Многих владельцев по той или иной причине не устраивает планировка их квартир. Поэтому достаточное количество жилплощади пережило улучшения — немало собственников провели перепланировку своих владений.
При этом большинство из них не позаботилось своевременно собрать все разрешающие и подтверждающие документы, что и не удивительно: помимо денежных затрат, сбор пакета документов на проведение перепланировки квартиры занимает от полугода до полутора лет. А количество инстанций, которые необходимо посетить для получения разрешения на самостоятельное улучшение жилищных условий, способно повергнуть в уныние даже оптимиста.
Как правило, дабы не терять времени на визиты в госучреждения, владельцы квартир проводят перепланировку без получения разрешений, собираясь узаконить ее как-нибудь потом, когда будет в этом необходимость. Но если об изменении параметров квартиры не поставить в известность соответствующие организации (например, ЖЭК и БТИ), то у незадачливого собственника могут возникнуть проблемы.
Помимо вполне возможных штрафов, собственность с неузаконенной перепланировкой теоретически нельзя заложить в банк, продать, подарить и так далее. То есть владеть можно практически без проблем, но вот передать свое право собственности не получится. Кроме того, неузаконенная перепланировка квартиры может повлечь для хозяина квартиры и более серьезные последствия. Самостоятельно спланированная и проведенная перепланировка может насести ущерб несущим конструкциям дома, а в таком случае не исключена и уголовная ответственность.
Как должно быть
Для каждого изменения планировки квартиры необходимо проходить все круги разрешительной системы. Такой вопрос, как установка новых дверей, можно решить еще на уровне собственника дома или ЖЭКа. ЖЭК дает добро на перепланировку, в документы вносятся изменения, которые регистрируются в БТИ. Этого же принципа следует придерживаться, если в стену встраивается, скажем, сейф, причем в этом случае получать разрешение энергетиков, газовщиков и водоканала не нужно. К ним стоит обращаться, если проводимые изменения непосредственно касаются их ведомств: прокладывается новая проводка, переносятся «мокрые точки», перемещается газовая плита и т.п.
Вообще-то разрешение на проведение работ дает райгосадминистрация (РГА), но не сразу. Еще до обращения в РГА владельцу придется получить письменное согласие всех жильцов не только подъезда, где расположена квартира, а всего дома. А уж скачать денег с перепланировщика «за причиненные неудобства» норовит каждый. При подаче заявления необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, техпаспорт и справку-характеристику БТИ.
Изучив поданные документы, райгосадминистрация дает добро на проведение перепланировки и на разработку проекта готовящихся улучшений или не дает. На следующем этапе разработанный проект нужно согласовать со всеми ведомствами, интересы которых затронуты при проведении перепланировки. В обязательном порядке необходимо получить визу органов пожарного надзора и санэпидстанции. Все остальные учреждения, как уже отмечалось, придется посещать в случаях внесения изменений в подведомственные им коммуникации. Если же дом, в котором находится квартира, представляет историческую ценность, тогда проект перепланировки необходимо согласовать еще и с местным управлением охраны культурного наследия. После получения всех виз многострадальный проект необходимо предоставить в государственное экспертное учреждение. В недрах этого учреждения проект тщательно анализируется, проверяется, и по результатам экспертизы делается заключение. Если эксперт решает, что предложенные изменения могут повлечь за собой негативные последствия, заявителю и разработчикам проекта будет предложено внести в него изменения. В случаях, когда рекомендованные экспертом изменения влекут за собой трансформацию уже согласованных коммуникаций, проект снова необходимо согласовывать в соответствующих ведомствах.
Получив положительное заключение экспертов, согласованный проект и заключение снова подается в РГА. В течение месяца после подачи документов заявитель получает разрешение на проведение работ. Эксперты рекомендуют обращаться к солидным строительным фирмам. Конечно, бригада сезонных ремонтников может сделать работу быстрее и значительно дешевле, однако никаких гарантий на произведенные изменения не предоставит.
Кроме того, акт выполненных работ, подписанный сотрудниками солидной компании, может помочь при приеме проведенной перепланировки государственной комиссией. В ее состав входят представители всех заинтересованных ведомств, в том числе и госэкспертизы. Комиссия проверяет, насколько изменения соответствуют согласованному проекту, и насколько перепланировка повлияла на состояние дома в целом и соседних квартир в частности. Акт приема работ госкомиссией снова должен представить в РГА, которая и вносит изменения в квартирные документы.
С измененными документами хозяин перепланированной квартиры обращается в БТИ, для получения новой справки-характеристики. И только после ее получения перепланировку можно считать окончательно узаконенной. Вся процедура получения документов на проведение перепланировки, может занять шесть-восемь месяцев при самостоятельном подходе.
Простые решения
Среди других возможностей легализации перепланировки следует выделить узаконивание по факту проведения самовольной реконструкции, и неузаконивание вообще.
Когда приходится прибегнуть к узакониванию уже свершившегося факта самовольной реконструкции, своими силами Вам не обойтись, т.к. время для Вас играет не лучшую роль. Стараясь кардинально ускорить процедуру легализации перепланировки необходимо все-таки обратиться в некоторые специализированные юридические фирмы или Агентства недвижимости, которые возьмут на себя общение с представителями госведомств. Клиент же получит требуемый пакет документов максимум через полтора месяца.
Впрочем, есть и другие возможности. Например, некоторые «смельчаки» при продаже перепланированной собственности предпочитают обращаться сразу за справкой-характеристикой в БТИ, минуя все остальные инстанции. Каким образом им удается убедить техников бюро выдать «чистую» справку-характеристику, можно только догадываться - видимо ходить под уголовной статьей таким людям не страшно.
Что нам будет?
За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве Украины
предусмотрена административная и уголовная ответственность.
* Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время
проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без
разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф от одного до десяти
н. м. д. г. (от 17 до 170 грн).
Ст. 96КоЛП
* Самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время
эксплуатации — штраф от 5 до 10 н. м. д. г. (от 85 до 170 грн).
Ст. 97КоАП
* Нарушение во время проектирования или строительства правил, касающихся безопасной эксплуатации строений и сооружений, если это создало угрозу гибели людей или наступления иных тяжелых последствий — штраф до 50 н. м. д. г. (до 850 грн), или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до трех лет.
* То же действие, если оно привело к гибели людей или иным тяжелым последствиям — исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на срок от двух до пяти лет
Ирина Жолудева,
Юридический департамент корпорации АН «Город»
