Рынок недвижимости Украины кардинально изменился. Теперь он ориентирован на покупателя, который диктует свои условия. При этом сам рынок "расслоился" на сегменты, динамика цен и тенденции которых значительно отличаются друг от друга. Об этом шла речь в ходе "круглого стола" на тему: "Рынок жилья: иллюзия ценового дна", проходившего в Пресс-центре Информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ (Киев, ул. Шамрыло, 23).
Итоги квартала: дешевое жилье достигло "дна"
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Андрей Шульга отметил, что в I квартале 2009 года цены на рынке вторичного жилья продолжали снижаться. Начало года характеризовалось застоем на рынке жилья. В январе - традиционное время праздников - количество сделок упало до минимума. Февраль изменил ситуацию – рынок стал оживать: количество сделок увеличилось. Та же тенденция наблюдается и в марте.
"Киев и регионы показывают увеличение сделок. При этом нужно сказать, что рынок кардинально поменялся. Ценовая тенденция, которая наблюдалась в последние месяцы 2008 года, продолжается, но в меньшей динамике", - отметил глава АСНУ.
По словам риелтора, те темпы снижения, которые были в декабре-январе прошлого года, существенно замедлились. Но, маленькими, ползущими темпами ценовая политика на рынке продолжает двигаться вниз. При этом, добавил он, это все равно "средняя температура по больнице". " В различных сегментах недвижимости наблюдаются различные ценовые тенденции", - считает он.
За период кризиса рынок вернулся к ценам 2005-2006 года и на сегодняшний день они стабилизировались в некоторых секторах. Что касается объектов, по которым нет ограничений (например, ипотечных), цены на них снизились не более чем на 15%. Что касается первичного жилья - здесь ситуация намного сложнее. Большинство девелоперов заморозили строительство еще в конце 2008 года.
При этом те объемы залогового жилья, которые появились на рынке, минимальны и существенного влияния на цены не оказывают, отметил А.Шульга.
Со своей стороны Анатолий Топал, вице-президент Союза специалистов по недвижимости, указал, что для дешевого жилья ценовое дно наступило еще в декабре-январе. Если в декабре "гостинку" можно было купить за $23 тыс., то сегодня - $23 тыс. и выше. В качестве примера он привел данные по нескольким реальным сделкам:
Декабрь 2008: "гостинка", ул. Бакинская, – $26 тыс.
Март 2009: "гостинка" ул. Телиги 51 – $35 тыс.
Январь 2009: 2-комнатная ул. В.Пика – $52 тыс.
Март 2009: 2-комнатная ул. Муромская – $58 тыс.
Декабрь 2008: 3-комнатная ул. Островского – $135 тыс.
Март 2009: 3-комнатная ул. Урицкого - $100 тыс.
Что касается тенденций на рынке аренды - во-первых, игроки отказались от привязки к доллару. По словам А Топала, ставки снизились, и причиной этому, в первую очередь, волна увольнений. Вместе с тем, в феврале-марте наметилась активизация и на рынке аренды. Срок экспозиции уменьшился вдвое - с 1-1,5 месяцев до 1-2 недель.
Массовая вторичка: цены остаются в рыночном "коридоре"
По словам президента Украинской Гильдии Риелторов Натальи Шкилевой, сегодня цены на вторичную недвижимость стабилизировались, и предпосылок для резких перепадов стоимости - в сторону снижения или повышения - нет. "Сделки проходят в определенном сформировавшемся на рынке ценовом коридоре", - подчеркнула она.
Н.Шкилева отметила, что серьезное снижение цен произошло в ноябре-декабре 2008 года. "С декабря наблюдается повышенный интерес покупателей к подешевевшей недвижимости", - отметила глава УГР.
Рынок первичной недвижимости, по ее словам, полностью замер. "Не так цены снизились, как упало количество сделок, - рассказала она, добавив, что сегодня работает только вторичный рынок. - Здесь более прозрачные схемы, и здесь задействованы личные сбережения граждан ( в отличие от первички, большая часть сделок по которой осуществлялась через ипотеку, - ред.)".
Отвечая на вопрос о том, насколько популярна сегодня схема обмена, Н.Шкилева подчеркнула, что обмен как форма не прижился, более популярными являются схемы с рассрочкой платежа.
Со своей стороны Виталий Бойко, директор компании "Украинская Торговая Гильдия" (УТГ), отметил, что весной не произошло долгожданной существенной активизации на рынке. Как показывает практика, осенний и весенний пики активности примерно одинаковы. Исходя из этого, осенью 2009 года серьезного оживления рынка ожидать не приходится.
По его мнению, количество предложения на первичке еще может "продавить" цены вниз. Что же касается предложения квартир, то в первом квартале оно заметно уменьшилось: с 14-16 тыс. в 2008 году до 6-8 тыс. в 2009. Ожидается, что количество сделок в 2009 году уменьшится вдвое по сравнению с 2008 годом: с 21 тыс. до 11 тыс.
В.Бойко отметил, что сегодня есть оживление на рынке, и есть интересные предложения: "Речь идет об очень выгодных предложениях. Например, $2000 за "квадрат" на Оболони, когда все остальные просят $3000. Или дом по $1000 за "квадрат" вместо $1200-1500. Но такие предложения и быстро выкупаются, уходят под задаток".
Однако, добавил директор УТГ, рынок до сих пор не насыщен, существует большой отложенный спрос.
Элитная недвижимость
Руководитель отдела Стратегического консалтинга компании "Knight Frank" Наталья Пронина рассказала, что во II полугодии 2008 отмечалось снижение цен во всех сегментах, при этом элитная недвижимость держалась до последнего. В декабре снижение составило 0,7%, но по итогам года - показала прирост на 7,6%.
Ориентируясь на рынок Москвы, аналитики предполагали, что цены на элитную недвижимость падать не будут, однако вскоре снижение цен на "элитку" догнало все остальные сегменты.
Вместе с тем, по словам Н.Прониной, существенных дисконтов данный момент уже не предлагают, хотя добиться небольшого снижения цены все же можно. "Сегодня еще можно купить по очень выгодной цене. Те, кто сегодня ждут (откладывают покупку, - ред.), теряют свой шанс", - считает Н.Пронина.
Что же касается аренды элитной недвижимости, за февраль-март снижение ставок, по данным "Knight Frank", составляло 3-4% в месяц (на начало марта - $3856 в мес.), хотя сделки есть. Рост объема предложения квартир в аренду за последние несколько месяцев только усилил эту тенденцию. Как следствие, условия на сегодняшний день диктует арендатор, который повышает требования к снимаемому жилью и ожидает значительной уступки от заявленной арендной ставки при заключении сделки. "За те же $2-3 тыс. сегодня они хотят иметь гораздо лучшие условия, чем полгода назад", - отмечает Н.Пронина.
Вместе с тем, добавила она, элитная недвижимость - это особый сегмент, и, несмотря на общую тенденцию, особо низких цен продавцы не выставляют. "Элитная недвижимость рассчитана на покупателей, которые хотят иметь самое лучшее. И для продавца зачастую недопустимо понижать "ценовую планку", поскольку таким образом они понижает престижность объекта", - пояснила она. Вместе с тем, по ее словам, некоторые продавцы находят все же выход из ситуации, предлагая скрытые скидки и т.д.
Говоря об элитной недвижимости Москвы, она указала, что сегодня просмотры есть, но сделок мало.
В то же время в Лондоне, по ее словам, элитная недвижимость с начала кризиса упала в цене на 20,9%, однако в марте в массовом секторе был впервые зарегистрирован рост. В I квартале увеличилось количество просмотров элитных предложений в столице Великобритании, при этом среди потенциальных покупателей - состоятельные граждане из СНГ.
Жилье как инвестиция
Если подходить к жилью как к активу, то цены на него сегодня завышены, считает Павел Ружицкий, директор КУА "Финком Эссет Менеджмент". По его словам, технический анализ ценовых тенденций не позволяет говорить о том, что "дно" на вторичном рынке достигнуто. При этом точные прогнозы в сложившихся условиях строить проблематично. "Недвижимость - это индикатор экономической ситуации в стране. И именно политическая и экономическая ситуация влияет на рынок в первую очередь", - отметил он.
По словам П.Ружицкого, сегодня инвесторы рассматривают недвижимость в Украине в качестве одного из инструментов в широком наборе - здесь и золото, спрос на которое растет, и жилье за рубежом. При этом требования к украинской недвижимости растут: "Если раньше приемлемым был срок окупаемости 10-12 лет, то сегодня 5-7 лет, а иногда - 4-5 лет".
Причиной оживления, о котором говорят риелторы, П.Ружицкий считает покупку вторичного жилья нижнего ценового сегмента теми, кто собственного жилья до сих пор не имел. "Когда цены снизились, некоторым из тех, кто копил на первый взнос в банк, стало под силу купить "гостинку". Вот они бегут и покупают", - отметил П.Ружицкий.
Он подчеркнул, что в других сегментах недвижимости активизация не наблюдается. Среди основных причин - экономическая неопределенность, которая не позволяет даже тем, кто имеет необходимую сумму, совершить сделку именно сегодня, из-за ожидания возможных потрясений.
"Если у покупателя, например, есть 35 тысяч, и он хочет купить квартиру - а он может сегодня купить квартиру по такой цене, не саму лучшую, но может - он думает: если я ее куплю сегодня, а завтра меня уволят и у меня не будет средств к существованию? И он не будет спешить с покупкой, а будет сидеть с наличными на руках и ждать", - пояснил он.
Кризис в недвижимости: варианты выхода
По мнению В.Бойко, директора "Украинской Торговой Гильдии", главная причина сложившейся ситуации - отсутствие основного двигателя рынка недвижимости - ипотеки, которая обеспечивала платежеспособный спрос. Главными виновниками кризиса он считает банки, поэтому советует не наедятся на их помощь, впрочем, как и на активную помощь государства.
Ссылаясь на данные Ассоциации украинских банков (АУБ), В.Бойко отметил, что население сняло с депозитов около $40-60 млрд. Эта сумма, по его словам, сопоставима с объемом иностранных инвестиций в Украину в 2006 году. И эти средства, по его мнению, могут помочь восстановить рынок недвижимости.
В качестве примера он привел Южную Корею, которая испытала глубокий кризис в 1998 году. По его словам, страна использовала схему, по которой граждане могли получить бесплатную аренду либо аренду за 20% от рыночной стоимости. В первом случае арендатор должен был внести взнос в размере 15-20% от стоимости жилья, а во втором - 5%. При этом оплатой за аренду выступали, по сути, дивиденды от суммы взноса за 2 года. По итогам 2 лет арендодатель возвращал арендатору вложенную сумму. Таким образом граждане кредитовали застройщиков и девелоперов.
В украинских условиях, считает В.Бойко, такая схема тоже реализуема. При этом государство может выступить в качестве гаранта, например, путем ввода сертифицикации таких арендодателей или создания Фонда гарантирования, по типу Фонда гарантирования вкладов физлиц.
Со своей стороны директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" П.Ружицкий отметил, что сегодня государство предложило механизм аренды жилья с правом выкупа, однако в нем присутствуют ряд негативных моментов.
Еще одной альтернативой ипотеке, по его словам, может стать продажа в рассрочку.
"Ценовое дно" может повториться?
Вице-президент Союза специалистов по недвижимости А.Топал отметил, что понятие "ценового дна", особенно для Украины, довольно относительно. Существует риск нового падения цен, в случае, если ухудшится ситуация в стране и будет иметь место вторая волна увольнений.
По словам А.Топала, сегодня никто не надет прогнозов цены на осень: "Одно ясно - рынок не остановится, поскольку собственное жилье - это одна из базовых нужд".
Рынок вернется к прежним ценам только через 7-8 лет, считает А.Топал. Однако, добавляет он, только в том случае, если не будет серьезных политических и экономических потрясений.
Н.Шкилева высказывает более смелый прогноз. По ее словам, ценовые уровни восстановятся уже через 3 года. "При этом первичка будет очень дорогой, потому что ее попросту нет", - добавила она.
"Рынок недвижимости образца 200-2008 года умер. Сегодня рынок становится более ориентированным на экономические показатели, требования растут", - заявил А.Топал. При этом важно, что растут требования к риелторам, к их профессионализму.
www.liga.net
