Даже после снижения цен на недвижимость, покупка квартиры для подавляющего большинства украинцев, является самой дорогой сделкой в жизни. Но при этом не каждый покупатель осознает, что помимо высокой стоимости, эта сделка может стать еще и самой рискованной в жизни — ведь мошенничество на рынке недвижимости распространено довольно широко.
Квартирные махинации можно разделить на две основные группы, хотя их «подвидов» гораздо больше. Первая группа, которая носит явный криминальный характер — это выселение собственника с целью завладения его недвижимостью. Как правило, жертвами мошенников становятся незащищенные слои граждан — малоимущие, пенсионеры, инвалиды, а также алкоголики и наркоманы, обладающие собственной жилплощадью. В большинстве случаев мошенники входят к таким людям в доверие, и разными способами вынуждают поставить подпись в документах о продаже своего жилья. К сожалению, бывают случаи, когда такую подпись выбивют силой или угрозами.
Вторая, более обширная категория — это аферы при совершении сделок купли/продажи жилья. Как раз такие мошенники представляют большую угрозу и покупателям, и продавцам квартир, и именно о них пойдет речь. Классический и наиболее распространенный вид мошенничества — это продажа квартиры лицом, которое не имеет на это права, то есть с помощью поддельных документов. Это и самый неприятный для покупателя вариант — когда выясняется, что деньги, нажитые непосильным трудом, отданы не настоящему владельцу квартиры. Ведь по закону, продать недвижимое имущество может только его собственник, но сегодняшние технические возможности позволяют злоумышленникам подделать практически любой документ, в том числе и генеральные доверенности, свидетельства о собственности, паспорта. Схема действия мошенников в таком варианте довольно проста: при подготовке к афере они изучают режим владельца квартиры, затем подбирают или похищают ключи, во время отсутствия хозяина устраивают «показы» потенциальным покупателям, а потом продают ее по поддельным документам. Причем иногда сразу нескольким покупателям. Органам охраны правопорядка известны случаи, когда потерпевшими оказывались по 5-6 человек, «купивших» одну и ту же квартиру. Наиболее опасный период, когда подобные мошенники активизируются — лето, когда многие семьи полным составом отправляются на дачу и квартира остается без присмотра. Под угрозой находятся и владельцы квартир, сдающихся в аренду: ключи поселившемуся мошеннику подбирать не надо, «показы» можно устраивать практически в любое время, да и состряпать документы на квартиру гораздо проще — ведь перед заселением арендатор просит хозяина показать ему свой паспорт и документы на квартиру.
Стоит отметить, что далеко не всегда документы нужно подделывать, можно легко завладеть оригиналами паспорта и свидетельства о собственности. Вот пример одной такой аферы. Анна и Татьяна познакомились во время отдыха на турбазе и решили дальше поддерживать дружеские отношения — они отмечали вместе многие праздники, делились женскими секретами и ходили друг другу в гости. Как рассказывает Анна, у нее не было секретов от подруги и Татьяна была в курсе где Анна хранит документы. В один не очень прекрасный день оттуда исчезло свидетельство о собственности на квартиру и паспорт. И если по поводу пропажи паспорта Анна забеспокоилась, то на исчезновение свидетельства о праве собственности на квартиру внимания не обратила. Ну а паспорт — подумала, что сама где-то потеряла. Сходила в милицию, написала заявление и спустя две недели получила новый. А еще через некоторое время, Анне позвонили из районного отделения милиции и рассказали, что старый паспорт нашелся при очень «интересных» обстоятельствах — фото в паспорте и его «владелец» показались нотариусу, к которому обратились мошенники для заверения сделки купли/продажи квартиры, принадлежащей на самом деле Анне, подозрительно непохожими друг на друга. Во время второго визита в нотариальную контору аферистов встретила милиция. Нашелся не только паспорт, но и свидетельство о собственности, и дубликат ключей от квартиры. Эта история завершилась благополучно, но далеко не всегда ситуация может сложиться так же удачно. Как правило, мошенники действуют группами, в которые входит также и «свой» нотариус.
Еще один способ мошенничества связан с сокрытием обременений, которые могут послужить причиной признания сделки ничтожной, то есть не состоявшейся. Даже если вам действительно продает квартиру ее настоящий собственник, существует немало подводных камней, которые способны испортить жизнь добросовестному покупателю. Например, вы покупаете юридически чистую квартиру, в которой никто, кроме собственника не прописан. А через полгода в ваш уютный дом заявляется освобожденный уголовник, который прописан в этой квартире, и заявляет свои права на нее — согласия на продажу он не давал, и покидать отчий дом не намерен. Причина — фальшивая выписка из домовой книги или справка из ЖЭКа. Проблемы юридически нечистой квартиры могут всплыть и спустя несколько лет после покупки, к примеру, может выясниться, что при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних детей. А теперь дети выросли и решили заняться восстановлением своих законных прав на эту квартиру.
Впрочем, объектом мошенничества может стать не только покупатель, но и продавец квартиры. Покупатель может на вполне законных основаниях спросить у продавца, почему он хочет получить за свою квартиру именно такую сумму денег и попросить показать заключение эксперта. Как правило, если сделка проходит без участия профессионального риэлтора, заключения эксперта у продавца нет. В этом случае покупатель может заявить, что квартира его полностью устраивает, но он не хочет переплачивать лишних денег и договаривается о приглашении профессионального оценщика. Оценщик, состоящий в сговоре с покупателем, существенно занижает стоимость квартиры, и доверчивый продавец отдает квартиру, грубо говоря, практически даром.
Различных мошеннических схем существует еще великое множество, и мы обязательно расскажем о них в следующих номерах. А сейчас предлагаем Вашему вниманию несколько правил, которые помогут снизить вероятность стать жертвой мошенников.
1. Как правило, в основе мошенничества лежат незнание и заблуждение жертвы. Поэтому, если вы решили продавать/покупать квартиру не поленитесь изучить этот вопрос.
2. Не верьте словесным обещаниям, которые касаются важных вопросов. Все шаги, касающиеся сделки, должны быть задокументированы.
4. Не бойтесь «на всякий случай» обращаться за квалифицированной помощью. Некоторые детали сделки с недвижимостью по силам только профессионалам.
5. Не принимайте ответственных решений в режиме реального времени. Сделка с недвижимостью — это не покупка продуктов.
6. Относитесь насторожено о к предложениям с явно заниженной ценой.
7. Ну и наконец, помните, что «лучше переБдить, чем недоБдить».
