За последние полгода количество банков, готовых кредитовать наших соотечественников под залог недвижимости, выросло более чем в 2,5 раза — с 7 до 18 финучреждений. Наряду с ростом предложений от банков начали снижаться и процентные ставки. Так, если в январе средняя эффективная (реальная) ставка кредитования составляла 28,74% годовых, то уже к середине июля она снизилась почти на 5 процентных пунктов (п.п.) — до 23,78%.
Правда, несмотря на позитивные изменения на рынке ипотеки, говорить о его восстановлении пока еще явно преждевременно, так как число выдаваемых банками кредитов в месяц исчисляется единицами. «С момента возобновления программ ипотечного кредитования было выдано только шесть кредитов на общую сумму 3,5 млн. грн.», — отмечает представитель Укргазбанка Дмитрий Замотаев.
В других финучреждениях ситуация с ипотечным кредитованием, по всей видимости, не намного лучше, чем у Укргазбанка, так как они просто не предоставляют данную статистику. Учитывая, что на пике развития рынка в 2007 году было заключено 216 тыс. ипотечных договоров, сегодняшние несколько сотен кредитов явно не дотягивают до «кредитного бума».
Несмотря на появление предложения, соотечественники не спешат брать ипотечные кредиты. Потенциальные покупатели обосновывают свое нежелание влезать в долги чрезмерно жесткими условиями, выдвигаемыми банками. Первоначальный взнос в 30-50% от стоимости заветной недвижимости — это минимум 160-200 тыс. грн. (если кредит берется на покупку гостинки в спальном районе Киева).
Такая сумма «отрезает» значительную часть населения, испытывающего трудности в квартирном вопросе. А счастливых обладателей нескольких сотен тысяч гривен, необходимых для первоначального взноса, отпугивает высокая цена ипотечных кредитов — средние реальные ставки сейчас находятся в диапазоне 22-26% годовых.
Не менее важным фактором, чем ставки по кредиту, является цена недвижимости, точнее, ее динамика. Когда квартиры дешевеют, то даже без кризиса спрос на них снижается до минимума. Зачем покупать что-то сегодня, если завтра будет дешевле? А ведь с начала кризиса цены на жилую недвижимость упали почти вдвое.
В последнее время темпы снижения цен существенно замедлились. Так, за II квартал 2010 года индекс цен снизился только на 1,4%, и произошло это из-за традиционного летнего спада активности. Так что, по мнению экспертов, в среднесрочной перспективе значительного колебания цен не предвидится.
А вот директор департамента розничного кредитования банка «Финансы и Кредит » Игорь Шевченко придерживается несколько иной точки зрения. «Теперешняя небольшая стоимость квартир во многом такая низкая из-за того, что банки свернули ипотечное кредитование. Как только кредиты начнут появляться, автоматически пойдет рост цен на недвижимость», — полагает финансист.
Итак, учитывая, что цена на квадратные метры уже находится возле дна и изменения возможны только в сторону повышения, то идея взять ипотечный кредит сейчас перестает быть абсурдной, а оказывается очень даже экономически целесообразной. Основное, что отпугивает покупателей, — это очень высокие процентные ставки. Однако на практике оказывается, что с сегодняшними ценами на недвижимость обслуживать взятую ипотеку даже под 25% легче, чем купленную в долларовый кредит квартиру два года назад.
Для примера возьмем хорошую трехкомнатную квартиру в центральных районах Харькова. Приблизительно, ее цена сейчас составляет $70 тыс. (553 тыс. грн.). Параметры займа: валюта — гривня, первоначальный взнос — 50%, эффективная ставка — 25% годовых, схема выплат — классическая, срок — 10 лет. Ежемесячный платеж в первый год будет составлять около 8 тыс. грн., или $1 тыс. по сегодняшнему курсу (ежемесячно платеж будет уменьшаться приблизительно на 50 грн.). Итоговая переплата по кредиту за 10 лет составит 340 тыс. грн. ($43 тыс.), или 123% от суммы кредита.
Два года назад аналогичная квартира стоила около $130 тыс., зато можно было взять кредит в валюте под 12,5% (эффективная ставка). Остальные параметры те же, что и у гривневого кредита в 2010 году: первоначальный взнос — 50%, срок — 10 лет. В таком случае ежемесячные платежи в первый год составляли около $1200, а итоговая переплата за 10 лет достигла бы $41 тыс. В случае если бы срок кредита составлял максимальные 30 лет, то ежемесячный платеж сократился бы до $850 (переплата — $122 тыс.).
Как видно из расчетов, идея купить сейчас квартиру в кредит ничуть не глупее, чем приобретение недвижимости 2-3 года назад. «Если сегодня есть возможность оплачивать кредит по таким ставкам, то конечно, стоит брать. Вы потеряете сегодня на процентной ставке, но сэкономите на стоимости квартиры», — говорит Игорь Шевченко.
К тому же, хотя такое бывает и очень редко в случае с банковскими кредитами, но на практике взятая сейчас в банке ипотека может оказаться намного дешевле. Во-первых, есть устойчивая тенденция к уменьшению ставок по кредитам. «В мае процентные ставки были снижены в целом на 2%, и к концу года мы ожидаем медленное понижение ставок еще на 0,5-1%», — говорит зампредседателя правления Эрсте Банка Светлана Черкай.
Причем эта тенденция будет сохраняться как минимум в ближайшие три года. По прогнозам Дмитрия Замотаева из Укргазбанка, в течение ближайших двух лет ставки снизятся на 3-6 п.п. — до 17-18%. Поэтому оформленный сегодня кредит можно будет через один-два года рефинансировать (перекредитоваться) в этом же или другом банке на намного более выгодных условиях. Правда, при одном условии: если кредит выдан по стандартной схеме, когда проценты насчитываются на остаток задолженности, а не по аннуитетной (равные платежи по кредиту на весь срок займа, при этом поначалу в структуре аннуитета преобладают процентные платежи, а тело кредита практически не уменьшается).
По утверждению Игоря Шевченко, можно будет обойтись и без длительной бюрократической процедуры перекредитования. «Как только банки начнут опускать ставки, можно обратиться в финучреждение, выдавшее вам кредит, с просьбой и вам снизить ставку. Почти во всех договорах прописано, что раз в год можно пересматривать ставку. Вероятность того, что банк согласится понизить вам ставку, достаточно велика», — утверждает финансист.
Впрочем, большей части послекризисных заемщиков, скорее всего, даже не придется обращаться в банк с предложением понизить ставку — банкиры сделают это сами. Дело в том, что сейчас почти все финучреждения, возобновившие ипотечное кредитование, предлагают займы с плавающей ставкой. «Плавающая ставка состоит из двух частей: первая — фиксированная часть (маржа банка сейчас составляет 2-5%), она не меняется на протяжении всего срока кредитования. Вторая — базовая, это размер процентной ставки по депозиту в валюте, соответствующей валюте кредита. Для клиента ставка будет меняться в зависимости от ставки по депозиту раз в год», — объясняет Светлана Черкай.
Однако, соглашаясь на ипотеку с плавающей ставкой, не стоит забывать, что банк в первую очередь страхует себя от резкого ухудшения ситуации. Например, как это было во время кризиса 2008-2009 годов, когда цена привлечения пассивов у банков оказалась в разы выше доходности активов и многие банки были вынуждены по нескольку раз поднимать ставки по ранее выданным кредитам.
по материалам realt-ukr.com
