Еще два-три года назад в Украине одним из самых популярных способов приобретения жилья было ипотечное кредитование. Разумеется, возможность приобрести жилье сейчас, а не когда-нибудь, делает ипотеку очень привлекательной. Однако, не стоит забывать, что ипотека имеет и свои негативные стороны. Например, необходимость нести ежегодные расходы по страхованию предмета залога, а также ограничения, связанные с возможностью распоряжения заложенным имуществом.
В связи с этим иногда в практике возникает вопрос о выведении части заложенного имущества из ипотеки. Например, такое желание может возникнуть у залогодателя в связи с погашением большей суммы основного обязательства.
Для начала давайте разберемся, что такое ипотека?
Ипотека - это вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, остающимся во владении и пользовании ипотекодателя, в связи с которым ипотекодержатель может в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника (ст. 1 Закона «Об ипотеке»).
Таким образом, ипотека имеет характер, производный от основного обязательства.
Кроме того, важным требованием для такого вида обеспечения обязательства как ипотека является заключение договора и его нотариальное удостоверение. Иными словами: нет ипотечного договора - нет ипотеки.
Изменение условий ипотеки по согласию сторон
Обязательное изменение условий ипотечного договора Закон связывает только с увеличением суммы основного долга и процентов по нему. Так, согласно ч. 2 ст. 19 Закона «Об ипотеке» увеличение основного обязательства или процентов по нему, кроме случаев, когда увеличение предусмотрено ипотечным договором, возможно только после госрегистрации соответствующих сведений об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой.
В тоже время, если долг уменьшился в связи с частичным исполнением обязательства условия ипотеки остаются прежними, но все-таки могут быть изменены по обоюдному согласию сторон. Это проистекает из общего правила внесения изменений в договоры (ч. 1 ст. 651 ГК).
По мнению Михаила Курочки, управляющего партнера Юридической компании «KPD «MOST» , правовых механизмов в законодательстве Украины для воздействия на кредитора со стороны должника или залогодателя с целью уменьшения объема обеспечения, например, в случае уменьшения основного обязательства, не предусмотрено. Единственное прямое упоминание о такой возможности присутствует в ст. 43 Закона «О залоге» и только в отношении залога товаров в обороте или переработке. При этом, эта норма является декларативной, так как говорит о возможности уменьшения стоимости товара, который находится в залоге, только при условии наличия такой договоренности с кредитором (залогодержателем).
Во всех остальных случаях попытки воздействовать на кредитора (залогодержателя) путем судебного понуждения к изменению условий договора залога (ипотеки) в части замены предмета залога или его уменьшения в объеме или количестве не приведут к желаемому результату. Так как такой способ судебной защиты не предусмотрен действующим законодательством Украины, в частности, ни Гражданским, ни Хозяйственным кодексами. Все будет зависеть только от умения вести переговоры.
Кстати, по словам советника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, банки дорожат своими клиентами, особенно сейчас - в эпоху финансово-экономического кризиса. Поэтому, когда клиент зарекомендовал себя как добросовестный, банк обычно идет на изменение условий договора, желая сохранить такого клиента в будущем. Игнорирование же просьб об изменении договорных обязательств может быть связано в каждом конкретном случае с разными причинами, которые во многом зависят именно от самого должника, его кредитной истории и тому подобного.
Что же делать, если переговоры ни к чему не приводят и банк не идет на изменение объема обеспечения? Рассмотрим некоторые возможные варианты.
Прекращение ипотеки путем выполнения обязательства
Как известно, обязательство прекращается вследствие его надлежащего выполнения (ст. 599 ГК). То есть, ипотека, как производное от основного долга обязательство, прекращается вследствие погашения кредита.
В данном случае одним из способов прекращения ипотеки может быть перекредитование. При этом, понятное дело, у нового кредитора будет свой интерес в обеспечении долгового обязательства.
В общем-то, идея заключается в том, чтобы с помощью получения другого кредита погасить обязательство по первому кредиту. В случае, если сумма второго кредита будет меньшей, то и обеспечение для него потребуется меньшее. Иными словами, часть заложенного при первой ипотеке имущества не попадет в залог, и обременение с остатка будет снято.
Следует отметить, что закон позволяет также передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку. Однако при этом нужно заручиться согласием предыдущего ипотекодержателя, а предыдущая ипотека сохраняет приоритет перед последующими ипотеками (ст. 13 Закона «Об ипотеке»).
В любом случае при перекредитовании не обойтись без согласия финучреждения, выдавшего первый кредит:
- либо на снятие запрета на отчуждение предмета залога при получении второго кредита в другом банке. После чего новый кредит направляется на погашение первого обязательства, а часть имущества (бывшего предметом ипотеки) передается, как обеспечение обязательства второму банку;
- либо на следующую ипотеку имущества для получения кредита в другом банке, который также будет направлен на погашение первого кредита, вследствие чего часть имущества будет освобождена от отягощений, связанных с ипотекой.
Следует отметить, что эти оба варианта связаны с издержками по получению нового кредита. Применять их имеет смысл лишь в том случае, если погашена большая часть кредита, и вследствие перекредитования часть имущества гарантированно выйдет из залога.
Плюсом таких действий является то, что уже само заявление заемщика о желании перекредитоваться в другом банке может быть достаточным поводом для банка-кредитора для изменения условий ипотечного договора.
Признание договора ипотеки недействительным
Какого-либо действенного рецепта успешного рассмотрения подобного дела в суде нет. В тоже время, теоретически это возможно. Согласно ч. 2 ст. 18 Закона ипотечный договор может быть признан судом недействительным в случае отсутствия в нем существенных условий.
Частью первой этой статьи к существенным условиям договора отнесены:
- сведения о лицах, заключивших договор (наименование, местонахождение, анкетные данные физлица и прочее);
- содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения и/или ссылка на сделку, в которой установлено основное обязательство;
- описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные. При ипотеке земли имеет также значение ее целевое назначение;
- ссылка на выдачу закладной или ее отсутствие.
Ну и, кроме того, конечно договор может быть признан недействительным в силу несоблюдения общих положений о договоре (ст. 203 и 215 ГК).
Следует отметить, что любое финучреждение очень внимательно относится к заключаемым договорам, поэтому маловероятно, что в ипотечном договоре вдруг не будут отражены его существенные условия или нарушены общие требования гражданского законодательства. Но, как говориться, чем черт не шутит?
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Действенного механизма давления на банк для уменьшения обеспечения по договору ипотеки нет. При этом банки в целом идут навстречу добросовестному клиенту и готовы рассматривать возможность изменения ипотечных договоров. В то же время, вывести имущество из ипотеки можно путем погашения основного долга (в том числе при помощи перекредитования) или судебного спора о признании недействительным договора.