Что касается срока действия договора аренды жилья, то, как уже говорилось раньше, он не может превышать пяти лет. Если одна из сторон намерена расторгнуть договор ранее оговоренного срока, необходимо в письменной (!) форме предупредить об этом другую сторону за три месяца.
Если, к примеру, квартиранты тайком съехали, забрав вещи, раньше оговоренного срока и без предупреждения, хозяин вправе требовать от них плату за жилье за три месяца - если докажет, что он не смог найти за это время других жильцов.
Предположим, хозяину квартиры его жилье понадобилось раньше оговоренного срока для себя либо для родственников. Ну что ж, дело житейское. В таком случае необходимо предупредить другую сторону за два месяца: «Сашенька, деточка, мне срочно нужна квартира. У тебя два месяца, чтобы найти себе другую квартиру».
Вообще по закону хозяин квартиры может требовать расторжения договора в следующих случаях:
жильцы используют квартиру не по назначению (например, под склад или офис);
квартиранты постоянно нарушают права и интересы соседей (сорят в подъезде, устраивают шумные разборки, включают громко музыку поздно вечером, водят к себе компании подозрительных личностей и т. д.).
В таких случаях процедура расторжения договора иная. Сначала хозяин квартиры обязан предупредить: «Будете вести себя непотребным образом - выселю». Если и после этого квартиранты будут продолжать нарушать общественный порядок, владелец квартиры вправе требовать расторжения договора.
Со своей стороны, наниматель также имеет право расторгнуть договор аренды. Основания для этого следующие:
оказалось, что на квартиру, сданную в аренду, претендует так называемое «третье лицо», которое приходит к квартирантам и заявляет, что «он здесь тоже хозяин и выметайтесь отсюда, я здесь буду жить»;
въехав в квартиру, наниматель обнаруживает, что получил в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора (это, как было сказано ранее, оговаривается в договоре найма);
жилье через некоторое время стало непригодным для проживания .
Если стороны не смогли договориться мирным путем о расторжении договора по причинам, указанным выше, вопрос решается в судебном порядке.
Бывает и такое: договор уже расторгнут (либо досрочно, либо истек срок его действия), а квартиранты и не собираются съезжать. Тогда его выселение происходит также в судебном порядке. Причем выселению подлежит как человек, заключивший договор, так и все лица, проживавшие вместе с ним.
Нередки случаи, когда до окончания договора аренды осталось совсем немного, и хозяин жилья (в отличие от квартиранта) не хочет больше сдавать квартиру этому человеку на существующих условиях. При этом он не предпринимает никаких юридически значимых действий, поскольку считает, что раз срок договора истекает, значит, скоро жилье освободится. Но вот срок аренды истекает, и квартирант просит дать ему «немного времени», чтобы «подготовить к возврату жилье» и «уладить некоторые вопросы». Хозяин, добрая душа, соглашается. При этом все переговоры ведутся с глазу на глаз, не фиксируясь на бумаге. Хозяин спокоен - квартирант, приличный человек, пообещал съехать через две недели. Однако, к своему изумлению, через месяц получает от «приличного чеовека» письменное уведомление о том, что «отношения считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях». И что самое интересное, при этом квартирант не нарушает закона, поскольку, согласно ст. 764 ГК Украины, «если наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором».
Из этого следует вывод: каким бы милым не был человек, снимающий квартиру, любые переговоры и взаимодоговоренности необходимо фиксировать в письменной форме, с обязательным подписанием всех изменений и соглашений обеими сторонами и оформлением в виде «дополнительных соглашений к договору аренды».
Интересным будет обратить внимание читателей на существенные риски для собственника помещения, которые содержатся в ч. 2 ст. 777 ГК Украины. Данной нормой законодатель установил, что «наниматель, который надлежащим образом выполняет свои обязательства по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в найм, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение». Что это означает в действительности? В жизни часто возникает ситуация, требующая немедленной продажи объекта недвижимости (любые семейные неурядицы, вопросы бизнеса и т. п.). Хозяин жилья, не имея достаточного времени для направления арендатору оферты (предложения о покупке, ожидания ответа, согласования условий сделки, подписания договора и т.п.) либо игнорируя, либо вообще не зная о такой норме в законе, продает квартиру. При этом у него на руках нет документального подтверждения от арендатора о том, что он отказался покупать снимаемую им квартиру. Такой ход событий чреват для хозяина квартиры неприятностями. Спустя некоторое время после продажи квартиры ее бывший хозяин вдруг получает повестку в суд. Оказывается, это его бывший квартирант подал иск, в котором требует предоставить ему права и обязанности потенциального покупателя («Если бы вы предложили, я бы непременно купил».). Как следствие, заключенный договор купли-продажи может быть признанным недействительным, покупатель в шоке (он отдал деньги и рассчитывает вселиться в честно приобретенное жилье) и подает встречный иск, продавец в шоке (он получил деньги и уже примерился, на что их потратить). Дело затягивается, каждая из сторон требует своего, и в конечном итоге обиженных исходом тяжбы оказывается больше, чем удовлетворенных.
Кстати, возможность использования описанного механизма неоднократно подтверждена в судебной практике. Поэтому рекомендуем собственникам помещения не полагаться на волю случая и всегда предлагать объект для покупки арендатору. При этом следует помнить, что законом прямо предусмотрена возможность ограничения срока для ответа на предложение (оферту).
И в заключение — о главном. Любые сделки с недвижимостью лучше всего совершать с помощью опытных риелторов, работающих в серьезных агентствах недвижимости. В таком случае вы надежно защищены от обмана и прочих неприятностей.
По материалам юридического департамента АН «Город»
