Как известно, с 1 октября в силу вступило положение о том, что права пользования жильем, получаемые по договорам аренды теперь подлежат подлежат обязательной регистрации.
Основанием для данного нововведения стал Закон Украины о внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений» и в другие законодательные акты Украины.
Что же изменится для украинцев, которые сдают или снимают жилье теперь - после вступления этого закона в силу? Какие действия должен совершить законопослушный арендодатель при сдаче своей квартиры в наем? Что должен делать арендатор, снявший жилье?
Как нам рассказали специалисты АН «Город», раньше заключение договора аренды давало право пользования арендованной недвижимостью. По новому закону, права пользования снятой квартирой возникают только с момента их государственной регистрации, без которой договор аренды никаких прав съемщику не дает.
Так что теперь арендатор больше чем кто-либо заинтересован в регистрации своих прав — ведь если возникнет какой-нибудь спор с арендодателем, то доказать свою правоту будет практически невозможно — напомним: права возникают только после их регистрации. Видимо, поэтому в законе не указаны никакие санкции в отношении тех, кто будет уклоняться от регистрации прав, - они будут наказывать себя сами.
Но это то, что касается прав арендатора, а вот что касается государственной регистрации договоров аренды жилья, то она уже более 6-ти лет предусмотрена ст. 794 Гражданского Кодекса Украины: «Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации».
А в статье 793 ГК говорилось:
«1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) составляется в письменной форме.
2. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению».
Позднее в этих статьях один год заменили на три. Правда, редко какой договор аренды квартиры заключается на такой срок, популярнее более «короткие» договора с автоматической их пролонгацией.
Итак, права по каким договорам аренды, все же нужно регистрировать?
По всем, заключенным хоть на 10 лет, хоть на пару дней. Впрочем, тут окончательной ясности еще нет. В новом законе, в частности, была переписана вышеупомянутая 794-я статья Гражданского Кодекса, которая в новой редакции (которая вступит в силу с 1.01.2012 г.) должна будет выглядеть следующим образом:
«Статья 794. Государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основе договора найма здания или другого капитального строения
1. Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора аренды здания или другого капитального строения (их отдельной части), заключенного на срок не менее чем три года, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом».
Обязательная регистрация договоров аренды из текста этой статьи исчезла. Пока же действует старая редакция ГК, без обязательной регистрации права пользования на основании договора аренды. С другой стороны, положение нового закона о том, что «государственная регистрация прав является обязательной», в том числе «право пользования (аренды, найма)», уже действует. И никаких ограничений по срокам договоров не упомянуто. Ничего не сказано о сроках и в Приказе Минюста. Выходит, регистрироваться должны права по всем договорам, независимо от их сроков.
Однако странно, что эта норма противоречит новой редакции статьи 794 ГК. Да и обязательность регистрации прав по краткосрочным договорам аренды выглядит нелепо, - она может занять больше времени, чем само проживание в этой квартире. Поэтому, возможно, что-то в этих условиях будет пересмотрено.
Регистрацию прав до 1 января 2012 года будет проводить регистратор БТИ. Стоимость новой услуги пока не оглашалась. Для регистрации заявитель (то есть арендатор квартиры) подает в БТИ паспорт, заявление о регистрации, договор аренды и его нотариальные копии.
Если договор аренды заключен не в нотариальной форме, подаются выписки о наличии/отсутствии запрещения и/или ареста из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, выписка из Госреестра отягощений недвижимого имущества о наличии или отсутствии налогового залога, а также выписка из Государственного реестра ипотек. Их можно получить у нотариуса.
Если квартира находится в ипотечном залоге, необходимо получить согласие банка на ее передачу в аренду и также предоставить этот документ регистратору БТИ. Понятно, что собрать эту кипу бумаг без активного участия владельца квартиры не получится.
Кроме того, согласно указанному положению, регистрация права аренды возможна только при условии, что перед этим была произведена регистрация права собственности на это недвижимое имущество, а также проведена его техническая инвентаризация. Впрочем, детальных инструкций по проведению регистрации, похоже, еще нет. Как это будет выглядеть на практике, пока неясно.
Какие будут последствия нововведений?
Если все-таки будут регистрировать права по всем договорам, независимо от сроков, очевидным следствием представляется рост загруженности БТИ, и так не блестяще справляющихся со своими обязанностями.
Кроме того, арендодателю эта регистрация съемщиком прав пользования его квартирой, в том виде, какой она на сегодня «видится», совершенно не нужна. Ведь если договор зарегистрирован, то арендодатель должен заплатить 15-процентный подоходный налог. И налоговые органы не будут интересоваться исправно ли платит арендатор, не делает ли он что-то такое, что хозяин спит и видит как побыстрее выселить его из своей квартиры. А раз есть зарегистрированный договор, то выселение нерадивого арендатора возможно только через суд, а это дополнительные расходы и немало времени. Поэтому, на практике, хозяевам квартир проще не заключать никаких письменных договоров, ограничившись устными договоренностями или даже заключенный письменно договор не регистрировать у нотариуса.
И еще один нюанс: чтобы заверить договор аренды у нотариуса необходима справка-характеристика из БТИ, на что уходит минимум 2 недели. Врядли потенциальный арендатор захочет ждать так долго.
Так что вывод напрашивается сам собой: данное нововведение вряд ли повысит стоимость аренды, как об этом говорили накануне его вступления в силу, а просто еще больше уведет в тень рынок аренды жилой недвижимости (по данным экспертов 60% рынка аренды и так находятся в тени).
по материалам газеты «ДЕЛО»
