Банки обещают удвоить количество выдаваемых займов на покупку недвижимости.

«Количество новых кредитов будет расти. Мы ожидаем увеличения этого показателя в полтора-два раза по сравнению с 2010 годом. При этом 70% от общего числа выданных ипотечных кредитов составят ссуды на покупку жилья на вторичном рынке. Средняя сумма по ипотечным кредитам будет колебаться в диапазоне 300–400 тыс. грн. при среднем сроке ссуды 10–15 лет — прогнозирует начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик» Андрей Осипов.

Суета в сегменте ипотечного кредитования поднялась уже во второй половине 2010 года. Финансисты, не так давно категорически открещивавшиеся от выдачи займов под залог недвижимости, начали массово возвращаться в этот сегмент: если в начале 2010 года заявки на ипотечные займы принимали только около десяти банков, то к началу текущего года таких насчитывалось более 25.

Правда, львиная доля кредиторов соглашалась ссужать заемщиков деньгами исключительно под покупку жилья на вторичном рынке. Новостройки под залог приобретаемого объекта на данный момент кредитуют чуть более десятка банков. В основном они реализуют проекты совместно с партнерами-застройщиками, так что заемщикам приходится выбирать жилье лишь из нескольких объектов. «Есть несколько банков, которые предлагают кредитование нелокализованных объектов на первичном рынке (то есть без привязки к конкретному застройщику и объекту). Но это стоит клиенту дороже. Кроме того, большинство банков требуют в таком случае дополнительный залог в виде принадлежащей заемщику недвижимости — объяснил Юрий Руденко, старший эксперт отдела рыночной аналитики УкрСиббанка BNP Paribas Group.

Обострение конкуренции уже принесло первые плоды: ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке резко снизились. «За прошлый год их падение составило около 5–7%, реальная ставка опустилась до 19–21% годовых в гривне — отмечает Андрей Осипов. Постепенно удлинялись и сроки кредитования. К началу года все больше банков демонстрировали готовность ссужать клиентов деньгами на 15–20 лет, а не 10–15, как ранее. На большую выгоду могут рассчитывать заемщики, рискнувшие взять кредит под «плавающую» ставку. Такие займы сейчас предлагают все больше банков, стараясь таким образом обезопасить себя от ценовых колебаний на ресурсном рынке. Как правило, «плавающая» процентная ставка рассчитывается, исходя из стоимости депозитов (процентная ставка по вкладам до года плюс фиксированный процент), и ежегодно пересматривается. Учитывая непрекращающееся падение ставок по вкладам, финансисты обещают постепенное снижение цен и на «плавающие» кредиты. «В нынешнем году плавающие ставки по ипотечным кредитам будут находиться в коридоре 14–16%, фиксированные — 16–18 — прогнозирует заместитель председателя правления АО «Эрсте Банк» Светлана Черкай. Хотя заемщики все еще настороженно относятся к столь щедрым предложениям банков. Ведь спрогнозировать траекторию плавающих ставок на протяжении 10–20 лет, в течение которых им придется гасить ипотечную ссуду, фактически невозможно.

Несмотря на показное радушие банкиров, те по-прежнему удерживают довольно высокую планку требований к заемщикам и в ближайшее время не намерены ее снижать. «Чтобы претендовать на получение кредита, заемщик должен иметь доход, как минимум в два-три раза превышающий размер ежемесячных выплат по кредиту. Проводя оценку кандидата, банки принимают во внимание и размер собственного взноса заемщика, его официальные, а также подтвержденные дополнительные доходы, доходы членов семьи, наличие в собственности недвижимости и/или автомобиля, депозитов, а также кредитную историю — рассказывает Димитрос Ефтимиоу, директор департамента по развитию розничного бизнеса Universal Bank. Некоторые финучреждения вводят и дополнительные параметры оценки. Например, учитывают деловую репутацию клиента, его общий трудовой стаж и срок работы на последнем месте (обычное требование — не менее года), семейное положение и т.д. «Жесткие требования к заемщикам, зачастую включающие условия о предоставлении дополнительного залога по кредиту и финансового поручителя, будут оставаться одним из важных факторов, сдерживающих рост объемов ипотечного кредитования — считает начальник управления развития розничного бизнеса АКБ «Индустриалбанк» Сергей Писаренко.

Еще один камень преткновения на пути к получению ипотечного кредита — высокий размер авансового взноса, который требуют банкиры. Прежде чем получить ссуду, клиенту необходимо накопить 30–50% от стоимости жилья. Впрочем, еще в середине года размер необходимого авансового взноса колебался в диапазоне 40–60%. «Брать кредит на двадцать лет под ставку 20% годовых невозможно. Это целесообразно лишь в случае, если для покупки недвижимости не хватает 20–30% стоимости квартиры — объяснил такое требование председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Банкиры считают, что количество предложений с авансами 30–40% будет расти, однако ниже этой планки размер первоначального взноса по ипотечным кредитам не упадет.

По прогнозам экспертов, в ближайшие месяцы количество ипотечных кредиторов продолжит увеличиваться. Эффективные ставки по кредитам под давлением конкуренции могут снизиться еще на 1–2%.

Однако такие тенденции в основном коснутся кредитования на покупку бэушных квартир. Ситуация на первичном рынке едва ли изменится к лучшему. «Банки не хотят кредитовать застройщиков. Многие недостроенные объекты уже были прокредитованы по нескольку раз и проданы. В конечном итоге банки просто не понимают, кого они будут кредитовать. Если появятся новые объекты, банки смогут их отслеживать с самого начала строительства и получат доступ ко всей документации, возможно, они начнут взвешено кредитовать застройщиков. Но возврата к показателям 2008 года мы не ждем — прогнозирует Светлана Черкай.

Дешевое жилье Азарова будет только в схемах

На минувшей неделе премьер Николай Азаров заявил, что жилье в столице должно стоить в среднем не более 8 тыс. грн. за квадратный метр. «Те, кто будет продавать по 12–16 тыс. грн., пусть продают. Но они должны помнить, что никакой государственной поддержки при этом не получат. А цены в 8 тыс. грн. как раз достаточно, чтобы подтолкнуть рынок и оживить его. Мы можем рассчитывать, что этот год может стать переломным для строительного комплекса. И уже во втором полугодии мы вернемся на докризисные объемы строительства. Мы договорились со строителями, что в Киеве мы сделаем минимальные цены на жилье по стране. Чтобы Киев был ориентиром для страны — добавил премьер. Соответственно, для граждан, имеющих право на помощь государства, квадрат покупаемой недвижимости обойдется в 4 тыс. грн. Премьер заверил, что Кабмин убедил строителей ограничиться 5%-ной рентабельностью.

Впрочем, заявленной стоимости квадрата новостройки достигли и без правительственной помощи. По данным компании «Олимп-Консалтинг», в декабре средние цены на квартиры в только что сданных в эксплуатацию домах составляли $1993, или 15 942 грн. за квадрат. Но такие дома явно уже не будут претендовать на госпомощь. Зато компаниям, которые находятся в процессе строительства, не потребуется особых усилий, чтобы соответствовать установленной Кабмином 8-тысячной планке. В частности, по такой цене предлагают купить квартиру в домах на нулевом цикле, на окраинах Киева и в городах-спутниках. То есть именно в домах, которые правительство относит к «строительному ширпотребу».

По словам руководителя департамента жилой недвижимости Украинской торговой гильдии Виктории Нероды, приближенные к власти компании вполне могут получить государственную поддержку, даже если будут продавать квартиры дороже — прецеденты уже были. «Себестоимость социального жилья в Киеве составляет сейчас $600–700. На рынок его никто ниже $1000 не выставит, хотя правительство и говорит о наличии договоренностей со строителями об ограничении рентабельности на уровне 5%. Формально для покупателя, который будет делать 50%-ный собственный взнос (остальное покрывает государство), например врач или учитель, квадрат действительно будет стоить 4 тыс. грн. Но это же не значит, что застройщик действительно получит за него такую сумму — уточнила Нерода.

Татьяна Письменная

Какими подставами владельцев квартир порадует новый Жилищный кодекс

Когда и в каком виде вступит в силу новый, существующий пока в виде проекта Жилищный кодекс — неизвестно. Тревогу, однако, уже бьют вовсю.

На выход из квартиры — марш!

Если приснопамятный Налоговый кодекс затрагивал (читай — ущемлял) интересы одной, хотя и многочисленной части населения, то Жилищный накроет всех: ведь все мы где-то живем.

Особенно на слуху сейчас исключительная жестокость кодекса по отношению к неплательщикам коммунальных услуг. Доселе их только лишали самих услуг, да и то не сразу — для того, чтобы удостоиться перекрытия водоотвода, нужно накопить солидный долг за воду. После принятия ЖК все станет намного проще: владельца квартиры, накопившего коммунальные долги, «попросят» из принадлежащего ему жилья. Решение суда, согласно кодексу, для выселения не требуется. Более того, освободить квартиру потребуют в тридцатидневный срок — Новый Жилищный кодекс сильно облегчит процедуру расселения домов, подлежащих сносу — рассказала Екатерина Чижик, зампредседателя Ассоциации защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг «Наш дом — Жильцов никто особо спрашивать не будет. Более того, кодекс не предусматривает предоставление жилья в том же районе.

В первую очередь это может коснуться жителей хрущевок. Проживающим в пятиэтажках где-то в глубине улицы Калиновой можно спать спокойно. Опасность оказаться на задворках поджидает в первую очередь обитателей хрущевок центральной части города — того же района парка Шевченко или проспекта Гагарина.

Кроме того, новый кодекс в принципе не предусматривает приватизации жилья, полученного бесплатно. Здесь кто не успел — тот не успел. В этих нехитрых нововведениях прослеживается один общий посыл: свести число украинцев, владеющих собственными квадратными метрами, к возможному минимуму. А то развелось тут буржуев с отдельным жильем!

ОСМД — новая кабала

Но допустим, вы живете в давно приватизированной квартире в коммерчески неинтересном районе, исправно оплачиваете всю коммуналку, даже за обслуживание лифта положенную десятку не зажуливаете — думаете, можно спать спокойно? Как бы не так. До вас злые руки Жилищного кодекса тоже доберутся, но — иначе.

Оказывается, весьма неприятная судьба ожидает и тех жильцов, которые в порыве заботы о своих многоэтажках объединились под симпатичными аббревиатурами ОСМД или ЖСК. Первый гвоздик в гроб этих объединений загнал еще Налоговый кодекс — В Налоговом кодексе есть статья 97, согласно которой члены кооператива подпадают под коллективную ответственность — растолковывает Сергей Иванченко, председатель АНД районной организации «Наш дом — При наличии у ОСМД задолженности можно подать в суд на любого члена объединения — за долг отвечает каждый из них. Конечно, в первую очередь это станет угрозой для председателя.

Проще говоря, если парочка членов ОСМД обеспечила объединению крупный долг за отопление, лишиться собственной квартиры в счет его уплаты может любой жилец: по обязательствам такой организации ее участники теперь отвечают своим имуществом.

Во время общественного обсуждения Налогового кодекса Президенту подавали прошения о ликвидации этой статьи, указывая на очевидную угрозу: жильцы многоэтажек не только перестанут создавать ОСМД, но и ликвидируют уже существующие. Тем не менее этот пункт сохранился в финальном варианте кодекса.

Оказывается, прекращение процесса «осээмдизации» страны напугать никого не могло — ведь Жилищный кодекс предусматривает, что объединения владельцев многоквартирных домов рано или поздно должны (!) быть созданы везде. В новостройках это будут делать сразу, принудительно: в трехмесячный срок заселившиеся жильцы должны образовать ОСМД — В принципе, движение к ОСМД — это единственный плюс Жилищного кодекса — считает Екатерина Чижик.

Плюс достаточно спорный, ведь милые извращения, которыми насыщены Налоговый и грядущий Жилищный кодексы, выворачивают наизнанку весь принцип ОСМД и делают создание таких объединений фактически бессмысленным. А заодно — да здравствует абсурд — обязательным. Еще одно новшество кодекса — теперь ОСМД не имеет права сотрудничать с лицами, не имеющими лицензии — Если ваше ОСМД пользуется услугами хорошего сантехника, у которого нет лицензии на его деятельность, придется поискать другого, с лицензией — объясняет Екатерина Чижик.

Но главная подстава, которой Жилищный кодекс порадовал настоящих и будущих ОСМДшников — это введение понятия «управляющей компании». Согласно проекту кодекса, объединение собственников многоквартирных домов обязано заключить договор с управляющей компанией, которая и будет организовывать получение ОСМД коммунальных услуг. Управляющей компанией может стать и старый знакомый ЖЭК. Но члены Ассоциации «Наш дом», разобравшие грядущий Жилищный кодекс по косточкам, убеждены: вся заварушка с управляющими компаниями преследует одну цель — впустить на этот рынок одну-две компании, которые станут абсолютными монополистами и принесут сверхприбыли своим хозяевам — К управляющим компаниям выдвигается ряд серьезных требований — в частности, наличие солидного инвестиционного ресурса — рассказывает Екатерина Чижик — Это исключит участие «случайных» предприятий. Кроме того, сами жильцы тоже лишаются возможности самостоятельно управлять домом –откуда у них инвестиционный ресурс? Мы думаем, что при составлении проекта кодекса определенные компании пролоббировали свои интересы.

Больше всего пугает то, что если к власти в этой сфере и правда придут монополисты, все движение в ОСМД окажется полностью бессмысленным. Монополизированный рынок коммунальных услуг — это то, что мы имеем и от чего страдаем сейчас. И кто, как не жильцы, много лет проведшие в постоянных спорах с ЖЭКом, знают: у монополиста нет абсолютно никакого стимула действительно оказывать оплаченную услугу. В конечном счете вся чехарда с управляющими компаниями может свестись к простому сбору денег с жильцов.

Ольга Руденко, по материалам gazeta.dp.ua