Рост популярности нового малоэтажного жилья эконом-класса в 50-километровой зоне вокруг крупных мегаполисов может прекратиться в любую минуту, предупреждают эксперты. Петлю на этом строительном бизнесе затягивают сами застройщики - плачевно низким уровнем выполняемых работ.
«Квадраты» для небогатых
Кризисные «коттеджи» и таунхаузы по 25-40 тыс. долл. (200-320 тыс. грн), возводимые по технологии быстрого монтажа, совершили переворот в украинской недвижимости: пригородный дом перестал был престижным жильем только для состоятельных и стал претендовать на звание жилья эконом-класса, рассуждает эксперт по недвижимости Алексей Сотников. Как и принято во всем мире. В Европе, США и Канаде стоимость такого жилья зачастую ниже, чем аналогичного по площади на территории мегаполиса. Оно строится из недорогих материалов, предполагает минимальный набор необходимых для жизни удобств и при этом отдалено от места работы и учебы жильцов.
По данным риелторских контор, в Киевской области, например, сегодня продается от 100 до 200 строящихся коттеджей и таунхаусов. Здесь можно присмотреть как полноценное жилье в доме площадью в 120 и больше «квадратов», так и часть дома в 33-38 квадратных метров. В придачу предлагается кусочек земли в 1-3 сотки.
«Маленькое» жилье охотно берутся строить частные за-стройщики. По закону, такое строительство не предполагает длительной борьбы за земельный участок, не требует долгого согласования проекта. Не надо нанимать большие бригады, нет нужды в аренде дорогой техники для высотных работ. Из всего этого складывается привлекательная конечная цена с хорошим ресурсом, которую, при необходимости, можно снижать и снижать.
За минувший год стоимость коттеджей упала в среднем на 10-15%. Застройщики не скупятся на скидки, готовы реализовывать жилье в беспроцентную рассрочку. Это расшевелило рынок: даже в «падающем» 2010-м году продажи пригородных домов выросли по стране на 15-25%.
Справка
Коттедж - 2-4-этажный дом площадью 150-250 м2 на 1 семью. Бизнес-класс и эконом-класс.
Дуплекс - два коттеджа, соединенные одной общей стеной, на две семьи с индивидуальными выходами и придомовой территорией. Эконом-класс.
Таунхауз - 2-3-этажный дом, сблокированный общими стенами с 2, 3, 5, 8 такими же домами с индивидуальными выходами и придомовой территорией. Эконом-класс.
Что почем?
Границы стоимости квадратного метра на указанные категории жилья в мегаполисах Украины населенностью от 500 тыс. жителей, тыс. грн/м2
Новостройки в черте города (эконом-, бизнес-класс). 5-20
Вторичное жилье в черте города .. 6-14
Таунхауз, дуплекс или коттедж бизнес-класса
(материал стен: керамический кирпич, оцилиндрованное бревно) . 4-16
Таунхауз эконом-класса
(материал стен: брус, термоблоки) . 2,7-5,6
Подводные камни наземного «рая»
Однако эксперты предупреждают: показанная дешевизна может на практике оказаться тройной ценой.
Застройщик: «без тормозов!»
Главная опасность: фактическая работа застройщика (от проекта до сдачи домов в эксплуатацию) ведется без системного контроля со стороны ответственных органов, убежден г-н Сотников. Согласование предпроектной и проект-ной документации, сбор и утверждение разрешительных бумаг - все эти этапы в условиях частного строительства формальны. По его сведениям, представители госорганов далеко не всегда выезжают на место будущей стройки, и уж тем более их не встретишь на стройплощадке в ходе строительства.
Кстати, сами сотрудники территориальных инспекций архитектурно-строительного контроля признают: чтобы посещать каждый объект, у них не хватает ресурсов. Это позволяет застройщику вести строительство по собственному усмотрению, экономя на специалистах и материалах и сколько угодно нарушая технологию строительных работ.
Дороги
Обещанный застройщиком «рай» может на практике оказаться поселением «в чистом поле», куда сложно добраться любым транспортом (не говоря уже об общественном). Запланированные по проекту просторные подъездные пути «прямо от ближайшего метро» едва ли появятся - строительство дороги подняло бы стоимость жилья до «непродажных» сумм.
Инфраструктура
Застройщик может «забыть» о возведении магазина, аптеки или детской площадки. Поскольку коттеджи эконом-класса строятся не на перспективных направлениях (то бишь - в глухомани), все блага цивилизации придется искать в ближайших населенных пунктах, в нескольких километрах от жилья.
Коммуналка
Обслуживание жизнедеятельности поселения ложится на плечи жильцов. Это стоит от нескольких сотен до нескольких тысяч гривен в месяц - в зависимости от класса поселка, количества строений и места расположения. Чем больше домов в поселке, тем ниже стоимость услуг. Платить по многим статьям придется не только за себя, но и за «того парня» - за еще не проданные и не заселенные дома. Общая стоимость коммунальных услуг в коттеджных городках, по данным операторов рынка недвижимости, в 1,5-4 раза выше таковой в централизованной коммунальной системе большого города. «Влетают в копеечку» хозяевам: электроэнергия, канализация, газ, вода, вывоз мусора, уборка территории, охрана.
Экология
Ключевой момент: жить в пригороде - рядом с чистой природой - может оказаться мифом. Если в крупных мегаполисах мощные промышленные предприятия по большей части или свернули свою работу или перестроились на экологически щадящее производство, то в пригороде - куда, кстати, некоторые из них перенесли и планируют переносить, - работающих предприятий немало. Они нередко работают на устаревшем оборудовании, пренебрегают адекватными барьерными технологиями, которые защищали бы окружающую среду от их вредных выбросов, а контроль за негативным влиянием на атмосферу значительно слабее, чем в мегаполисе.
Чтобыне попастьв капкан, следует:
изучить портфолио за-стройщика, побывать на объектах, построенных им ранее, особое внимание обратить на состояние уже сданных объектов и сроки затягивания сдачи, а также на объемы выполненных работ (соответствуют ли они первоначальному проекту);
потребовать и изучить документацию по землеотводу и разрешительную - на строительство;
оценить удаленность и инфраструктуру ближайших населенных пунктов и соб-ственные возможности;
изучить промышленную карту региона;
не приобретать ново-стройку, где строители в процессе возведения торопятся с отделкой и косметическими работами так прячутся недоделки;
если позволяют средст-ва, не приобретать недостроенный дом, лучший вариант - коттедж, которому 2-3 года. «Во-первых, в тот период он предназначался для более требовательного покупателя (а значит, строился старательнее и с использованием более-менее добротных материалов), - считает А. Сотников. - А во-вторых, за это время большинство огрехов уже «выходят на поверхность». Лучше всего приобретать свой уголок в таунхаузе, который появился в результате реконструкции дорогого загородного жилья бизнес-класса, когда дом на одного хозяина с целью продажи переделывается застройщиком в многосекционный таунхауз».
Точка зрения
Эксперт столичного рынка недвижимости Алексей Сотников:
- Несмотря на кризис, цена на большинство стройматериалов успела существенно подрасти. Застройщики, ориентирующиеся на небогатого покупателя, максимально экономят, используя не только наименее качественные и безопасные, но даже бракованные материалы. Это особенно опасно: даже специалист увидит брак не сразу. Сырое дерево с влажностью свыше 20%, низкого класса кирпич, нарушения в термо-, звуко-, паро- и гидроизоляции и вентиляции проявятся только в процессе «усадки» дома и его функционирования. В результате человек оказывается в домике с трескающимися дверными проемами, текущей кровлей, «ползущим» фундаментом, грибком по стенам, паразитами в дереве и в придачу ко всему - за много километров от цивилизации. Наконец, надо помнить: даже при использовании приемлемых материалов, быстро монтируемые дома, к сожалению, в наших условиях - это «картонные избушки», рассчитанные на 10-20 лет эксплуатации.
Под чертой
Эксперты уверены: застройщиков, которые «на скорую руку» возводят «картонные избушки» ради мгновенной прибыли, через 2-3 года не станет. Естественный отбор их ликвидирует. Останутся те, кто строит более-менее качественно. Баснословно низких цен тоже уже не увидим - как и обманутых с их помощью покупателей. Но как бы нам Европа ни внушала, что коттеджи - это эконом-класс, в Украине жизнеспособное пригородное жилье еще долгое время не сможет стоить дешевле городской квартиры.
http://www.domik.net по материалам "Аргументы и Факты в Украине"
