Ровно год назад пять депутатов Верховной Рады задались вопросом: почему в Украине такое дорогое жилье?
После полугода раздумий большинство народных избранников решили, что разобраться в ценообразовании на строительном рынке – цель, в принципе, благородная, и поручили это певице и экс-министру культуры Оксане Билозир.
«Необходимо выяснить, что вообще сегодня творится на рынке жилья. Почему по ценам мы обогнали едва не всю Европу? Какова структура цены квадратного метра жилья? Какой процент в этой цене составляет оплата труда, стоимость материалов, прибыль застройщика?
Потому что все говорят, что компании-застройщики тратят миллионы на взятки при выделении земельных участков, согласовании проекта, получении разрешений. Сколько можно говорить и ничего не делать?» – вопрошала народная артистка Украины.
Шли месяцы, однако ответы на эти вопросы парламентская комиссия давать не спешила. Тем временем на страну обрушился экономический кризис. Смерть ипотеки и стремительное обесценивание гривни обанкротило не только покупателей квартир, но и строителей. За неполных три месяца долларовые цены на столичную недвижимость рухнули на 30–50%. Правда, в перерасчете на гривни, самая дешевая однокомнатная квартира в Киеве стоит все те же неподъемные 350 тыс. грн.
Так сколько же должен стоить квадратный метр? Пока Билозир оперирует данными Антимонопольного комитета. О том, почему за год ей так и не удалось докопаться до правды – в интервью «Газете 24».
«24»: Комиссии удалось выяснить, сколько же реально должен стоить 1 кв. м жилья в Киеве?
Оксана Билозир: В середине прошлого года мы получили от Антимонопольного комитета цифру: жилье в Киеве должно стоить не дороже 4,5 тыс. грн. за 1 кв. м, а мы видим, что оно стоит от $1,5 тыс. до $20 тыс.
Как председатель комиссии я встречалась с одним из застройщиков, который при строительстве жилья вполне укладывается в государственные нормы. Он продает квартиры по 4,5 тыс. грн. за 1 кв. м и еще на этом зарабатывает.
Этот застройщик взял российские наработки и технологические решения, у него затраты на проектирование, согласование значительно ниже, чем в других компаниях. Мы знаем, сегодня – это во всех СМИ звучало, что 30% стоимости жилья – это чистая коррупция.
Выходит, что практически все компании завышали цены?
Все! На жилье был спрос, и был спекулятивный капитал, который очень сильно поднимал цену.
Но ведь сейчас уже нет такого спроса, почему же застройщики не снижают цены?
Это жилье они начали строить 2–3 года назад, 30% его стоимости уже выплачены застройщиками в качестве взяток. А кто им сейчас эти деньги вернет?
Бывший глава Антимонопольного комитета Алексей Костусев заявлял, что рентабельность застройщиков достигает 100%...
А иностранные строительные компании (которые, кстати, не идут строить жилье в Украину, потому что не понимают правил игры), говорят, что рентабельность строительства жилья по их подсчетам – 300–400%!
Строительство – это самый легкий способ «закопать» средства. Вырыл котлован на 10 метров, а написал – на 20 метров, а это ведь деньги. При этом строители работают с частными поставщиками стройматериалов, то есть можно завысить цену на стройматериалы, а деньги отмыть.
А куда это все идет? В затратную часть строительства, в стоимость квадратного метра. Поэтому реальную рентабельность подсчитать здесь просто невозможно. Когда Кабмин собирал строителей, те заявили, что готовы работать с 30-процентной, а потом даже согласились на 15-процентную рентабельность.
Потому что они знают, что рентабельность высчитывают они сами, и покажут такую, какая им будет выгодна. Нужно 15%? Будет 15%! Они и в 10% поместятся, а какая рентабельность на самом деле будет – можете не сомневаться, выгодная для них.
Комиссия будет предлагать парламенту принять какие-либо меры, чтобы сделать рынок прозрачным, а жилье доступным?
Тот путь, которым мы шли, – так называемая ипотека по-украински, когда люди брали ипотечные кредиты под котлован – он сегодня себя исчерпал и отбил у людей желание покупать квартиры.
Надо идти по пути ипотеки, которая существует везде в мире: строительная компания идет в банк, берет кредит, строит жилье, выставляет его на рынок, а покупатель приобретает готовую квартиру за банковский кредит. Тогда мы будем иметь прозрачную и понятную схему, которая даст и удешевление жилья в том числе.
Большая вина государства и в том, что оно не «фильтровало» застройщиков, которые появлялись на рынке строительства жилья, а также не влияло на распределение земли. Ведь как это было? «Бизнесмены» брали по знакомству земельный участок, оформляли проектно-сметную документацию под инвестпроект и тут же его продавали.
Стоимость участка под строительство 24-этажного дома доходила до $10 млн. Мне лично в Дарницком районе Киева в июле 2007 года предлагали купить участок и проектно-сметную документацию на строительство дома за $10 млн.
Можно ли сегодня говорить о монополизации столичного рынка?
Можно говорить о том, что он монополизирован по цене. Застройщики выставили соразмерную цену. Вы не увидите ценовой конкуренции, ее попросту нет! На Троещине (спальном районе Киева)– одна цена, кто бы ни строил жилье, на Печерске (элитном районе столицы) – такая же ситуация, какая бы компания ни строила.
Если в строительной отрасли будет системный кризис, могут ли украинцы, вложившие деньги в строительство квартир, остаться ни с чем?
Сейчас многие строительные компании на грани банкротства. Хотя сегодня все боятся об этом сказать и пытаются как-то выйти из ситуации, но мы фактически к этому придем через пару месяцев. Однако если у строительных компаний нет долгов перед кредиторами, но в то же время и нет денег на завершение строительства, то компании в таком «подвешенном» состоянии могут находиться очень долго.
Мы же хотим внести законопроект об особенностях банкротства компаний, строящих жилье за средства инвесторов, чтобы государство имело право выкупить недостроенные объекты и достроить.
Ощущала ли комиссия за время своей работы сопротивление строительного лобби в парламенте?
Мы работали над созданием комиссии более четырех месяцев, и все это время в парламенте было тихое сопротивление. В Раде много лоббистов строительной отрасли, они не очень хотели, чтобы была создана комиссия, которая будет копаться в том, какие составляющие у цены на недвижимость, выполняются или не выполняются договора с инвесторами и т. д.
Это лобби уже добилось принятия закона, по которому вводится обязательное страхование строящегося жилья. Это значит, что появится еще один посредник, еще один участник схемы, еще одна нагрузка на стоимость квадратного метра.
Лобби сильное, и очень трудно ему противостоять. К сожалению, строители отстаивают только свои интересы, а защищать интересы покупателей квартир – желающих нет.
Но на самом деле это путь в никуда, необходимо, чтобы соблюдались интересы всех участников договорных отношений. Чем раньше застройщики поймут эту простую истину, тем быстрее выйдут из кризиса.
24.ua
