Кризис станет неким отсеивающим механизмом для всех сегментов недвижимости. Такое мнение ЛІГАБізнесІнформ высказал директор девелоперской компании "Build and Live Development" Виктор Распутный.
Аналитики компании предполагают, что разрабатываемые в будущем объекты станут менее масштабными, чем планировались к развитию в ближайшие 4-6 лет, но более грамотными концептуально и более качественными в исполнении.
Инвестиции
По словам В.Распутного, сегодня количество потенциальных инвесторов сократилось на 60-70%. "С наступлением непростых для Украины времен на рынок было вынесено большое количество проектов – либо в поиске со-инвестора, либо к продаже. Поскольку прямые инвестиции на сегодняшний день — едва ли не единственный способ, предотвращающий замораживание объектов... в условиях отсутствия доступных банковских кредитных схем", — отметил глава компании.
Он подчеркнул, что проекты и объемы инвестиций для сегодняшних инвесторов стали менее масштабными. Интерес проявляется к бизнес центрам класса "А" и "В+" в центральных частях города, площадью 5-15 тыс. кв. м, преимущественно на этапах строительства. "Также выборочно изучаются проекты торгово-развлекательных центров, а рассмотрение логистических комплексов откладывается до лучших времен. Жилая недвижимость перестала быть фаворитом и не интересует в принципе", — добавил В.Распутный.
На протяжении 2008 года свой интерес к инвестированию в украинскую недвижимость проявляли компании из Испании, Франции, Австрии, Швейцарии, Германии и России. "Мы предполагаем, что в 2009 году основной интерес останется за Россией и Востоком", — отметил глава "Build and Live Development".
Коммерческая недвижимость
Несмотря на высокие темпы прироста площадей на протяжении 2006-2007 годов, период до 2009 года ожидался еще более результативным. По данным "Build & Live Development", за это время намечалось открытие порядка 160 ТЦ площадью свыше 2,6 млн. кв.м. Кроме того, планировалось строительство свыше 500 ТЦ (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 15 млн. кв. м.
"В 2007 году в Украине существовали уже около 230 объектов, которые условно можно отнести к ТЦ общей торговой площадью более 1,88 млн. кв. м (прирост площадей за год составил 35%, объектов — 30 %). На сегодняшний день в Украине работают 7 операторов боулинг-клубов, 7 — мультиплексов и 4 оператора ТРЦ", — отмечают в компании.
В сложившейся ситуации на рынке поменялись приоритеты. "Если еще года 2 назад фаворитом было жилье и торговля, год назад — торговля и офисы, то сегодня интерес проявляется скорее к офисному формату, а потом к торговому", — отмечает В.Распутный. Тем не менее, до кризиса спрос на торговые площади в Киеве (по адекватной стоимости) был значительный, добавляет он.
Специалисты компании считают: если в условиях кризиса начать строить ТЦ, можно сэкономить на строительстве и к времени окончания кризиса вывести на рынок объект, который в рамках дефицита площадей (по причине приостановки развития или замедления темпов большинства проектов) удовлетворит возобновившийся спрос.
Однако, отмечают аналитики, комментировать и прогнозировать изменения показателей еще рано: "Оценивать ситуацию можно по истечении хотя бы полугода — года".
Жилые новострои
По мнению аналитиков, следствием обвала рынка жилых новостроек станет переходящий в 2009 год "кризис доверия". Конечный потребитель жилья находится в патовой ситуации: вложив деньги в строящийся объект, он не имеет гарантии получить квартиру вообще, или, в лучшем случае, может получить, но значительно позже. Желая купить квартиру в новом доме, покупатель практически не имеет шансов получить ипотечный кредит. А в крайне пессимистичной ситуации – покупатель, вложивший деньги в строительство квартиры и оформив на нее кредит, теряет в сложившихся условиях возможность его погасить и может остаться и без квартиры, и без уже вложенных денег.
В.Распутный напомнил, что комплексный законопроект, направленный на преодоление кризиса в строительной отрасли, предусматривает привлечение бюджетных средств на достройку жилья со степенью готовности более 70% в 2008 году и более 50% — в 2009. 30% недостроенного дома выкупает государство, после чего эти квадратные метры распределяются между гражданами, стоящими на квартирном учете в органах местного самоуправления.
"Однако суммы, планируемые на выкуп замороженного строительства, не указаны в законопроекте. В документе речь идет лишь о механизме выкупа строек и отборе уполномоченных банков, через которые будет проводиться финансирование", — отмечает глава "Build and Live Development".
"Мы считаем разумными и здравыми шаги по предотвращению замораживания объектов и банкротства застройщиков. Ведь, в первую очередь нужно обезопасить людей, уже вложивших часть своих сбережений в строящиеся квартиры. Поскольку в большинстве случаев без вмешательства со стороны правительства их шанс вернуть свои вложения или получить квартиру может свестись к нулю", — заявил В.Распутный.
Но на практике, по его словам, все эти механизмы, без определения источников финансирования, не имеют под собой реальной подоплеки. И велика вероятность того, что все это канет в лету, а девелоперы и строители в 2009 году опять окажутся один на один со своими проблемами.
Коттеджи
По данным "Build and Live Development", сегодня на рынке загородной недвижимости изменилось отношение покупателей к площади участка: уже не считается обязательным участок 25 соток, многие запрашивают 7-10 соток.
"Идеальная площадь дома — 350 кв. м, что, собственно, и повышает абсолютную стоимость предложения. но сегодня на рынке все больше предложений домов по 150-250 кв. м с меньшими участками, что существенно оптимизирует рыночную стоимость предложения", — отмечают аналитики.
Поменялось отношение покупателей и к вариативности выбора: кирпич, блочный, деревянный, и пр. "Сегодня большая часть домов малоэтажного строительства — традиционные кирпичные строения. Эта технология строительства исчерпала себя по себестоимости, потому что она является трудоемкой и энергозатратной. Необходимо развивать альтернативные строительные технологии: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку", — считает В.Распутный.
Если ранее, по его словам, решающими факторами при покупке загородной недвижимости были престиж направления и количество квадратных метров, то сегодня среди главных критериев: атмосфера самого поселка, микроклимат коттеджа, наличие инфраструктуры и экологичность жилья.
"В последнее время наблюдается постоянно растущий спрос на жилье в коттеджных поселках бизнес и эконом-класса (по международным нормам). Больше половины потенциальных покупателей интересуются именно такими объектами, обращая внимание на экологическую безопасность материалов и технологии строительства домов", — отмечают в компании.
Доля покупателей, способных позволить себе коттедж элит-класса, составляет порядка 10%. "Сегодня потребители хотят получить меньшие метраж и этажность домов, одновременно повышая требования к внутреннему содержанию помещений и комфортным условиям проживания. В приоритете — дома площадью около 120-350 кв. м, расположенные на довольно больших участках (около одного гектара)", — сообщают аналитики. По их словам, объекты, способные удовлетворить такой спрос, только начали строиться и проектироваться.
Ссылка (источник): http://biz.liga.net/
