений (домов, квартир) порой приходится сталкиваться с массой вопросов, которые, в итоге, будут разрешаться судом.
Речь идет о тех гражданах, которым «повезло» владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем сообща, т. е. на праве совместной собственности. Ведь нередко в квартире проживает несколько родственников, которые не очень-то и жалуют друг друга, а порой совместное проживание превращается в сущий ад.
Родственники — родственниками, а квартира-то одна
Очень много случаев, когда квартира оказывается в совместной собственности после приватизации квартиры, а потом начинаются проблемы с совместным проживанием и попытками разделить имущество. Один из таких случаев мы и рассмотрим ниже.
Приличной трехкомнатной квартирой почти что в центре Харькова владеют пятеро сособственников (две семьи) на праве общей совместной собственности. Эта квартира была в свое время приватизирована в общую совместную собственность всех пятерых проживающих, и в Свидетельстве на право собственности на эту квартиру закреплено, что она принадлежит на праве общей совместной собственности этим пятерым гражданам в равных долях.
Но позже отношения между проживающими в этой квартире совсем испортились, ни дня не проходило без скандала. Одна из семей (мать и сын) занимают комнату и желают каким-то образом определить (выделить) свои части (каждый по 1/5 общей совместной собственности), продать их, выехать из квартиры и приобрести иное жилье. Но остальные жильцы не дают согласия ни на продажу, ни на иное отчуждение части квартиры.
Вот и возникают вопросы: можно ли в судебном порядке определить одну или несколько частей (без выделения их в натуре) в квартире, находящейся в общей совместной собственности, например, в связи с тем, что отношения между жильцами квартиры испортились, и совместное проживание стало невозможным? Существует ли еще какая-нибудь возможность или основание для того, чтобы в судебном порядке определить часть в имуществе?
Согласно Гражданскому кодексу, распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности осуществляется по согласию всех сособственников. При этом сособственники имеют право на выделение в натуре части из имущества, являющегося общей совместной собственностью.
Действительно, как показывает анализ положений Гражданского кодекса и судебной практики, сособственник, выделяя свою долю в общей массе совместного имущества, становится участником долевой собственности, но если его доля, скажем, ничтожно мала, а он требует выделения ее в натуре, что делать нецелесообразно, то участники совместного имущества могут выплатить ему денежную стоимость его доли.
Поэтому, при желании «избавить» соседей по квартире от собственного общества не следует мудрить и требовать выделения комнаты в натуре. Достаточно заявить иск о выделении доли в общем совместном имуществе. Ведь в случае выделения доли из такого имущества считается, что доли каждого из собственников в праве общей совместной собственности равны, если иное не установлено соглашением сторон, законом или решением суда.
Таким образом, выделив собственную конкретную долю в общей совместной собственности, сособственник становится «дольщиком», т. е. право собственности на квартиру распределится следующим образом: тот сособственник, который выделит свою долю в общем имуществе (комнату в квартире) по отношению к остальным проживающим совладельцам, будет владеть комнатой на праве общей долевой собственности. Оставшиеся соседи (между собой!) сохранят право общей совместной собственности на квартиру.
Для чего нужно выделить долю и преобразовать свое право в совместной собственности на долевую собственность? Для того, чтобы получить право распоряжаться своей долей имущества без согласия остальных проживающих. Такое утверждение основывается на статье 356 Гражданского кодекса, согласно которой собственность двух или более лиц с определением долей любого из них в праве собственности является общей долевой собственностью. Далее, став участником долевой собственности, полномочия такого сособственника подчиняется требованиям статьи 361 Гражданского кодекса: «совладелец имеет право самостоятельно распорядиться своей долей в праве общей долевой собственности».
Правда, чтобы продать свою комнату, необходимо придерживаться правил статьи 362 Гражданского кодекса, согласно которым в случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на иных равных условиях. Поэтому продавец доли обязан письменно сообщить остальным сособственникам о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия договора.
Причем, согласно Закону Украины «О нотариате», Инструкции о порядке совершения нотариальный действий нотариусами Украины, доказательством уведомления участников общей долевой собственности о последующей продаже доли может быть свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления продавца, заявление участников права общей долевой собственности с надлежаще удостоверенными подписями об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли с указанием условий продажи.
В том случае, если совладельцы отказались от своего права на преимущественную покупку или не осуществят свое право относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, то «дольщик» вправе продать свою долю иным лицам. Названное требование закона необходимо реализовать, т. к. несоблюдение оного дает право оставшимся совладельцам предъявить иск в суд о переводе на них прав и обязанностей покупателя. Да, кстати, в этом случае истцам будет необходимо (ч. 4 ст. 362 ГК) внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. Следует помнить и о том, что для таких категорий дел установлен специальный срок исковой давности — один год.
Именно так надо поступить тем, кто хочет продать свою комнату, находящуюся в общей собственности. Тем гражданам, кто намерен подарить свои метры (или завещать) следует поступить также, т. е. для начала стать совладельцем в праве общей долевой собственности, а затем, реализовывая свое право, предусмотренное статьей 361 Гражданского кодекса, подарить долю в квартире. Для этого получать согласие других сособственников не нужно, так как при удостоверении договора дарения нотариус не будет требовать документа об уведомлении других участников общей долевой собственности.
