По мнению большинства аналитиков, рынок складов и логистики был одним из наименее изученных секторов рынка коммерческой недвижимости на протяжении всех 15 лет его развития. Предприятия розничной торговли и оптовики были вынуждены использовать существующие еще с советских времен помещения или довольствоваться дефицитными площадями в нескольких, соответствующих высоким стандартам, зданиях.
С увеличением потребности в больших по площади складских помещениях крупные пользователи были вынуждены строить объекты. И только сейчас осознание потребности рынка в современных складских помещениях и логистических центрах дало толчок к развитию данного сектора рынка коммерческой недвижимости. Безусловно, процесс оценки складов существенно отличается от оценки любого другого вида коммерческой недвижимости, а качество проведенной оценки зависит от опыта работы специалиста в конкретном секторе коммерческой недвижимости. В данной статье приводятся наиболее значимые рыночные факторы, принимаемые во внимание при оценке складов.
При проведении оценки коммерческой недвижимости необходимо учитывать несколько основополагающих, формирующих стоимость, факторов. Безусловно, местоположение — наиболее значимый из них. Другими не менее важными критериями являются денежный поток и функциональность проекта. Хотя эти критерии те же, что и при оценке других видов коммерческой недвижимости, но на них влияют факторы, специфические для складского типа недвижимости.
Критерии оценочной стоимости объекта
Полный спектр логистических услуг может приносить значительный доход, который, однако, не является доходом, относящимся к владению правами на недвижимое имущество. Оказываемые логистические услуги — это часть бизнеса, использующего данный объект недвижимости, и поэтому должны оцениваться как бизнес, а не как составляющая стоимости недвижимости. Оценка услуг логистических центров — это не то же самое, что оценка прав на землю и складскую недвижимость.
С точки зрения методологии к складской недвижимости применяются три общепринятых подхода оценки коммерческой недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. В условиях активного рынка коммерческой недвижимости наиболее серьезного рассмотрения заслуживает доходный подход. Рыночные затраты могут показывать наиболее высокую границу стоимости вновь построенного здания, но проблемы с приобретением земельных участков и согласованием проектов осложняют количественную оценку этих расходов, являющихся частью затратного подхода. Недостаток информации по первичным и вторичным сделкам продажи складских помещений ограничивает применение сравнительного подхода.
Рынок коммерческой недвижимости основан на доходах и возврате вложенного капитала, поэтому в ближайшем будущем на стоимость большое влияние будут оказывать такие факторы, как качество, количество и длительность поступления чистого дохода от складской недвижимости.
Характеристики складской недвижимости
• Коэффициент застройки — отношение площади земельного участка к площади здания (является одним из основных факторов при определении общей стоимости складской недвижимости).
• Высота помещения (формирует объем помещения и, соответственно, доходы).
Коэффициент застройки
Ключевой составляющей эффективности складских комплексов является не само здание, а земельный участок со схемой возможного движения автотранспорта. Недостаток земельных площадей для передвижения автотранспорта, мест для загрузки и стоянок будет значительно снижать стоимость самого складского помещения. Фуры, ширина которых составляет около 3 м, длина — от 10 до 20 м, радиус поворота — около 15 м, требуют подъездных путей размером более 40 м. На развитых рынках недвижимости у эффективного складского проекта для достаточной маневренности коэффициент застройки должен составлять 2,5:3,5.
Возможны ситуации, когда проект имеет достаточное соотношение площади земли и здания, однако здание неудачно расположили на участке, сделав отдельные его части недоступными для использования. Поскольку земля может являться важным компонентом при оценке стоимости складов, необходимо определить ее наилучшее и наиболее эффективное использование, а также ее вклад в доходность проекта в целом.
В то же время не всегда есть возможность приобрести земельный участок необходимых размеров под застройку и часто приходится покупать то, что есть. Данная ситуация приводит к возникновению излишка земельной площади, относящейся к зданию склада. При такой ситуации излишек земли не будет добавлять стоимости складов в той же мере, что необходимый участок, и оценка этих двух типов земли может представлять достаточно серьезную проблему для оценщика.
В сложившейся ситуации существуют два варианта оценки земли: оценка излишка земельного участка проводится как оценка отдельного участка; излишняя площадь рассматривается как перспектива для расширения проекта.
Высота помещения
Высота потолка позволяет судить о том, какие по габаритам грузы могут быть размещены на данном складе, и о максимально возможном объеме загрузки складского помещения. Складские помещения, имеющие высоту потолка менее 5 м, не всегда востребованы, особенно если спрос на рынке невысок. Современные, отвечающие мировым стандартам складские помещения должны иметь высоту потолка от 7 до 11 м. В этом случае будет достигаться оптимальная загрузка и, следовательно, эффективность проекта.
На развитых рынках наблюдается определенная зависимость между стоимостью проекта и высотой помещения. Регрессионный анализ, проведенный на одном из стабильных рынков, продемонстрировал следующую зависимость: стоимость проекта меняется на 6% с изменением габаритов складского помещения по высоте с 7 до 9 м. Таким образом, увеличив высоту потолка на 2 м, инвестор может увеличить стоимость проекта на 12%. Так как спрос на складскую недвижимость высок, эта взаимосвязь, скорее всего, не проявится, так как будет «перекрыта» другими факторами до того момента, пока рынок не достигнет стабилизации.
Несмотря на то, что подходы к определению стоимости складов аналогичны подходам к определению стоимости любого другого вида коммерческой недвижимости, факторы, подлежащие рассмотрению, совершенно различны, что требует от оценщика специальных знаний и умения предсказать реакцию рынка на специфические эксплуатационные характеристики складской недвижимости.
Джеральд Гейдж, партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst & Young.
Ссылка (источник): http://www.prometr.com.ua
