Участники рынка недвижимости оперируют при сделках крупными суммами, а значит это весьма «лакомый кусок» для различного рода аферистов и мошенников. Причем, если вы думаете, что неприятности могут подстерегать только при покупке квартир на вторичном рынке, то тут вы глубоко заблуждаетесь. Обмануть покупателя могут и на первичном рынке недвижимости, применяя те или иные способы обмана.
Нередко «обманщиками» становятся сами застройщики. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или ухода от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения. Не стоит думать, что если застройщик очень крупный или известный, то от него не стоит ждать «подвохов» — на практике данное правило очень часто не работает.
В этой статье мы рассмотрим некоторые варианты обмана покупателей-дольщиков.
Первый вариант — застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Схема, уже повсеместно работающая на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищающая права дольщиков. Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую им квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика.
Второй способ — застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договора с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае, данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы.
Бывают случаи, когда застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются, более того, стоимость таких услуг застройщика значительно выше рыночной стоимости, однако без ее оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания строительства, или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки может составлять от 5 до 60% стоимости приобретаемого объекта.
Некоторые компании-застройщики заключают договоры на реализацию недвижимости с иными организациями, которые так же реализуют приобретенные права на квартиры или офисы третьим лицам. При этом сам застройщик так же реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым уже ранее данные объекты были проданы. Кто бы в этом примере не был прав, результат всегда один и всегда не в пользу дольщиков, а именно — два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие возможности вернуть деньги.
Следующий вид обмана — продажа жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Что это означает? Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации определенные площади, что заранее оговаривается в предварительном протоколе распределения площадей. По мере строительства и возникновения дефицита средств, застройщики нередко продают принадлежащие администрации площади. Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, являются бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру.
Есть еще и такой путь обмана: продажа объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы).Если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на приобретение недвижимости не заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно.
Один из самых распространенных способов — площади и планировки квартир с их дополнительной оплатой. Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, не имеют полностью готовой документации. Заключая договор с дольщиком, площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании. Часто случается, что по планам БТИ написан один метраж купленной новостройки, а по факту он оказывается значительно меньше. Вот так, на нескольких лишних метрах в каждой квартире можно получить с невнимательных дольщиков значительные суммы.
Ну и самый распространенный способ обмана дольщиков — это либо указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома, либо отсутствие таковых сроков вовсе. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени. Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не гарантирует.
Есть еще множество способов прямого обмана или просто сокрытия/ искажения существенной по сделке информации. При этом практикующие юристы обращают внимание на следующую, очень интересную для покупателей информацию, а именно: суды всегда при наличии спорной ситуации задают дольщикам (покупателям) вопрос о том, почему взрослый, не лишенный дееспособности гражданин, мог заключить подобный договор, о чем он думал?
Так что вывод напрашивается сам собой: не торопитесь отдавать свои деньги, вернуть которые будет крайне трудно (если вообще возможно), а лучше обратитесь за помощью к специалистам в сфере недвижимости.
по материалам zagorodna.com
