В промышленном Харькове наблюдается серьезное падение торговых оборотов, что вынуждает продавцов активно выбивать из собственников помещений скидки и дополнительные бонусы. На сегодняшний день арендные ставки в городе стартуют с 50 грн./кв. м, и это, как прогнозируют эксперты, далеко не предел. В течение ближайшего года в областном центре будут сданы в эксплуатацию десятки новых объектов ритейла, владельцам которых будет очень сложно найти клиентов, что спровоцирует очередной всплеск щедрости со стороны арендодателей.
От роскоши — к ширпотребу
Владельцы торговых площадей в Харькове стремительно теряют постояльцев. По словам местных риэлторов, спрос на аренду помещений за последние полгода уменьшился вполовину, а сделки по продаже практически не заключаются — агентствам едва удалось пристроить 10% выставленных на реализацию объектов. Директор департамента торговой недвижимости компании јolliers International Украина» Наталия Кравец говорит, что ситуацию в харьковской торговле усугубляет тот факт, что город является крупным промышленным центром и входит в первую пятерку населенных пунктов, по которым экономический кризис ударил больнее всего. «Падение производства на местных предприятиях спровоцировало рост безработицы и резкое снижение покупательской способности населения. Понятно, что в таких условиях Харьков перестал интересовать сетевых торговцев», — подчеркивает г-жа Кравец.
Руководитель аналитической службы группы девелоперских компаний «Проконсул» Виктория Каратанова констатирует, что наиболее пассивны сейчас продавцы бытовой техники и электроники, книг, автомобилей и автомобильных товаров. От них заявок на аренду или покупку помещений практически не поступает. Учредитель агентства «Риэлти-эксклюзив» Евгений Санин добавляет, что в сложной ситуации оказались автодилеры, которые ранее снимали огромные площади по 700–1000 кв. м. «Сегодня многие салоны закрываются, а поскольку желающих занять столь большие площади нет, то они пустуют», — полагает эксперт.
В то же время Виктория Каратанова отмечает активизацию мелкого бизнеса. «В последнее время увеличился спрос на помещения для небольших фитнес-клубов, магазинов second hand, пиццерий, мастерских по пошиву штор, дизайнерских студий и пр. Менее подверженной кризису оказалась и продуктовая розница — в городе открываются новые продовольственные магазины. Впрочем, как говорит Евгений Санин, сейчас практически все ритейлоры пытаются сэкономить на аренде, выбирая как можно меньшие по размеру площади и дешевые варианты размещения. «Если в прошлые годы наиболее востребованными были помещения в 100–250 кв. м, то сегодня большинство арендаторов просит подобрать им не более 50–100 кв. м», — рассказывает он. По его сообщению, многие клиенты агентства переезжают из престижного центра на периферию. К примеру, спросом пользуются такие микрорайоны, как Павлово Поле, Алексеевка, Салтовка, Коминтерновский жилмассив и даже отдаленная Рогань. «В этих спальных районах помещения сравнительно недорогие, тогда как поток потенциальных покупателей весьма высок, что и делает их интересными для продавцов продукции повседневного спроса», — поясняет эксперт. В то же время на улице Сумской, которая ранее считалась «красной торговой линией», все больше пустующих помещений. Собственники площадей, которые все еще не могут смириться с необходимостью идти на уступки арендаторам, массово теряют постояльцев.
Цены пополам
Предложение же торговых площадей как в сегментах аренды, так и продажи только растет. По информации Виктории Каратановой, на сегодняшний день в базах данных риэлторов на 60% больше объектов, чем желающих купить или снять их. «Зачастую владелец помещения одновременно выставляет его и на продажу, и в аренду, рассчитывая выручить хоть какие-то деньги», — говорит эксперт. Затишье на рынке уже вселило панику в собственников торговых квадратов. Если в начале года далеко не все были готовы сдавать площади по сниженному курсу доллара (5,05 грн.), то сейчас ставки зафиксированы в гривне и уменьшаются едва ли не еженедельно. По словам г-на Санина, арендаторы даже не обсуждают варианты, где требуется оплата в валюте. Кроме того, практически все они готовы подписывать договоры разве что на ближайшие четыре–шесть месяцев, ожидая, что в дальнейшем им удастся выторговать еще большие скидки. Эксперт утверждает, что за последние полгода арендные ставки на непрофессиональные торговые площади просели на 50–60% и стартуют с 50–60 грн./кв. м в месяц. Причем за такие деньги можно снять помещение не только на окраинах, но и в ставших популярными спальных районах. Евгений Санин отмечает, что некоторые владельцы, которые ищут клиентов уже по два-три месяца, готовы сдавать площади почти бесплатно — арендатор должен оплачивать только коммунальные платежи. В центре цены снизились с прошлогодних $70–100/кв. м до 150 грн./кв. м.
Не менее ощутимые скидки предлагаются и желающим приобрести помещение. Если в минувшем году стоимость квадратного метра стартовала с $2–4 тыс., достигая $10 тыс. за помещения на улице Сумской, то сейчас объект в спальных районах можно приобрести за $1 тыс./кв. м, а цены в центре просели до $4–5 тыс. Но даже это не привлекает потенциальных покупателей. Сделок на рынке крайне мало, а те, кто не против стать собственником недвижимости, требуют у продавцов еще больших уступок. Евгений Санин говорит, что некоторые владельцы, не остро нуждающиеся в деньгах, уже начали снимать свои объекты с продажи, мотивируя это тем, что не хотят отдавать их за бесценок.
Стройка продолжается
Не в лучшем положении оказались и харьковские ТЦ. Виктория Каратанова говорит, что они заполнены в среднем на 70–85%, причем постоянно происходит ротация арендаторов. Чтобы привязать клиентов, собственники профессиональных торговых центров придумывают все новые и новые бонусы. В начале года они перешли на расчеты в гривне по курсу 5,05/$1, а за последние три месяца гривневые ставки еще и похудели на 10–15%.Сегодня места в ТЦ сдаются по 50–60 грн./кв. м, а максимальные тарифы в $50/кв. м (по коммерческому курсу) держат лишь владельцы наиболее востребованных объектов («Украина», «Караван»), да и то лишь на самые привлекательные для арендаторов зоны.
Их менее удачливые конкуренты уже начали включать в арендную плату коммунальные платежи, а также предлагать бесплатные услуги по уборке, охране объектов. При определенной настойчивости арендатор вполне может выторговать еще и дополнительную скидку в 10–20% от заявленной ставки. Некоторые собственники пошли еще дальше, предложив постояльцам так называемые арендные каникулы на три месяца, в течение которых ставка составляет всего 25 грн./кв. м. Увидев, что лед тронулся, торговцы вошли в раж. По данным Виктории Каратановой, сейчас многие ритейлоры ведут переговоры с владельцами торговых комплексов о привязке арендной ставки к проценту от товарооборота (5–15% в зависимости от категории товара).
Несмотря на достаточно сложное положение, в котором оказались ТЦ, данный рынок продолжает расти. На сегодняшний день в городе работают более 20 центров общей площадью порядка 200 тыс. кв. м. При этом еще в прошлом году эксперты заявляли о дефиците помещений, что позволило девелоперам приступить к реализации десятков новых проектов. С началом кризиса заморожены были лишь те, которые находились на стадии проектирования, а остальные объекты продолжают строиться: ТРЦ «Французский бульвар», «Магеллан», «Пальма», «Металлист-Арена» и пр. Их предполагается сдать в эксплуатацию в нынешнем или следующем году, в связи с чем уровень арендных ставок на торговые площади в Харькове может снизиться еще больше.
Деловая Столица
