Новая власть, как собственно и обещала, вплотную занялась проведением реформ. Причем реформы эти кардинальные и касаются практически всех сфер жизни украинского государства и общества. Не успели еще улечься страсти вокруг Налогового кодекса, как народу готовят еще два «подарка» – Жилищный и Трудовой кодексы.
Жилищный кодекс в первом чтении был принят еще в прошлом году, однако грядущим нововведениям тогда не уделили должного внимания – а зря, ведь этот документ готовит украинцам немало сюрпризов. Один из них – постепенная ликвидация ЖЭКов и создание жильцами многоквартирных домов так называемых ОСМД (объединение совладельцев многоквартирных домов). Полностью этот процесс должен завершиться к 2015 году.
При этом четкой схемы повсеместного создания ОСМД в Кодексе не прописано, и вопросов на сегодняшний день остается больше, чем ответов.
В принципе, идея ОСМД проста и не нова – жильцы должны сами заботиться о своем доме и такие общества уже несколько лет работают во многих городах Украины, в том числе и в Харькове. На сегодняшний день в нашем городе насчитывается уже более 700 жилищных кооперативов и объединений совладельцев многоквартирных домов, а местные власти ведут активную агитацию за создание таких объединений.
Однако, несмотря на уже накопленный опыт, вопросы по деятельности ОСМД и дискуссии на эту тему не затихают. К нам постоянно обращаются читатели с просьбой развеять их сомнения по поводу ОСМД – станет ли жизнь в доме лучше, сколько это будет стоить, или ОСМД это все?таки большая головная боль? Да и в разговорах со знакомыми нередко поднимается вопрос: «Может быть лучше создать ОСМД, ведь все равно платим квартплату, а в итоге ремонтировать трубы в подъезде, кровлю и т.д. приходится за свой счет. Но стоит ли игра свеч?».
Сейчас со всех сторон звучат заверения, что создание ОСМД решит одним махом все коммунальные проблемы, но так ли это на самом деле? Давайте попробуем разобраться, что же все?таки представляют собой эти самые ОСМД и кому станет лучше от их повсеместного внедрения – людям, живущим в многоквартирных домах или чиновникам от ЖКХ?
Итак, что же нужно для того, чтобы создать ОСМД? Для начала нужно создать инициативную группу. Однако уже на этом этапе возникают проблемы. Как рассказала одна моя коллега, жильцы их и еще одного дома (оба расположены в центре Харькова) решили создать ОСМД. Но дело завязло уже на этапе создания инициативной группы — пенсионеры и безработные, имеющие свободное время, просто не знали, что и как нужно делать, а люди, обладающие организаторскими и деловыми качествами, просто не захотели заниматься этим, даже за предложенную зарплату.
Следующий вопрос — решение о создании ОСМД считается принятым, если за это проголосовали 2?/?3 присутствовавших на собрании жильцов. А как быть с оставшимися 30?% (плюс еще 40?50?% не явившихся на собрание), которые не пожелали вступить в общество? Ведь Закон устанавливает, что членство в обществе совладельцев – дело добровольное. А как быть, если жильцы, не являющиеся членами ОСМД, не согласятся с дополнительными целевыми сборами или увеличением тарифов?
Дальше – больше. ЖЭК должен передать дом жильцам. Для этого создают комиссию, но кто входит в нее? Со стороны жильцов это та же инициативная группа, то есть люди, в большинстве своем, не разбирающиеся в вопросах строительства, а с другой стороны представители ЖЭКа, которые заинтересованы снизить степень износа дома. Эта комиссия составляет акт о состоянии строения, кровли, подвальной разводки и т.д. В результате жильцы получают «кота в мешке», то есть, 20?50 летний дом, постоянно преподносящий неприятные сюрпризы, то с канализацией, то с электропроводкой, то с кровлей, а то и с просадкой фундамента. Тут же возникает вопрос: а стоит ли жильцам брать «себе на баланс» старые проблемные дома? Но если Закон будет принят, то спрашивать никого не будут, а в добровольно-принудительном порядке обяжут создать ОСМД и самостоятельно решать все коммунальные проблемы.
Именно этот момент и стал одним из основных камней преткновения в популяризации создания ОСМД. Мнение, что государство хочет спихнуть ветхий жилой фонд на плечи жильцов, разделяет большинство украинцев. Хотя, в общем?то, государство и не скрывает, что справиться с содержанием жилого фонда не в состоянии. Поэтому единственный выход для чиновников – ускорить создание ОСМД. Тогда жильцы сами будут думать, как и за какие деньги решать свои коммунальные проблемы (хотя в большинстве случаев сегодня жильцы и так решают проблемы самостоятельно – получается быстрее и лучше, чем ждать «милости» от ЖЭКа). Мнения о том, что большинству людей от обязательного вступления в ОСМД легче не станет, придерживаются и специалисты в сфере недвижимости. «Проблем у жителей старых хрущевок и чуть более новых, но не в лучшем состоянии панельных домов, действительно, может прибавиться. Ведь сейчас хоть иногда, но все?таки некоторые работы по ремонту дома и коммуникаций ЖЭК выполняет, а если граждан заставят следить за своими домами самостоятельно, то на их плечи лягут дополнительные расходы. Постулат о том, что при ОСМД можно будет выбирать лучших исполнителей по лучшей цене, тоже вызывает сомнение: скорее всего выбрать можно будет из нескольких организаций, которые будут отбираться местными властями. Ну а в принципе, ничего плохого в том, что люди сами заботятся о своем доме и дворе нет – ведь во всех районах Харькова кооперативные дома находятся в гораздо лучшем состоянии чем ЖЭКовские», – рассказал в интервью председатель экспертного совета Украинской Гильдии Риэлторов Сергей Шкилев.
И действительно, проведя исследование, мы выяснили, что люди, живущие в домах, которые управляются ОСМД, не жалуются на них, и пока не встречалось домов, жизнь в которых после создания объединения стала хуже, чем при ЖЭКе. Как правило, создание ОСМД ведет к постепенному «разгребанию» накопившихся при ЖЭКе проблем, наведению порядка в доме и во дворе, проведению давно «созревших» ремонтов и общему повышению качества услуг. Дома и придомовые территории ОСМД более чистые, ухоженные, более безопасные. Ведь всем этим занимаются люди, которые сами живут в этом доме и подотчетны другим его жильцам. Но, повторюсь, все это возможно, если во главе ОСМД стоят люди деятельные и компетентные в вопросах ЖКХ. Но найдутся ли такие «кадры» во всех многоквартирных домах? Где для каждого из тысяч домов найти умелых и честных руководителей, согласных работать за довольно скромную зарплату?
Предположим, достойное руководство найдено, но ведь и управляющему и бухгалтеру нужно платить зарплату – а это тоже статья расходов, влияющая на квартплату. Те, кто ратует за создание ОСМД говорят, что дополнительные расходы с лихвой покрываются заработками ОСМД от сдачи в аренду своих подвалов, фасадов и других помещений. Однако немало домов, в которых почти все подвалы уже являются чьей?то частной собственностью, месторасположение других – арендаторов не привлекает, так что зарабатывать особо не на чем. Единственное преимущество ОСМД в финансовом плане это то, что из квартплаты не нужно будет платить ни налога на прибыль, ни НДС, которые сейчас платят ЖЭКи. С другой стороны, на новые ОСМД в старых домах наваливается необходимость решения множества застарелых проблем, которые ЖЭКом не решались. Поэтому ?то, какая в каждом отдельно взятом ОСМД будет квартплата, зависит от того, насколько стар и «запущен» дом, сколько в нем жильцов, да и еще много от чего. Но в любом случае, в первое время дешевле, чем в ЖЭКе, скорее всего, не получится.
Еще одна проблема – своевременная и полная оплата коммунальных услуг всеми жильцами дома. Так, например, в Киеве уже есть случаи, когда объединение накапливает большие долги перед коммунальными предприятиями. Попадание в крупные долги к коммунальным монополистам, оказывается распространенное явление для ОСМД, взявших свои дома на баланс. Это происходит из?за разницы тарифов для населения и коммунальных предприятий, и некоторых «маленьких хитростей», используемых при расчетах монополистами. ЖЭКам органы местной власти эту разницу возмещают, а ОСМД – не спешат, хотя по закону и обязаны. ОСМД судятся с монополистами, что?то «отвоевывают», но в принципе это проблему не решает. С другой стороны, долги ОСМД – как организации – не являются долгами конкретного ее члена, поэтому и привести к потере им квартиры не могут. А вот если ОСМД объявят банкротом? Кто будет нести ответственность в данном случае? Прецедентов пока не было, но не исключено, что ответственность должны будут нести все члены ОСМД.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что создание ОСМД это «палка о двух концах» – с одной стороны у этой организации довольно много возможностей, чтобы решить коммунальные проблемы, а с другой стороны – хватает и проблем. И чтобы такая организация добилась успеха, ей ресурсы и люди, обладающие достаточными знаниями и энергией, чтобы эти ресурсы с толком использовать.
Поэтому, когда перед вашим домом встанет вопрос о необходимости создания ОСМД, не пускайте все на самотек, а найдите время принять участие в этом процессе, чтобы потом жить в ухоженном доме, с теплыми батареями и другими коммунальными благами.