Начало года не ознаменовалось в стране особым всплеском активности на первичном рынке недвижимости. И если часть потенциальных покупателей просто не имеют возможности купить квартиру из-за фактической недоступности ипотечных кредитов, то другая все еще ждет «ценового дна», в надежде купить квартиру как можно дешевле. Но давайте попробуем разобраться, стоит ли ждать дальнейшего падения цен на новое жилье.
Начнем с того, что такого выбора новостроя как еще пару лет назад, у украинцев сейчас нет — в стране заморожено более 50% жилых новостроек. Это дает компаниям-застройщикам надежду на возникновение дефицита на первичном рынке жилья и повышение цен. Правда некоторые эксперты считают, что данный фактор просто сместит спрос в пользу вторичного рынка недвижимости — но ведь общего числа квартир будет становиться не намного больше.
По данным Государственного комитета статистики, в январе объем выполненных строительных работ сократился на 24,1% по сравнению с январем 2009 г. Причем в приведенный период прошлого года по сравнению с 2008 г. падение составило 56,4%. «Из заявленных к реализации за последние два года 5 млн. кв. м реализуется лишь около 1,2 млн. кв. м. При этом из всего этого объема объекты будут вводиться частично на протяжении еще нескольких лет»,— говорит начальник службы маркетинга и продаж компании Ukrainian Development Partners Олеся Романенко.
Так, по ее данным, в столице около 200 строительных площадок. На половине из них работы приостановлены. Еще на 30% стройплощадок строительство ведется, но медленными темпами или с перерывами. Примерно такая же ситуация и в регионах. В Харькове, по словам директора департамента стратегического консалтинга и маркетинга компании First Capital Натальи Долговой, по состоянию на начало 2010 г. в рыночном обороте присутствовало около 55 жилых домов, находящихся на различной стадии строительства. Из них активные работы ведутся не более чем на 50% объектов.
В Днепропетровске возводится около восьми домов, что составляет 30% от общего предложения новостроек. В Запорожье работы ведутся на шести площадках (30% от общего объема), а в Донецке заморожено 10 объектов, на шести идет активное строительство, а еще 18 домов возводятся в вялотекущем режиме. Во Львове тоже строительство ведется не более чем на 40% площадок.
«Высокий процент остановки строительных работ приведет к возникновению дефицита жилья на рынке»,— считает гендиректор днепропетровской строительной компании «Созидатель» Александр Турчин. С ним соглашаются и другие застройщики. В качестве аргументов они приводят увеличение в январе продаж на 10% по сравнению с январем прошлого года и замедление падения цен. Например, в Запорожье, по словам руководителя отдела маркетинга АН «Арсенал» (Запорожье), по сравнению с январем 2009 г. цена снизилась чуть меньше, чем на 3% и составляет 5-7 тыс. грн. за 1 кв. м. в домах бизнес-класса.
Однако многие эксперты считают, что пока о росте цен говорить преждевременно. Во-первых, застройщикам создают конкуренцию спекулянты, которые купили жилье до кризиса, на ранней стадии строительства, и теперь стараются его реализовать по ценам ниже рыночных. В Харькове, по словам Натальи Долговой, средняя цена жилья эконом-класса от застройщика составляет 5,5 тыс. грн., бизнес-класса — 8,4 тыс. грн., премиум-класса — 10,5 тыс. грн. У спекулянтов купить квартиру можно дешевле примерно на 10%, чем у застройщика. Во-вторых, сегодняшний покупатель при покупке квартир может рассчитывать только на свои сбережения, которых в большинстве случаев хватает только на эконом-сегмент. Любое повышение вызовет отток покупателей на более гибкий по цене вторичный рынок. И в-третьих, текущий год грозит стать рекордным по количеству банкротств строительных компаний. Это окончательно подорвет хрупкое доверие украинцев к первичному рынку недвижимости. Покупки будут совершаться в готовых новостройках или в объектах с максимальной степенью готовности.
Что касается достройки замороженных домов, то сейчас застройщики стараются закончить объекты, где необходимо наименьшее количество инвестиций. Остальные будут подвергнуты реконцепции, чтобы уменьшить среднюю площадь квартир, или останутся ждать помощи государства.
В то же время, строительные компании стараются активизировать продажи восполняя недостающую платежеспособность покупателя.
Самый распространенный сегодня метод заинтересовать покупателя в приобретении квартиры - предложить обмен депозитов на квартиру. Правда, за время кризиса, банки так и не выработали общий механизм для этой процедуры. Кто-то идет навстречу клиентам и обмен происходит, кто-то предлагает прокредитовать застройщика на 70-90% от суммы депозита, а кто-то отказывается от этого категорически, мотивируя свой отказ тем, что срок действия депозита еще не истек. Да и сами застройщики не с каждым банком готовы сотрудничать.
Кроме того, используют традиционные рассрочки или скидки. Но такими методами застройщики стараются не злоупотреблять и пользуются им, когда необходимо погасить свои долговые обязательства. Так, сегодня в готовых объектах компании практически не уступают, тогда как в строящихся объектах готовы «скинуть» до 40%. Следует отметить, что немаловажную роль в продвижении квартир играет и реклама. Правда, если раньше было достаточно разместить бил-борд возле стройки и дать объявления о продаже в газетах, то сегодня реклама должна быть целенаправленной.
Аналитики отмечают, что цена квадратного метра по-прежнему дорожает по мере возведения дома. Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилья эконом-класса в Киеве в введенных в эксплуатацию домах, в январе 2010 г. составила 10944 грн./кв. м, что дороже на 9,8% и 15,2%, чем в строящихся объектах, ввод которых запланирован в 2010 и 2011 годах соответственно. Например, в компании «Т. М. М. » в харьковском жилом комплексе «Карат» цены выросли сразу на 10%, как следствие ввода комплекса в эксплуатацию и ликвидации рисков объекта на стадии строительства.
По данным экспертов сегодня более 59% реализуемых на первичном рынке жилых объектов запланировано к сдаче до конца текущего года, а 6% - в 2011 г.
Так что повышение цен на рынке будет продолжаться, но без поддержки платежеспособного покупательского спроса эти явления будут носить точечный характер. Учитывая, что до кризиса более 70% сделок осуществлялись при помощи ипотеки, восстановление спроса может произойти только после возрождения кредитования. К сожалению, застройщиков, у которых хватит денег не только на полный цикл строительства, но и на кредитование покупателей - единицы. Остаются банкиры, но и они пока не готовые финансировать рынок недвижимости. «Ипотечное кредитование можно будет возродить не ранее 2013 года. Слишком много проблем со старыми ипотечными кредитами», - уверен советник президента АКБ «Укргазбанка» Александр Охрименко. Не смотря на это, снижение цен возможно будет только в котлованах и объектах до 50% степенью готовностью. В остальных объектах застройщики продолжат держать цены на текущем уровне.
по материалам realt-ukr.com
