Размер процентов и цены на квадратные метры позволяют с полной уверенностью заявлять — то, что существовало в Украине в последние годы, это был не рынок недвижимости, а именно казино! В результате миллионы украинцев попали в долгосрочную долговую яму. Или в рабство — как вам угодно.
Квартиры нет. Денег нет, работы и зарплаты тоже
Вот уже третий месяц страна живет в режиме экономического экстрима. Кризис — он, конечно, во всем мире кризис. Именно на мировые тенденции стало очень модно списывать собственные просчеты. Тем не менее, граждане именно нашей страны несут пока что наибольшие потери.
Положение заемщиков разное. Одни уже успели выплатить значительную часть кредита и теперь буквально из последних сил пытаются «тянуть лямку». Часть заемщиков — из тех, кто не успел произвести значительных выплат финансовому учреждению, всерьез готовятся возвратить родному банку ключи от квартиры или автомашины.
Миллионы граждан находятся в состоянии «личного дефолта». Типичные случаи активно обсуждаются на интернет-форумах, участники которых пытаются найти хоть какой-нибудь выход из патовой ситуации.
Итак, место действия — один из областных центров Западной Украины. Стороны сделки: строитель с зарплатой 5 тыс. грн. и банк из первой десятки. Дата заключения договора — май 2008 года. Объект договора кредитования: «убитая» однокомнатная квартира на окраине города стоимостью 50 тыс. долл. Первоначальный взнос — 4 тыс. долл. Ежемесячный платеж — 565 долл.
Имущественное положение заемщика — ему принадлежит треть небольшой родительской квартиры. Первый финансовый поручитель — жена заемщика, недвижимым имуществом не владеет, числится на низкооплачиваемой бюджетной работе, к тому же пребывает в декретном отпуске. Второй финансовый поручитель — тесть, недвижимым имуществом не владеет, зарегистрирован в неприватизированной квартире, где кроме него живут еще пять членов семьи. Заработок тестя — 3 тыс. грн.
Динамика погашения кредита: до октября текущего года — в запланированном режиме, октябрь и ноябрь — валютный эквивалент заработной платы резко уменьшился, заемщик с трудом производит выплаты только процентов, без погашения «тела» кредита.
В декабре заемщика увольняют с работы, мотивируя тем, что строительство велось на кредитные деньги, и его работодатель теперь сам не вполне понимает, чем и как будет отдавать также валютный кредит банку. Жена заемщика продолжает пребывать в декретном отпуске. Тестя переводят на неполный рабочий день с соответственным уменьшением зарплаты до 900 грн.
Заемщик твердо решает возвратить свое приобретение родному банку. Стоимость залоговой квартиры по информации заемщика на момент возврата «плавно» снизилась с 50 до 30 тыс. долл. Причем даже по такой цене продать ее в принципе нереально, рынок недвижимости не просто обездвижен, он — в коллапсе.
В результате крупнейшее финансовое учреждение остается с залогом — квартирой, которую в лучшем случае можно реализовать за 20-25 тыс. долл. Ведь аналогичных предложений по 30 тыс. у. е. полным-полно, а тут еще и клеймо — «залоговое жилье».
Потери заемщика на данный момент — чуть менее 10 тыс. долл. и угроза взыскания еще около 20 тыс. долл. Квартиры нет. Денег нет, работы и зарплаты также нет. Вполне возможно, что заемщик включает телевизор, а там очередной чиновник бодро заявляет — в стране ничего особенного не происходит, это, мол, мировой кризис виноват.
Понятно, что банковское учреждение также останется в накладе, поскольку, продав залоговое жилье за бесценок, остальной долг в полном объеме будет вернуть практически невозможно. Ведь противостоит внушительной сумме долга скромный 900-гривневый доход тестя.
Уже не вызывает сомнения, что совсем скоро у многих финансовых учреждений вместо денег на счетах скопится много мешочков с ключами от квартир и автомашин, которые в самом оптимистическом варианте можно будет реализовать за полцены. Альтернативы нет, если в ноябре только каждый пятнадцатый заемщик не нарушил сроки оплаты своих обязательств.
Кто виноват?
Договор кредита, будь-то потребительский, ипотечный, или для приобретения автомобиля — это цивилизованный способ улучшения качества своей жизни прямо сейчас. Действительно, за время выплаты кредита сбережения могут обесцениться, а жилье подорожать. А купив квартиру, уже не придется тратить средства на аренду. Поэтому партнерские отношения банк-клиент конечно же вещь полезная и взаимовыгодная. Для успешного сотрудничества необходимо не так уж много.
Со стороны финансового учреждения требуется взвешенный подход к оценке платежеспособности клиента и хорошо налаженная работа службы риск-менеджмента. Со стороны клиента — обоснованная уверенность в том, что солнце (личное финансовое) взойдет каждое утро, что страна проживания обеспечит достойную работу и достойное вознаграждение за нее или адекватную «скорую помощь» при временной ее потере.
Вместе с тем цивилизованному европейцу вряд ли взбредет на ум кредитоваться в денежной единице, отличной от той, в какой ему выплачивается заработная плата. Равно как и граждане США вряд ли пожелали бы прокредитоваться в китайских юанях, монгольских тугриках или в украинской гривне.
Практика засвидетельствовала, что Украина слишком рано в полной мере приобщилась к такому благу цивилизации, как кредитование граждан. Миллиарды долларов и евро, которые раздали заемщикам отечественные банки, огромным навесом зависли и над простыми гражданами, и над банковской системой, и над экономикой страны в целом.
Причем в создавшейся ситуации виноваты сразу все стороны.
Политики
Вместо того чтобы строить крепкий европейский дом, они закормили народ сладкими, но незаработанными конфетами, раздавая ничем не подкрепленные и необеспеченные деньги.
Не только женщины хотят нравиться всем. Как оказалось, многие украинские политики готовы пойти на многое, лишь бы выдать желаемое за действительное и понравиться всем избирателям. Печально, но многие поверили в то, что Украине совсем чуть-чуть до уровня развитых европейских стран, поверили в миллионы вновь созданных рабочих мест и в европейские зарплаты уже сегодня.
Банкиры
Очень немногие банковские учреждения акцентировали свою работу именно на кредитовании реального сектора экономики. Вместо этого, «белые воротнички» надували пузырь ипотечного, потребительского и автокредитования.
Особо тесной стала спайка банков и спекулянтов квартирами. Банки кредитовали перекупщиков, получали быструю прибыль, а цены на рынке недвижимости искусственно увеличивались. Фактически это была предпродажная политика, т. е. четкая установка на стремительное наращивание активов любой ценой, чтобы продаться как можно дороже.
Легкие деньги пожароопасны. Не всем получилось продаться с невиданными коэффициентами цена-капитал. Рано или поздно мышеловка должна была захлопнуться. И действительно, очередь за украинскими банками рассосалась. Даже достаточно символическая сумма сделки уже никого из зарубежных инвесторов не привлекает. Кто не успел, тот опоздал, а созданные проблемы финансистам приходится разгребать самостоятельно.
Строители
Застройщики пребывали в эйфории, им казалось, что рост будет бесконечным, они не хотели даже слушать о возможных неприятностях, поэтому и не готовились к ним. Когда же появились первые проблемы, попытались их решить методом страуса с использованием песка.
Однако закрытость и самообман приводят лишь к усугублению проблемы. Строительные пирамиды устойчивыми бывают лишь ограниченное время.
Чиновники
Некоторые чиновники, имеющие отношение к распределению земельных участков и утверждению разрешительной строительной документации во время бума на рынке недвижимости, «наколядовали» целые состояния.
Заемщики
Безусловно, часть вины в создавшейся ситуации лежит на тех, кто подсел на наркотик потребления, рассчитывая на то, что цены на приобретаемое имущество и личные доходы будут повышаться параллельными курсами.
Легче всего теперь в недоумении разводить руками и выпрашивать экстренную помощь, ссылаясь на то, что «нас обманули», «нас заманили», «а куда смотрело правительство» и т. п.
На самом деле заемщики банков сознательно рискнули деньгами и благополучием своей семьи в «ипотечном казино» под невиданные проценты займов, под фантастические цены покупки квадратных метров — и проиграли.
Заемщики с «большой дороги»
«Для того чтобы выплатить кредит на машину, киевлянин пошел грабить автозаправку».
«Кассир одного из супермаркетов похитила из барсетки, оставленной покупателем в предкассовой зоне, пластиковую карточку с денежным вкладом. Вместе с картой находился конверт с ПИН-кодом. В течение нескольких дней деньги снимались с чужого счета и вся сумма сразу же использовалась для погашения собственных задолженностей по кредитам.»
«38-летний житель Донецка (до этого не имевший конфликтов с законом) занялся распространением порнопродукции (записи дисков производились на домашнем компьютере). Вся выручка пошла на погашение просроченного кредита.»
«Заведующая сельским магазином оформляла в банке финансовыми поручителями собственных кредитов своих знакомых, которые, не вполне понимая свою юридическую ответственность, без колебаний подписывались в банковских документах. Через какое-то время женщина скрылась и лишь изредка названивает своим соседям, а кредиты за нее выплачивают односельчане.»
«Почтальон одного из населенных пунктов Сумщины, испытывая затруднения при выплате ипотеки, не придумала ничего лучшего, чем погасить задолженность пенсиями своих клиентов — пенсионеров поселка.»
Подобные истории с криминальным уклоном теперь не редкость.
25% просрочки выплат — уже реальность
Не в меру жизнерадостный Нацбанк всегда успокаивал общественность утверждениями о том, что количество «рискованных» кредитов не превышает в портфеле банков символических 1-2% и с лихвой перекрывается прибылью финансового учреждения.
Эксперты, к примеру, Standard & Poor’s считали несколько иначе. По их мнению, риски невозврата могут достигнуть 75% (!) от общего количества выданных в банковской системе страны кредитов. Правда, когда аналитики озвучивали такие цифры, речь шла лишь о рисках нарастания проблемной задолженности в условиях назревающего кризиса.
Высокопоставленные чиновники нашей страны предупреждения Standard & Poor’s посчитали дилетантскими и не в меру пессимистическими.
В результате сегодня, уже и по официальным оценкам, 25% просрочки выплат — это жестокая реальность. Тем временем заемщики теряют работу и зарплату. Каждый день на учет в Государственную службу занятости становятся 6-8 тысяч «новобранцев». Совсем скоро их будут миллионы.
Ежемесячные же платежи заемщиков растут не по дням, а по часам. Интригующие утверждения о том, что гривня сильно недооценена и справедливая ее стоимость находится на уровнях индекса Биг-мака, т. е. 1 евро должно стоить не более 2,2 грн., в той или иной форме тиражировались у нас довольно давно. Проблема в том, что оглашали подобную точку зрения не писатели-фантасты, а ответственные за стабильность финансовой системы чиновники.
Поэтому нет ничего удивительного в том, что люди, получающие зарплату в гривнях, предпочитали брать в качестве валюты кредита именно «вечнопадающий» доллар. Таковых в стране набралось почти две трети (!) от общего количества вовлеченных в опасные кредитные игры граждан. Именно этим людям теперь надлежит оплачивать кредит с ежемесячным процентным платежом, практически на 50% превышающий докризисный уровень.
Продолжать платить или нет, подскажет калькулятор
А стоимость залогов по выданным кредитам уменьшается. Аксиома: автомашина, выехавшая за порог автосалона, «автоматом» теряет едва ли не 30% своей стоимости. Но то, что стоимость «бесценного клада» (по версии пиар-служб строительных компаний и представителей большинства риелторских агентств) -жилой и коммерческой недвижимости может упасть в два и более раза, для многих оказалось неприятным сюрпризом.
Тут есть о чем задуматься заемщикам, в распоряжении которых оказалось вожделенное жилье по цене (с учетом процентов), за которую возможно вполне скоро можно будет приобрести два-три похожих объекта.
Задумались и банкиры, ведь залоги, страхующие их активы, вскоре могут «усохнуть» не только реально, но и официально. Им наверняка известно, что реальные сделки на рынке жилья если и проводятся, то зачастую с огромным дисконтом от среднерыночной цены. При этом некоторые банки массово выбросили в продажу залоговое жилье, но пока что выставили на него практически докризисные (вероятно, оценочные) цены.
Пожалели спекулянта
В последнее время, пытаясь вырулить из замкнутого круга, чиновники предлагают целый ряд мер, которые якобы могут решить проблему людей, попавших в кредитную ловушку.
Предлагается:
1. Наложить мораторий на повышение кредитных ставок банковским учреждением в одностороннем порядке.
Низкая эффективность моратория не вызывает сомнений у специалистов. Во-первых, депутаты исключили пункт, согласно которому положение распространяется на договоры, заключенные до вступления в силу моратория. Поэтому все договоры, по которым ставки уже повышены, будут действовать по-старому. Во-вторых, как уже подчеркивалось, ставки по кредитам в Украине даже до их повышения были на таких уровнях, что избежать личного дефолта даже платежеспособному заемщику достаточно трудно.
2. Считать проценты по валютным кредитам по фиксированному курсу в гривне, растянуть срок выплаты кредита, ввести кредитные каникулы на выплату «тела» кредита.
Но вот вопрос: кредиты розданы, в том числе и на средства, которые вкладчики банков временно разместили на депозитах. Разрывы между сроками размещения депозитов и сроками, на которые заемщикам выдавались деньги, даже до кризиса были огромными. Теперь же они многократно увеличатся. Если оттянуть выплату по активам — кредитам, то как обеспечить своевременный возврат депозитов?
3. Пересчитать в гривневом эквиваленте (к примеру, по 5,05) часть «тела» валютного кредита.
А это вообще прямой путь к дефолту конкретного банковского учреждения. Именно поэтому банкиры никогда не согласятся добровольно взвалить на себя курсовые риски заемщиков.
4. Запретить банковским учреждениям изымать залоговые квартиры у должников (вспомним подзабытые уже коммунистические принципы — «каждому по потребностям»). Принятие именно этого предложения чрезвычайно вредно, но маловероятно. Ведь под удар ставятся пассивы — вклады граждан Украины.
Нужно не забывать и то, что есть масса квартир, которые брались в кредит со спекулятивной целью. Брали их и авантюристы. Среди заемщиков часто попадается растяпа, который, не имея достаточных сбережений и возможность их создать в будущем, покупал на заемные деньги новое жилье, престижное авто. За счет вкладчиков банков он не отказывал себе ни в чем в то время, когда другие граждане свои покупки зарабатывали.
Почему нельзя изъять квартиру у спекулянта и авантюриста? Кто должен оплатить их забавы? Вкладчики банков? Бюджет? Налогоплательщики? Ничьих денег не бывает.
Именно поэтому решения о невозможности обращения взыскания на залог допустимы лишь в единичных, сугубо индивидуальных случаях — когда человеку действительно негде жить, а он является добросовестным заемщиком и имеет возможность и желание погасить свой долг в будущем.
«Все будет — хоккей»
Нельзя ставить вопрос о невозможности изъятия квартир, ведь в таком случае держатель ипотечного договора задаст вполне закономерный вопрос — «зачем мне выплачивать кредит, если квартира и так моя?» Иначе не банкиры будут заложниками всепрощенчества и вседозволенности. За авантюристов заплатят добросовестные сограждане — обладатели депозитов в финансовых учреждениях страны.
Готовя материал, автор невольно стал свидетелем доклада завотделом залогового имущества банка (в последнее время именно этот банк выбросил на рынок целую массовку автомашин и квартир) своему начальству: «Да, я перезвонил по поводу просрочки оплаты платежей за квартиру. Там молодой парень, он сразу начал хамить, сказал, чтобы банк не переживал, что все будет «хоккей» и бросил трубку.
Я перезвонил еще раз. Спросил, когда можно встретиться и обсудить вопросы просрочки, он ответил, что сам найдет меня через несколько месяцев, как только у него появится время, и снова бросил трубку. Я все время ему звоню, он постоянно в нетрезвом состоянии и постоянно хамит».
Неужели такие клиенты нуждаются в защите государства?
Впрочем, шансы на то, что банкиры вдруг начнут заниматься благотворительностью, к которой их призывает правительство, практически нулевые. В некоторых странах простых заемщиков выручает государство, в казне же нашей страны таких огромных денег нет.
Помоги себе сам
Кризис рано или поздно закончится, к этому времени люди должны решить для себя: верить или не верить сладкоречивым политикам, услужливым банкирам, равно как и застройщикам с их агрессивной рекламой — «покупай сегодня, ведь завтра может быть поздно». Каждый должен начать побеждать кризис с себя.
Это мы приходили в офисы, покупали автомашины и квартиры, на которых кто-то в считанные месяцы делал колоссальные состояния, а мы вовлекали свою семью в добровольное рабство и согласны были платить нелепые суммы за дешевенькие (по европейским меркам) авто и квартиры.
Теперь во многих случаях эти залоговые автомобили и квартиры будут массово выброшены на рынок и еще больше обвалят его. Последствия влияний этих процессов на саму банковскую систему будут отчетливо видны уже в конце первого квартала 2009 года.
Хотя если уже в ближайшее время валютное цунами не будет остановлено и курс доллара к гривне не станет более-менее адекватным, вполне можно ожидать нарастания кредитной задолженности и возникновения прямых проблем у конкретных финансовых учреждений еще раньше, уже в начале следующего года.
Ну а клиенты банков из беспрецедентного кризиса должны извлечь главный урок: кредитами нужно пользоваться ответственно и уметь за свои действия отвечать.
Источник: Консалтинговая компания SV Development
