Покупка квартиры, которая находится в банковском залоге по кредиту, теоретически, может быть весьма выгодной сделкой. Когда обстоятельства складываются так, что человеку нужно срочно возвращать кредит банку, а денег нет, то он становится весьма сговорчивым в вопросе снижения цены на квартиру, соответственно для покупателя, такая покупка недвижимости становится очень привлекательной.
Учитывая, что с началом кризиса, образовался довольно большой процент непогашенных кредитов, банки все чаще идут навстречу своим заемщикам и разрешают им осуществить «добровольную» продажу. При этом банки используют несколько вариантов работы по таким квартирам.
Здесь нужно сразу отметить, что имущество, которое находится в залоге, остается в пользовании должника, а отчуждаться оно может лишь с согласия залогодержателя, либо же после снятия с имущества обременения.
Поэтому прежде чем выбрать способ приобретения имущества, находящегося в залоге, необходимо убедиться — есть ли у вас выбор. Это зависит от решения банка, в залоге у которого находится купленная квартира.
Один из вариантов покупки залоговой квартиры — когда банк полностью сопровождает сделку. Банк в этом случае предоставляет свою ячейку и связывается с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги для погашения кредита в банковскую ячейку, а разницу между остатком по кредиту и стоимостью квартиры - во вторую ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.
После проведения сделки и прохождения государственной регистрации банк получит остаток долга по кредиту, а продавец разницу между ценой продажи и остатком долга. Такая сделка безопасна как для продавца/покупателя, так и для банка. Покупатель закладывает свои средства под условие выемки их банковским сотрудником только после регистрации на его имя права собственности на объект, а банк точно знает, что денежные средства будут получены, так как закладываются в ячейку, арендованную в банке-кредиторе.
Одним из важных условий, для согласия банка это то, что остаточная сумма долга должна быть меньше или равна стоимости продажи квартиры, в противном случае продавцу необходимо будет обеспечить довнесение денежных средств в банк для погашения разницы продажной цены объекта и остатком долга по кредиту.
Еще один вариант приобретения кредитной квартиры предполагает заключение предварительного договора с покупателем. Для этого необходимо получить согласие банка на досрочную выплату кредита и определить конкретную сумму на определенную дату.
Далее покупатель перечисляет средства на расчетный счет кредитной организации, в залоге у которой находится квартира. После погашения кредита на руках у продавца появляется документ об отсутствии кредитной задолженности, который позволяет зарегистрировать снятие обременения.
При проведении такой сделки есть риск для покупателя, так как в случае нарушения продавцом условий предварительного договора, у него могут возникнуть проблемы с возвратом уже внесенных денежных средств, которые нередко составляют от 50% до 90% от стоимости объекта. Единственным плюсом в данном случае является отсутствие необходимости согласования продажи с банком, ведь продавец фактически прекращает с ним все взаимоотношения по кредитным обязательствам еще до заключения официального договора с покупателем. Давать согласие на такую сделку стоит только в случае, если остаток по кредиту, а значит и сумма аванса не являются значительными, и банк отказался от каких-либо иных вариантов отчуждения объекта. Учитывая, что на рынке недвижимости, зачастую используют второй вариант, Покупателям следует порекомендовать обратиться к специалистам и юристам Агентств Недвижимости для сопровождения такой сделки. Только знания и навыки специалистов сведут Ваши риски к минимуму, т.к. специалисты смогут контролировать все вопросы касаемо банков и профессионально сопроводить такую сделку. Юристы смогут Вам подсказать и составить наиболее безопасный договор для того, чтобы Ваши деньги не пропали, провести все переговоры с банком и получить документы, которые бы гарантировали, что на Вас не переведут долг продавца. А зачастую смогут организовать процесс покупки кредитной квартиры так, чтобы продавец, если гасит сумму кредитной задолженности деньгами покупателя, делал это в день сделки, под полным контролем, соответственно, таким образом, риски будут сведены к минимуму.
Юридический Департамент
ООО «Город»
Тел. 758-78-02. 751-9-751;751-8-751
