Верховная Рада Украины разрешила банкам продавать жилье, находящееся в залоге. Парламент не смог преодолеть вето Президента Украины на Закон «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса» N3459-1, который был принят народными депутатами еще 21 мая сего года. Этот документ предусматривал на указанный период (период кризиса) ввести мораторий на отчуждение залоговых квартир, в которых постоянно проживают граждане.
За преодоление вето Президента проголосовали 56 народных депутатов из 300 необходимых.
Свое вето, наложенное 26 июня, Президент Виктор Ющенко мотивировал тем, что закон может вызвать вал неплатежей по ипотеке.
На ветировании такого закона настаивали и многие банки. «Никто не собирался отбирать у людей эти квартиры, потому что девать их некуда. Но клиент чувствовал угрозу, что эта квартира может быть отобрана. Законом запретили изымать ипотечные залоги. В результате клиент этой угрозы не чувствовал, и по большинству банков платежи по ипотеке сведены к минимальным значениям. Зачем платить, если мне ничего не будет? Завтра станет легче — и я обязательно буду платить. Наш банк запретил этот вид кредитования, потому что отсутствует залог», — рассказал председатель правления «ВТБ Банка» Вадим Пушкарев.
Он пояснил, что из-за этого закона банки, которые специализировались на ипотеке, находились в очень тяжелой ситуации. «Самое парадоксальное, что в нем сказано, что закон прекращает свое действие с момента объявления правительством о выходе из кризиса. Извините, но нет официального объявления Кабмином того, что мы вошли в кризис. Что будет объявлять Кабинет министров? Откуда он выйдет, не войдя? Это может быть вечное решение», — отметил Пушкарев.
Не забыл о заемщиках и Минюст. Он упростил порядок изъятия ипотечного залога без суда, а на основании лишь исполнительной записи нотариуса на договоре ипотеки. На днях были внесены изменения в Инструкцию о порядке совершения нотариаль ных действий нотариусами. «Исполнительная надпись на ипотечном договоре, который предусматривает удовлетворение требования ипотекодержателя по основному обязательству, включая уплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, предусмотренного условиями основного обязательства, совершается нотариусом при условии представления ипотекодержателем документов, достаточных для установления бесспорности задолженности и просрочки выполнения основного обязательства»,— говорится в пресс-релизе Минюста.
Как пояснил представитель одного из банков, раньше нотариусы для совершения исполнительной надписи требовали справку из БТИ или другого госоргана. Теперь достаточно документов, имеющихся у банка,— если, конечно, нотариус решит, что доказательства задолженности являются бесспорными.
«Следовательно, содержание исполнительной надписи нотариуса заключается в том, что он становится инструментом реализации прав кредиторов. Отныне, если кредитор лишается этого права, ему предоставляются правовые инструменты для защиты»,— отмечает генеральный директор Украинского кредитно-банковского союза (УКБС) Галина Олифер.
То есть, если раньше нотариус не мог сделать надпись об изъятии квартиры до окончания срока кредитного договора (он заключается, как правило, на 15—20 лет), то теперь, при подтверждении банком бесспорности требований, нотариус подтверждает право банка отобрать жилье за долги без суда, даже если срок договора не закончился.
В Минюсте объяснили, что решение было принято на основе анализа причин отказа в совершении исполнительной надписи. 86% в 2008 г. и 76% - в 2009 г. касались ипотечных договоров. Речь шла об обращении взыскания на предмет ипотеки — проще говоря, об отъеме у должников квартир, домов и земли. После проведения этого анализа прошло совместное совещание Минюста, НБУ, УКБС, Ассоциации украинских банков и Украинской нотариальной палаты.
Однако нотариусы считают, что большинство из них, будут осторожно пользоваться этим своим правом: «Если должник оспаривает любые претензии к нему банка — а обычно так и бывает, — это уже не «бесспорность», поэтому я буду в таких случаях рекомендовать кредиторам решать вопросы через суд» — говорит нотариус Максим Бердес. Сами банкиры говорят, что правом забирать квартиры злоупотреблять не будут — все равно их продать очень сложно. «Банку выгоднее реструктуризировать кредит, чем отобрать жилье и пытаться его продать в условиях кризиса и избытка предложения на рынке. Тем более что совсем не платят единицы, остальные, попавшие в трудную ситуацию, договариваются», — сказал директор департамента организации продаж банка «Финансы и кредит» Игорь Шевченко.
Комментарии специалистов
Отмена Верховной Радой Закона «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса» не приведет к активизации продажи банками залоговых квартир. Такое мнение высказал старший юрист адвокатской компании Arzinger Станислав Герасименко. «То есть, ситуация для банков и заемщиков просто не изменилась, и ожидать активизации работы банков по продаже квартир только в связи с ветированием закона не приходится. А если бы закон вступил в силу, мораторий стал бы самым существенным барьером для обращения взыскания банком на квартиру заемщика – ипотекодателя, в которой он проживает, в перечне уже существующих препятствий: положения Жилищного кодекса, проживание несовершеннолетних, коллизии в актах законодательства и т. п. », — пояснил юрист.
А комментируя последнюю Инструкцию Минюста, юристы отмечают, что отсутствие четкого перечня документов, подтверждающих бесспорность задолженности, позволяют нотариусу самому уходить от совершения исполнительной надписи на упомянутых договорах, поскольку данное предписание Минюста возлагает решение о бесспорности такой задолженности на усмотрение нотариуса.
«До тех пор, пока в данной инструкции и в постановлении правительства №1172 не будет указан четкий перечень документов, достаточных для установления бесспорности задолженности и просрочки выполнения основного обязательства, нотариусы будут стараться уйти от совершения этого нотариального действия», — предполагает адвокат Юрий Остапенко.
