Услуги агентств недвижимости, конечно, придется оплатить — в среднем по Харькову это от 60 грн., однако согласитесь, что эта сумма весьма незначительна по сравнению с той, что вы можете потерять, сняв жилье самостоятельно, не зная тонкостей процесса. И все же, обращаться или нет в агентство — решать вам. Если вы по каким-либо причинам вынуждены искать жилье самостоятельно, вам следует знать, к примеру, как как правильно оформлять договор аренды помещения. Чтобы избежать неурядиц при заключении договора, вам следует знать следующее.
1). Арендодатель (то есть хозяин снимаемой вами квартиры) должен предоставить вам документы, подтверждающие его права собственности на сдаваемое им жилье. Такими документами могут быть:
- нотариально удостоверенный договор отчуждения жилого помещения (купля-продажа, дарение, мена, лизинг, пожизненное содержание);
- свидетельство о праве собственности;
- свидетельство о приватизации;
свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов и аукционов;
- свидетельство о праве собственности на часть в общем имуществе;
- договор о выделении (разделении) части в натуре;
- договор о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права на недвижимое имущество;
- ипотечный договор, договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условием данного договора предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
- решения судов, третейских судов о признании права собственности, о передаче бесхозной недвижимости в коммунальную собственность;
- договоры отчуждения недвижимости, находящейся в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства;
- мировое соглашение, утвержденное судом;
- дубликаты правоустанавливающих документов, выданные в установленном порядке.
Все выше перечисленные документы обязательно должны быть зарегистрированы в городском БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Факт регистрации прав собственности на квартиру подтверждается штампом этой организации на правоустанавливающем документе или регистрационным удостоверением, которое прошивается вместе с правоустанавливающим документом и является его неотъемлемой частью.
2). Необходимо также попросить человека, с которым вы заключаете договор, предъявить документы, удостоверяющие его личность: паспорт, а в случае его отсутствия — пенсионное удостоверение, водительские права и т. п. — то есть документ, в котором есть фотография.
3). Кроме того, квартира, сдаваемая в аренду, должна быть приватизирована. Если же квартира не приватизирована, то договор аренды может быть заключен по согласию жилищно-эксплуатационной организации, с последующей его регистрацией в ЖЭО. В противном случае договор может быть признан судом недействительным.
В соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса Украины, договор аренды жилья подлежит регистрации в исполнительном комитете местного совета или в созданном им органе управления. Таким органом является жилищноэксплуатационная организация. Регистрация договора аренды осуществляется с целью переоформления счетов по коммунальным услугам на имя нанимателя. Следствием регистрации и переоформления счетов может быть увеличение (или уменьшение) размера платы за коммунальные услуги в зависимости от количества человек, которые будут проживать в квартире. Однако за отсутствие регистрации договора аренды жилья ответственность прямо не предусмотрена, как не предусмотрена и сама процедура данной регистрации, что позволяет уклоняться от ее проведения.
Следует также учесть, что согласие на аренду жилья должны дать все проживающие в квартире, независимо от того, приватизирована она или нет. При этом согласие они должны дать в письменной форме - это может быть подпись под договором аренды либо отдельный документ, заверенный у нотариуса.
Если жилье приобреталось в то время, когда владелец состоял в браке, согласие на сдачу квартиры в аренду должен дать второй из супругов, так как, в соответствии с законодательством, договор аренды может быть расторгнут, если хоть один из собственников не был предупрежден и выступит против.
Если письменное согласие указанных выше лиц по объективным причинам получить невозможно, необходимо, чтобы хозяин жилья, с которым заключается договор, указал, что он действует с согласия всех собственников. В этом случае, если с их стороны возникнут претензии, ответственность за досрочное расторжение договора будет нести собственник, подписавший договор.
Заключая договор аренды, следует помнить, что его обязательными условиями (т. е. теми, без которых он считается недействительным) являются предмет договора, его срок и цена.
Предметом договора аренды жилья может выступать дом, квартира либо его (ее) часть. Основным требованием Гражданского кодекса относительно сдаваемого в аренду жилья является то, что оно должно быть пригодным для постоянного проживания в нем.
В договоре нужно четко указывать точное местонахождение (адрес) арендуемого помещения и его признаки (такие, как назначение, общая и полезная площадь), а также наличие других объектов, право пользования которыми переходит к нанимателю (например, мебель, бытовая техника и т. д.)
Все сроки в договоре должны быть четко прописаны. Такими сроками являются: сроки, которые указывают на период действия договора; периодичность внесения платы за пользование помещением; минимальный срок, за который одна сторона должна предупредить другую в случае желания расторгнуть договор до истечения его срока действия, и прочие.
В соответствии со ст. 821 Гражданского кодекса Украины договор аренды жилья может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (не более пяти лет).
В случае, если вы заключаете краткосрочный договор, то как арендатор лишаетесь права сдавать квартиру в субаренду и пускать в нее временных жильцов. Также вы лишены преимущественного права на заключение нового договора аренды по истечении срока действия заключенного договора.
При заключении долгосрочного договора сдача квартиры в субаренду возможна только с согласия арендодателя.
Цена договора определяется по договоренности сторон и, как показывает практика, может выражаться в иностранной валюте. В соответствии со ст. 533 Гражданского кодекса Украины, расчеты в иностранной валюте действительно допускаются. Однако необходимо учитывать, что в том случае, если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте, сумма, подлежащая уплате в гривнях, определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной порядок не установлен договором или законом, либо иным нормативно-правовым актом.
Максимальные суммы арендных платежей законодательством не ограничены. Что же касается минимальных сумм, то, исходя из условий Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденной Постановлением Кабинета Министров Украины №1787 от 20.11.2003г., плата за наем (аренду) не должна быть меньше, чем сумма, уплачиваемая арендодателем за использование жилья или оплаты услуг по содержанию жилья и коммунальных услуг.
Данная методика содержит формулу, по которой производится расчет арендного платежа, а также указывает, что минимальная стоимость аренды может ежегодно устанавливаться местными органами власти.
По правилам ст. 820 Гражданского кодекса Украины плата за пользование жильем вносится ежемесячно, если иное не установлено в договоре.
В подтверждение внесения платы за арендуемое жилье следует брать расписку у арендодателя. В случае возникновения каких-либо споров по поводу оплаты у вас останутся письменные доказательства того, что плата вами была внесена.
Кроме вышеуказанных условий договора, есть условия, которые законом не определяются как важные, но без них договор создает впечатление неполного документа. Здесь идет речь о правах и обязанностях сторон, их ответственности, других дополнительных условиях договора.
Права и обязанности сторон не обязательно должны быть детально расписаны, вместо этого можно указать, что стороны имеют права и обязанности, определенные законодательством Украины. Однако чем более детально все будет учтено в договоре, тем меньше необоснованных претензий будет возникать потом.
Относительно ответственности сторон ситуация такая же, как с правами и обязанностями. В этом разделе желательно указать размер штрафов, которые сторона должна уплатить в случае невыполнения своих обязанностей, и сроки их оплаты.
В дополнительных условиях договора следует указать все другие положения, относительно которых арендатор и арендодатель пришли к соглашению, а также все условия, которые заслуживают особого внимания.
Такими условиями могут быть:
- порядок посещения квартиры владельцем;
- повреждения в квартире, ответственность за которые будет нести наниматель;
- возможность вселения в квартиру других лиц и т.д.
Хотя для договора аренды жилья не установлено обязательного нотариального удостоверения, но, как указано в ч. 4 ст. 209 ГК, любой договор по требованию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Такое удостоверение является гарантией законности договора и значительно уменьшает риск неправомерного обращения с вами.
Так, положительным моментом для арендатора в нотариальном удостоверении сделки является то, что при нотариальном удостоверении нотариус проверяет предоставляемое в пользование имущество на наличие каких-либо запретов. Для арендодателя — возможность избежать судебного производства относительно исполнения условий договора нанимателем, поскольку исполнительная надпись нотариуса является основанием для открытия исполнительного производства.
Отдельно необходимо упомянуть о договоре аренды, который заключен на срок более чем на три года. Согласно Гражданского кодекса, такой договор подлежит обязательному нотариальному оформлению и государственной регистрации в органах БТИ, при несоблюдении такого порядка договор аренды, заключенный более, чем на три года, без соблюдения требований законодательства, является недействительным.
Надеемся, что данная информация поможет вам избежать проблем с заключением договора аренды жилья. В следующей публикации мы расскажем, на каких основаниях может быть расторгнут договор аренды.
Юридический отдел АН «Город» Тел. 758-78-02
