Недвижимость наконец-то подешевела — в долларах. Но это никого особо не радует. Во второй половине 2008 года долларовые цены на квартиры упали в среднем на 20-25%, и в 2009 году, вполне вероятно, недвижимость продолжит дешеветь.
После безумных 2005-2006 годов, когда долларовые цены на квартиры росли на 60% в год, и относительно стабильного 2007 года, когда жилье подорожало на 25%, 2008 год принес спад. Общемировой экономический кризис, политическая нестабильность в Украине и скачки курса доллара поспособствовали снижению долларовой стоимости жилья. Как утверждают риэлторы, цены на вторичное жилье за последние два квартала 2008 года упали в разных регионах Украины на 15-30%. Казалось бы, такая ситуация должна только радовать потенциальных покупателей недвижимости. Но у этих самых потенциальных покупателей тоже нет денег на приобретение жилья. А банки ипотечные кредиты дают крайне неохотно. По уверениям риэлторов, с которыми общались "Деньги", в декабре 2008 года уровень продаж недвижимости в стране снизился больше чем на 85% по сравнению с ноябрем 2008-го. По прогнозам, в 2009 ситуация кардинально не изменится — и падение цен продолжится.
Свое жилье в столице
Небольшое подорожание квартир (на 6%) в первом квартале 2008 года не нашло своего продолжения в дальнейшем. В компании "Планета Оболонь" отметили, что за январь-декабрь 2008 года средняя цена 1 мІ в усредненных квартирах снизилась на 32,4% с $2936 до $1986. "Максимальная цена продажи квартир была в июле $3258 за 1 мІ. То есть с июля по декабрь снижение составило 39%. При этом основное падение цен на 37,6% пришлось на последние три месяца 2008 года", — сказано в аналитическом отчете компании. Агентство недвижимости "Траектория" оценивает удешевление столичной "вторички" во втором полугодии 2008 года в 23-26%. Что явно ближе к реальному положению дел.
Сократилось и количество сделок на рынке. Например, по данным "Планеты Оболонь", в декабре 2008 года сделок по купли-продажи квартиры было на 43% меньше, чем в ноябре этого же года. В Ассоциации риэлторов Украины отмечают, что в Киеве сегодня очень сложно продать квартиру стоимостью $50 тыс., тогда как в 2007 году квартиры "уходили за полчаса с тремя посредниками". Правда, при этом в объявлениях по-прежнему фигурируют шестизначные долларовые цены на столичные квартиры.
Наступивший 2009 год пока ничем не утешил продавцов вторичной недвижимости — жилье в Киеве продолжает дешеветь. Спрос же остается низким. По данным портала "Недвижимость", за две недели января долларовые цены на квартиры снизились на 10%. Эксперты Ассоциации риэлторов Украины прогнозируют дальнейшее падение цен. Причем прогнозы достаточно смелые — якобы, к лету 2009 года цены на жилье упадут до уровня 2003 года, когда однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила $20-25 тыс.
При этом надо помнить, что та ценовая динамика, о которой говорят риэлторы, основывается на значительно меньшем числе рассматриваемых вариантов, чем даже полгода назад: продавцы, которым "не печет", предпочитают не паниковать. Да и число реальных сделок сейчас упало многократно — рынок ждет стабилизации национальной валюты.
А учитывая, что украинская национальная валюта упала почти вдвое за минувший год, то гривневые цены на недвижимость… выросли — примерно на треть. Это если полагать, что долларовые упали на 30%. Есть от чего пойти кругом голове и у покупателей, и у продавцов. Не идет только кругом голова у риэлторов — они взбешены резко упавшим числом сделок и активно подталкивают продавцов к демпингу. Точно так же активно, как год назад уговаривали их же вздувать цены. А что еще агентам делать? Лучше получить комиссионные при продаже квартиры по сбитой цене, чем не получить никаких.
Свое жилье в регионах
Похожая ситуация на вторичном рынке наблюдается не только в столице. В Одессе, по словам президента Ассоциации риэлторов Одессы и области Игоря Ефремова, количество сделок купли-продажи квартир в 2008 году сократилось на 70% по сравнению с 2007 годом. Долларовые цены на жилье в Одессе также снижаются. Например, в Киевском районе в начале января 2008 года однокомнатную квартиру продавали за $70 тыс., а уже в январе 2009 года подобная квартира такого же метража выставлена на продажу за $50 тыс. Получается, за год цены на жилье упали почти на 30%. При этом одесские риэлторы утверждают, что цены продолжат падать и в 2009 году. А вот спрос вряд ли возрастет. И даже самое доступное жилье будет достаточно долго искать своего покупателя.
В Харькове в 2008 году также отмечается снижение цен. Аналитики группы компаний "Проконсул" подводят итоги: "Неблагоприятные экономические факторы, а также постоянная политическая нестабильность заставили многих потенциальных покупателей отказаться от покупки недвижимости или отложить ее до лучших времен. В результате средняя стоимость 1 мІ вторичного жилья по Харькову на конец ноября 2008 года в долларах США снизилась почти на 18% от уровня цен октября и составила $1315 за 1 мІ". В декабре харьковская "вторичка" еще сильнее подешевела. По данным АН "Аверс", в последний месяц 2008 года квартиры упали в цене примерно на 5-8%. То есть за 2008 год квартиры в Харькове на вторичном рынке стали дешевле более чем на 25%.
В Днепропетровске рынок недвижимости также переживает застой. Спрос сократился, цены поползли вниз. По предварительным прогнозам квартиры в городе подешевели на 50%. И в 2009 году падение цен продолжается. Согласно мнению президента инвестиционной группы "Магистр" Маргариты Урицкой, вторичная недвижимость в Днепропетровске продолжает дешеветь: "Спроса нет, за исключением тех людей, у кого есть наличные деньги и желание купить жилье по бросовой цене. Спрос сократился практически на 95%. Но и собственники не хотят продавать свои объекты по бросовой цене. Расстаются с недвижимостью в основном те, у кого кризисная ситуация". "На рынке недвижимости полная стагнация. Ипотечный сектор экономики не работает. Сделок купли-продажи практически нет, а те, которые есть, происходят по цене существенно ниже рыночной", — рассказала г-жа Урицкая. Она подчеркнула, что, несмотря на практическое отсутствие спроса, продавцы все же предпочитают выставлять квартиры на продажу по цене, явно завышенной для данного периода, чем еще больше отпугивают потенциальных покупателей, которых и так мало.
Львовские квартиры за 2008 год подешевели примерно на 15-30%. При этом падение цен пришлось в основном на небольшие одно- и двухкомнатные квартиры, элитное жилище "держалось". Тем не менее, львовские риэлторы утверждают, что январь 2009 года продолжил основные тенденции 2008-го. Квартиры продолжают дешеветь.
Донецк — это, пожалуй, единственный город, где по итогам 2008 года квартиры не подешевели, а подорожали. Аналитики ООО "Донбасская инвестиционно-строительная компания" отмечают, что за год квартиры в городе подорожали почти на 7%. Впрочем, риэлторы более пессимистичны. Дескать, количество сделок в городе ощутимо сократилось. Да и цены на квартиры по их оценкам упали на 15-30%. По прогнозам и в 2009 году жилье будет дешеветь на 1-5% в месяц. По крайней мере до весны.
Жилье на время
Несладко пришлось в 2008 году и арендаторам жилья. После укрепления гривны в мае-июне 2008 года квартировладельцы переориентировались на национальную валюту, причем по невыгодному для квартиросъемщиков на тот момент курсу — 5 грн. за доллар, хотя в среднем доллар стоил 4,6-4,68 грн. (Было же время! Подробнее см. "Деньги" №33 от 14 августа 2008 года, доступно на www.dengi.ua).
Впрочем, "гривнелюбие" арендодателей продлилось недолго — после резкого обесценивания национальной валюты в октябре 2008 года квартировладельцы опять переориентировались на доллары (подробнее см. "Деньги" №48 от 27 ноября 2008 года, доступно на www.dengi.ua). И в долларовом эквиваленте аренда жилья подешевела, ведь спрос уменьшился, а вот количество предложений, напротив, увеличилось. Многие владельцы жилья, которые вообще-то хотели его продать, решили не делать этого по нынешним ценам, а чтобы заработать хоть какие-то деньги, сдают квартиры в аренду. Например, по данным Союза специалистов по недвижимости Украины, в Киеве в январе-феврале 2008 года числилось около 6 тыс. квартир на сдачу, в декабре 2008 года — почти в три раза больше.
Впрочем, мнения относительно происходящего на рынке аренды в 2008 годов у операторов рынка недвижимости разные. Например, в Киеве, по данным портала "Недвижимость", за год долларовые арендные ставки на однокомнатные квартиры понизились более чем на 21%. В консалтинговой компании SV Development также отмечают снижение стоимости аренды, но уже почти на 38%. Причем, по их данным, больше всего упали в цене "единички" в Голосеевском районе столицы — на 38,8%, то есть до $413 в месяц. Кстати, эта цифра свидетельствует о том, что сравнивали они с явно завышенными ценами: год назад в не самом благополучном районе столицы средняя цена аренды "единички" ну никак не составляла $700.
По прогнозам риэлторов, арендные ставки в Киеве в 2009 году также будут снижаться. Прекратится падение цен только после того, как возобновится спрос на аренду жилья, что произойдет только тогда, когда стабилизируется экономическая ситуация и оживится столичный рынок труда.
Снизились арендные ставки на квартиры и в Днепропетровске. В частности, по словам Маргариты Урицкой, аренда за 2008 год подешевела на 20-30%. Сейчас в основном идет пересчет на гривну по текущему среднерыночному курсу. То есть, если в долларовом эквиваленте цены и упали, то вот в национальной валюте наоборот повысились. "Спрос на аренду невелик, но стабилен", — подчеркнула она.
В Харькове количество квартир на сдачу больше, чем спрос на них. Однако говорить об ощутимом снижении арендных ставок не приходится. Как в начале, так и в конце 2008 года арендовать квартиру в первой столице можно в среднем за $130-700 месяц. А вот за две недели января 2009 года аренда подешевела на 12-15%. При этом произошло изменение в принципах формирования цен — большинство арендодателей перешли на гривневые расчеты, причем по хорошему курсу — 5 грн. за доллар.
В Донецке аренда однокомнатных квартир в среднем подорожала на 8%, то есть на $25. По данным АН "Жилком", в январе 2008 года снять "единичку" можно было за $325 в месяц, в декабре — уже за $350.
В Одессе также намечается тенденция к переводу арендных ставок в гривны. Если пересчитать нынешние арендные ставки по текущему курсу НБУ, то стоимость аренды жилья в Одессе даже немного подорожала. Например, в Киевском районе в начале 2008 года "единички" сдавали за $150-450 в месяц, то в конце — за $170-480 в месяц.
Немного, примерно на 10-15%, снизились арендные ставки и во Львове. Однако львовские риэлторы прогнозируют более ощутимое падение цен на аренду в 2009 году из-за увеличения количества предложения и ухудшения ситуации на рынке труда.
ИТОГО: В 2009 году долларовые цены на вторичную недвижимость и арендные ставки продолжат снижаться. Риэлторы азартно прогнозируют снижение и на 30%, и даже на 50%.
dengi-ua.com
