Продажи квартир в недостроенных объектах за последние полгода значительно выросли, а основным инструментом продаж квартир в недостроях стали закладные.
При этом юристы не рекомендуют использовать закладную в качестве инструмента по приобретению недвижимости (в том числе и объектов незавершенного строительства).
Так, юрист компании «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус рассказала, что закладные – это действительно одни из немногих видов ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде строящейся недвижимости, но не предоставляют владельцу бумаги прав на недвижимость. Единственным правом собственника закладной является право на получение суммы основного обязательства, приравненного к себестоимости строительства единицы недвижимости и отраженного в закладной.
На сегодня сложилась довольно сложная ситуация с финансированием рынка недвижимости. Наряду с общими кризисными проблемами экономики, в этом сегменте существуют свои, вопросы, связанные с правовым регулированием и общим состоянием судебной и системы исполнения судебных решений.
Поэтому специалисты предупреждают, что используя такой инструмент, как закладная, нужно учитывать следующее:
Закладная является исключительно долговым документом. Единственная ее функция – подтверждение долговых обязательств и прав на предмет ипотеки. Закладная не дает и не может дать инвестору возможность влиять на застройщика, получать достоверную информацию о ходе строительных работ, информацию о возможных рисках .
Закладная не может заменить собой ипотечный договор. Выпуская закладную по ипотечному договору, стороны обрекают себя на дополнительные организационные затраты по отображению любых изменений в размере основного обязательства, размере процентов и срока основного обязательства путем выпуска новой закладной. При этом при совершении индоссамента (передачи прав требования по закладной другому собственнику), стороны обязаны отобразить эту информацию в ипотечном договоре.
Закладная выпускается на бланке строгой отчетности, что влечет за собой дополнительные затраты, при этом пока что остается открытым вопрос о возможности восстановления закладной в случае ее утери. Особо актуальным этот вопрос становится, если была утрачена закладная после совершения по ней нескольких индоссаментов.
Закладная в сегменте жилой недвижимости фактически превратилась в схему по уклонению от налогов и совершению фиктивных сделок (стороны декларируют куплю-продажу долговых обязательств, на самом деле подразумевают куплю-продажу недвижимости), что может повлечь признания таких сделок недействительными.
Закладная не способна помочь инвестору на стадии обращения взыскания. Он проходит те же самые стадии судебного процесса и исполнительного производства.
По словам специалистов, закладная может быть востребована финучреждениями при стабильном рынке недвижимости для целей рефинансирования. Но сейчас закладная не стала и в ближайшем будущем не станет массовым финансовым инструментом.
по материалам портала liga.net
