Модель бизнеса, выбранная многими игроками украинского рынка недвижимости, подразумевала бесславный финал. Не понимая критериев оценки собственного бизнеса, девелоперы следовали советам инвестиционных консультантов и наращивали земельный портфель, который, по сути, состоял из полуфабрикатов – пустых площадок.
Оптовый рынок земли был катастрофически перегрет, цены на нем невероятно завышены. Для сравнения: весной 2008-го в Подмосковье, в достаточно престижном Калужском направлении, крупные участки под девелоперский проект стоили $3,5-4 тыс. за сотку. В то же время в Украине по Житомирской трассе за аналогичный участок просили $5-6 тыс., хотя Россия «пухла» от нефтяных и газовых денег, а отсутствие в РФ моратория на продажу сельскохозяйственных земель значительно снижало риски местных девелоперов.
Установлению заоблачных цен на неосвоенную, «пустую» землю способствовали, в том числе и земельные спекулянты. Но главная причина – в идеологии девелоперского бизнеса, который в Украине, как правило, развивался по схеме сверхинтенсивного роста. Девелоперские компании скупавшие землю надеялись отбить затраты при продажи части бизнеса стратегическим инвесторам. Инвестконсультатны советовали это делать: покупать больше земельных участков – неважно, по какой цене, неважно под какой проект. Главное – показать потенциальному инвестору, что огромный портфель.
Устойчивая схема девелоперского бизнеса предполагает, что компания должна пройти точку безубыточности по существующему проекту, и лишь потом может отвлекать часть выручки на покупку новых площадок. Но многие украинские девелоперы считали, что при подобной схеме рост капитализации компании происходит слишком медленно. Поэтому площадку закладывали, на эти деньги покупались еще две, которые использовались в качестве залога, чтобы купить еще четыре. Ну и так далее – насколько хватало возможности получать доступные тогда кредиты.
В этом им активно помогали финансовые спекулянты, показывавшие банкам некую условно-рыночную картину, выставляя на продажу участки за $5-7 тыс. при реальной и справедливой оптовой цене в $2-3 тыс. за сотку.
Уже в 2007 году оптовые сделки на рынке земли проходили редко. Участки предлагались настолько дорого, что рентабельность их освоения оказывалась под большим вопросом. Однако часть компаний, среди которых были и настоящие киты рынка, предались неоправданной эйфории и продолжали активно скупать земельные площадки по явно нерентабельным ценам. Видимо, ставка делалась на бесконечный рост цен на недвижимость. Значительная часть рынка оказалась завязанной на рисковые проекты, которые были чувствительны к малейшим изменениям конъюнктуры – не только к негативным влияниям, но и к обычному замедлению роста цен. Необъективная оценка рыночных рисков, подталкивала многие компании к стратегии, которая очень напоминает рисковую игру на фондовом или валютном рынке.
В результате сегодня мы наблюдаем множество перезаложенных площадок, массу долгов и банки, которые не могут эти долги получить. Вся эта зыбкая конструкция в украинском девелопменте сложилась на протяжении 2006-2008 годов. И если бы кризис не случился сейчас, и кредитование продолжалось, то крах этой модели все равно неизбежно произошел бы.
budmanews.com
