Советское понятие «прописка» давно кануло в Лету - на замену ей пришло понятие «регистрация», суть которого наши граждане не очень хорошо понимают, считая, что регистрация по адресу той или иной квартиры дает многочисленные права, а ее отсутствие, наоборот, грозит тем, что человек останется без крыши над головой.
Но все это было правдой тогда, когда частной собственности не было, и все были арендаторами жилья, которое принадлежало государству. Эти арендаторы на основании ордера вселялись в жилье, вселяли своих членов семьи, все дружно там прописывались и получали право владеть, пользоваться этим жильем. Но! Не распоряжаться!
Теперешнее положение вещей сделало человека полноправным хозяином жилья, то есть его собственником. Именно право собственности дает право владеть, пользоваться и распоряжаться. Наличие же прописки дает право жить. Не более. Ее отсутствие при наличии права собственности право на жизнь в квартире также не исключает. И, наконец, повторяем в сотый раз для тех, кто еще не понял, что времена СССР ушли безвозвратно: собственнику для продажи квартиры согласия прописанных, но не являющихся собственниками жилья лиц не нужно! Прописка на сегодняшний день создана лишь для того, чтобы человек был где-то закреплен и таким образом пользовался услугами органов государственной власти и местного самоуправления в том или ином районе населенного пункта, чтобы его могли найти правоохранительные органы, и чтобы суд знал, куда высылать повестку.
Впрочем, не все так однозначно. Ниже мы подготовили два примера из судебной практики, которые наглядно демонстрируют, как право на проживание в той или иной квартире тесно связано с правами собственности. В результате, не выдерживают критики два основных мифа, касающихся прописки.
Первый миф, укоренившийся в сознании общества, звучит так: «Регистрация не дает вообще никаких прав». Такую трактовку очень часто можно услышать в столице, когда друзей просят «прописать» на время дальних родственников, чтобы те могли устроиться на работу, например. Объяснение при этом дается незамысловатое, простое (а значит, приближенное к достоверному), но тем не менее являющееся полуправдой: «Мол, правовой статус регистрации уже совсем не тот. Квартиру (дом) вы не потеряете, более того сможете продать свою недвижимость в любое удобное для вас время». Это правда. Однако не забывайте при этом, что выписать человека принудительно (конечно, если он ведет себя как добропорядочный член общества), вы не сможете! И поэтому даже если вы разругаетесь с «родственничком» вдрызг, и напомните ему, что у него нет никаких прав на эту квартиру, это ни к чему не приведет. Он сможет с помощью милиции прийти в ваш дом и жить там на основании штампа в паспорте, и будет это делать на вполне законных основаниях.
Второй миф является не менее распространенным: «Я жил (а) здесь много лет, регистрация имеется. Поэтому буду жить здесь до самой смерти, даже если я не собственник этого дома (квартиры)». Опять таки, все упирается в право собственности. Если вы проживаете (зарегистрированы) в одном доме с собственником недвижимости (т.е. именно он дал согласие на то, что вы можете быть зарегистрированы на его квадратных метрах), то это действительно так. Однако если дом сменил собственника (например, в результате купли-продажи или договора дарения), то вы автоматически теряете какие бы то ни было права на проживание в квартире. Вот такая она, правда жизни.
Пример №1. Положительный
О праве проживать в квартире, принадлежащей бывшей жене.
Его иллюстрацией послужит следующая история. Определением от 28.05.2008 Верховный Суд сохранил за бывшим супругом право проживать в квартире с бывшей женой. Потому что собственник-то - бывшая жена, а прекращение семейных отношений не влияет на право бывшего члена семьи пользоваться жильем.
Одна дама, выйдя замуж, вселила и прописала своего нового мужа в квартиру, половина которой принадлежит ей на праве собственности. Жили они недолго и несчастливо и в итоге развелись. Только вот после развода выселяться муж добровольно не захотел. Женщина обратилась в суд, требуя устранить препятствия в пользовании квартирой и выселить ее бывшего мужа. Местный и апелляционный суд, удовлетворяя иск на основании ст. 48 Закона «О собственности», который действовал на момент возникновения спорных правоотношений, и ст. 383, 391 Гражданского кодекса, руководствовались тем, что собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже если нарушения не были соединены с лишением владения, и возмещения нанесенных этим убытков. Поскольку бывший супруг препятствует женщине в реализации ее права собственности на квартиру, он должен быть выселен.
Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, обязав бывшего супруга женщины пойти вон из ранее совместного жилья. Обиженный бывший муж обратился с кассационной жалобой, требуя судебные решения отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права. Верховный Суд в этой истории, опять таки вспомнив про право членов семьи проживать с собственником в квартире, решил, что жалоба подлежит удовлетворению.
Согласно ч. 4 ст. 156 Жилищного кодекса, к членам семьи владельца дома (квартиры) принадлежат лица, отмеченные в ч. 2 ст. 64 этого Кодекса, в частности второй из супругов. Прекращение семейных отношений с владельцем дома (квартиры) не лишает членов семьи владельца права пользования этим помещением. В случае отсутствия соглашения между владельцем дома (квартиры) и прежним членом его семьи о бесплатном пользовании обитаемым помещениям к этим отношениям применяются правила, установленные ст. 162 этого Кодекса.
Статьей 157 ЖК установлено, что член семьи владельца жилого дома (квартиры) может быть выселен в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 116 этого Кодекса, а именно: если он систематически разрушает или портит жилье, использует его не по назначению, систематически нарушает правила сожительства, делает невозможным проживание других лиц, а меры предупреждения оказались безрезультатными. Ничего подобного бывший благоверный истицы не делал, потому суд решил, что так и жить им дальше вдвоем.
Пример №2. Отрицательный
Об отсутствии права проживать в квартире бывшего мужа
Однако не всегда факт проживания вместе и наличия семейных уз в прошлом дает бывшим членам семьи право на жизнь в семейном гнездышке. Все права членов семьи являются производными от прав основного собственника. И если этот собственник меняется, то права проживать с ним утрачиваются. Примером может послужить следующая история. Речь пойдет об определении ВСУ от 18.09.2008.
Женщина обратилась в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании домом, где она собиралась проживать. Дело в том, что в этом самом доме она прожила более двадцати лет со своим покойным мужем, которому дом и принадлежал. При жизни супруг подарил дом своему сыну от первого брака. После кончины отца сын, конечно же, решил барышню выгнать. Потому она обратилась в суд, считая, что имеет законное право на свое «койко-место». Местный суд иск удовлетворил, мотивировав решение тем, что, согласно ст. 64, 109, 156 Жилищного кодекса, члены семьи владельца жилья пользуются им наравне с владельцем и не теряют это право при переходе права собственности на жилье к другому лицу, и могут быть выселены лишь на основаниях, предусмотренных законом.
Апелляционный суд при отмене решения суда первой инстанции в иске отказал на основании ст. 48 Закона «О собственности». Он посчитал, что в связи с отсутствием договорных отношений с владельцем дома и прекращением права собственности покойного мужа истицы на дом последняя потеряла право пользования этим домом, поскольку ее права были производными от прав прежнего владельца дома, членом семьи которого она была.
Статьями 383 Гражданского кодекса и 150 Жилищного кодекса предусмотрено право владельца использовать жилье для проживания собственного, членов своей семьи, других лиц и распоряжаться своим жильем на свое усмотрение. Согласно ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса с учетом положений ч. 1 ст. 405 Гражданского кодекса, члены семьи владельца жилья, которые проживают вместе с ним в принадлежащем ему доме, пользуются жилым помещением в объеме, определенном в соответствии с соглашением с владельцем. Анализ содержания указанных правовых норм свидетельствует, что право члена семьи владельца дома (квартиры) пользоваться этим жильем существует лишь при наличии у владельца права частной собственности на это имущество. С прекращением права собственности у владельца прекращается и право проживать с ним.
Предусматривая право владельца жилого дома на отчуждение этих объектов, законодатель не предусмотрел переход прав и обязанностей предыдущего владельца к новому владельцу в части сохранения права пользования жильем членов семьи прежнего владельца в случае изменения владельца дома. Часть 4 ст. 156 Жилищного кодекса предусматривает сохранение такого права пользования жильем лишь для членов семьи, которые прекратили семейные отношения с владельцем дома, при условии сохранения права собственности на дом этого же владельца, то есть при неизменности владельца имущества. Верховный Суд подтвердил решение апелляционной инстанции.
«Судебно-юридическая газета»
