Достаточно зайти на любой предлагающий конфискованное имущество сайт, чтобы увидеть, что продажа банковских залогов выходит далеко за пределы стандартных авто и квартир.
Трактор Т-150К в разобранном состоянии, "СК-5 НИВА" в рабочем состоянии, здание пекарни, компрессор винтовой, производственная линия по изготовлению макаронных изделий (производит 500 кг в час) и даже женские костюмы и подкладочная ткань. Много заманчивого, за которым стоят истории неуплаты по кредитам. И это только начало. Аналитики обещают увеличение объема конфискованных залогов на 40% в первом полугодии, и на 65% во втором. Учитывая то, что в украинской практике уже были прецеденты по принудительному (через суд) возвращению проданного конфиската, перед его покупкой нужно вооружится знанием некоторых тонкостей – юридических и не очень.
Возможная потеря покупки
Практически любой вид покупки залогового имущества имеет риски. Менее всего их у тех сделок, которые напрямую инициирует сам неплатежеспособный заемщик, чтобы погасить кредит – потому что к тщательно оформленному нотариусом договору придраться фактически невозможно, оспаривать нечего. Если же залог был изъят принудительно, то в течение трех лет после решения суда действует срок исковой давности, когда теоретически можно оспорить законность изъятия имущества.
Договор купли-продажи можно признать недействительным, например, в связи с тем, что на момент его заключения должник пребывал в состоянии недееспособности (устанавливается решением суда), или действовал вод влиянием тяжелых обстоятельств, в результате насилия или обмана, или если банк продал заложенное имущество от своего имени либо принял его в собственность, тогда как это не было предусмотрено договором.
Если вы купили банковский конфискат на аукционе, то имейте ввиду, что результаты торгов можно оспорить, причем сделать это теоретически может каждый, кто имеет к ним, аукционам, какое-либо отношение: и организатор, и участники, и банк, и бывший собственник. Поводом может послужить нарушение каких-либо правил проведения аукциона, предусмотренных Постановлением КМУ от 22.12.1997г. H "Об утверждении Положения о Порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества". Например, если организатор не опубликовал в местной прессе не позже 30-ти дней до проведения аукциона информацию установленного образца о продаваемом имуществе. Если решением суда аукцион будет признан недействительным, то покупатель должен будет вернуть имущество, а банк – деньги (не будем здесь вспоминать о проблемах некоторых учреждений при возвратах чужих средств, положенных на депозит). Кстати, слишком низкая цена конфиската тоже может спровоцировать проблемы, так как этот факт в суде могут посчитать нарушением прав заемщика.
Обратите внимание на то, как именно происходят сами торги. Сегодня пресса вовсю уже пишет о распространившейся особой схеме проведения аукционов, когда с банковскими сотрудниками договариваются, например, о покупке на аукционе конкретной машины, и со стороны банка обещают присутствие на торгах "своих людей", которые не будут поднимать цену до заоблачных высот. Но какое обещание сможет сдержать "своего" человека, в случае, если он вдруг станет "не своим" и захочет, например, пойти на шантаж? Поэтому прежде чем соглашаться на такое заманчивое предложение, подумайте дважды.
Возможная потеря купленной недвижимости
Не зря эксперты советуют покупателям конфискованной недвижимости не только осмотреть вожделенную квартиру, проверить, проживает ли в ней кто-либо и выяснить, прописан ли там кто-либо, и когда, кто именно и по какой причине был снят с регистрации.
Первая проблема – прописка в квартире несовершеннолетних. Хотя большинство банков обезопасили себя, предусмотрев в договоре запрет на прописку детей в ипотечной квартире, такое требование банков противозаконно. Поэтому, если заемщики это сделали, то никаких претензий к ним быть не должно (естественно, если это дети заемщика). И хотя банковские специалисты утверждают, что проблемы у покупателя залоговой квартиры могут возникнуть только в том случае, если квартира, в которой на момент заключения ипотечного договора были зарегистрированы несовершеннолетние дети, передавалась в ипотеку без разрешения органов опеки и попечительства, на самом деле ситуация здесь непростая. Выселить жильцов из ипотечной квартиры, право на пользование которой принадлежит детям, можно только с согласия органов опеки и попечительства либо предоставив детям не худшие условия проживания. В совокупности с вышеприведенными тонкостями признания сделки недействительной, это очень серьезная проблема.
"Если так вышло, что в квартире прописаны дети, то это создаст трудности для банка, - комментирует ситуацию Олег Саламаха, управляющий банком в Одессе. – Банки стараются не допускать прописки детей в заложенных квартирах, ведь пока она в кредите, то она еще не полная собственность заемщика. Представьте себе, что все будут брать кредиты на квартиры, затем прописывать там детей и спокойно жить и не возвращать кредит. Это приведет к краху, кто-то зарабатывает на квартиру и ее покупает, а кто-то манипулирует законом и обворовывает банки вместе с вкладчиками. Проблему заемщиков это не решит, так как в случае, если банку трудно договориться с заемщиком или невозможно решить вопрос через суд - банк продает долг коллекторам".
Кроме проблем с несовершеннолетними могут появиться и претензии со стороны третьих лиц. Например, жена, имеющая право на 50% имущества мужа, или другие родственники.
Покупателям залоговых квартир также стоит обратить внимание на сопутствующие процедуре документы, касающиеся недвижимости: документы, касательно закрытия ипотеки, запрета на отчуждение, других видов обременений.
Но даже в случае, если все вышеперечисленное в порядке, никто не застрахован от проблем с купленной квартирой, ведь все тонкости учесть сложно, особенно принимая во внимание, что вы непосредственно не наблюдали все кредитные процедуры, касающиеся квартиры. Например, был случай, когда судебные исполнители с коллекторами без ведома владельца недвижимости-заемщика, взломали дверь, вынесли имущество, поставили новую дверь и опечатали ее. Владелец в суде добился признания их действий незаконными – ведь он не присутствовал при выносе имущества.
Возможная потеря нервов
В случае оформления перехода недвижимости в вашу собственность банком, может возникнуть еще одна неприятная сложность – предыдущие жильцы, которые оттуда еще не выселены. В таком случае договариваться с ними придется именно вам. Хотя, как правило, этим добросовестно занимаются судебные исполнители. "Если заемщик не хочет передать залог банку добровольно, банк подает на него в суд, и по решению суда через государственную исполнительную службу квартиру забирают и продают. Заниматься переселением жильцов в этой квартире банк не может", - рассказывает Олег Саламаха, управляющий банком.
Возможная потеря финансов
Сколько бы экспертов не отстаивали точку зрения, что обвал цен на недвижимость (или маленький "обвальчик") уже закончился, аналитики компании "Простобанк Консалтинг" авторитетно утверждают – падение только начинается. И будет оно отнюдь не в размере скромных 30%, о которых уже говорят риелторы, и которые сравнимы со скидкой на конфискованную банком недвижимость, продаваемую на аукционах. Дело в том, что хотя по закону подготовка к аукциону не должна длиться дольше двух месяцев после получения организатором аукциона исполнительных документов, она, как правило, занимает много времени – вплоть до полугода. А стоимость продаваемого конфиската меняться не может. Так что здесь возможна проблема с двух сторон: с одной стороны банк может остаться без покупателей, если не сумеет организовать аукцион достаточно быстро, а с другой стороны – купив сейчас залоговую квартиру по одной цене, можно через полгода падения цен об этом пожалеть. Это же касается и автомобилей – уже сегодня предложение подержанных конфискованных авто превысило спрос. Эксперты прогнозируют дальнейшее превышение предложения до 40% - что также скажется на цене в недалеком будущем.
Покупать конфискат или нет – решать нужно самостоятельно. Однако в любом случае, если решились на покупку, то ввиду кризиса, начавшего сбивать цены, а также более высоких рисков, чем при простых покупках, предварительно нужно дважды подумать или семь раз проверить.
Мир квартир
