Приобретая недвижимость, граждане Украины не только становятся счастливыми собственниками, но при этом и расстаются со значительными «кровными» денежными суммами. При непрофессиональном подходе к вопросу приобретения недвижимости, за легкомысленное нежелание оплачивать услуги специалистов и юристов агентств недвижимости можно поплатиться — остаться и без денег, и без недвижимости, что страшно, но, к сожалению, реально.

Так сделку, заключенную Вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законодательстве Украины предусмотрено предостаточно, таким сделкам посвящена целая глава Гражданского Кодекса Украины.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта, но не менее важно знать, как и при каких условиях Вашу сделку могут признать недействительной. Не всегда на эти вопросы можно ответить самостоятельно, без специальных знаний. В настоящей статье мы попытаемся дать хотя бы немного информации по недействительным сделкам, дабы уберечь Вас от опрометчивых действий в погоне за «выгодным» приобретением.

Для начала нужно определить по каким принципам сделка может быть признана недействительной. Так, в зависимости от того, существует ли возможность оспаривания сделки, следует различать: ничтожную сделку и оспариваемую сделку.

Ничтожная сделка — «абсолютно недействительная» ч 2 ст. 215 ГК Украины — это, такая сделка, которая признается недействительной без волеизъявления какой-либо стороны, а исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, и признания их недействительными судом не требуется. Недействительными признаются судом только последствия такой сделки.

Так, например, известен ряд сделок с квартирами, где одним звеном в такой цепочке была приватизированная квартира, из которой до приватизации выписали несовершеннолетних детей без разрешения Органов опеки и попечительства; лиц находящихся в местах лишения свобод; других лиц по уважительным причинам не проживающих по месту регистрации более шести месяцев. В таких случаях приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи квартиры с выписанными вышеуказанными лицами — ничтожной с момента ее совершения. Последствия, которые возникли после такой сделки, признаются недействительными уже в судебном порядке — т.е. недействительность права собственности нового собственника.

Еще один пример ничтожной сделки — квартира продавалась по доверенности от собственника. На сделке нотариус проверил действительность доверенности — т.е. существует ли такая доверенность и не отменялась ли она, и сделка купли-продажи совершилась. Как выяснилось позже, предыдущий собственник квартиры (лицо, которое давало доверенность), за два дня до даты сделки умер. Согласно действующего законодательства, доверенность умершего является недействительной, соответственно представитель уже не мог осуществлять действия по такой доверенности, и как следствие, естественно, такая сделка является не действительной.

Оспариваемая сделка — сделка, которую признать недействительной может только суд. Т.е. такие сделки предполагаются соответствующими действительности, то есть порождающими права и обязанности, но тем не менее их действительность может быть оспорена стороной сделки или иным заинтересованным лицом в судебном порядке.

К таким сделкам относятся (т.е. сделки «группы риска оспариваемости») - сделки с несовершеннолетними — совершенные без разрешения/ согласия родителей, усыновителей, попечителей, ограниченно дееспособными, сделки совершенные лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения; сделки совершенные под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств. Как видно из вышесказанного, недействительными такие сделки могут считаться только при условии доказывания фактов, которые могут свидетельствовать о «порочности» указанной сделки, все те основания требуют доказательств, что они действительно имели место именно в момент совершения сделки — а выводы может сделать опять таки только суд.

В зависимости от того, каким требованиям, определенным законом, не отвечает сделка - недействительные сделки делят на следующие виды. Причем такое деление на виды необходимо для того, чтобы определить, какими специальными нормами необходимо руководствоваться при решении дальнейшей имущественной /финансовой судьбы сторон сделки.

Первый вид - (ч.1 с. 203ГК Украины) — сделки, содержание которых, противоречит гражданскому законодательству и моральным принципам общества. К таким сделкам относятся сделки, которые содержат в себе признаки административного проступка либо преступления.

Второй вид — сделки, совершенные лицами, за пределами своей гражданской дееспособности, т.е. юридически — сделки с дефектом субъектного состава. К таким сделкам относятся сделки, совершенные малолетними лицами (ст.221 ГК Украины), несовершеннолетними (ст. 222 ГК Украины), ограниченно дееспособными (ст. 223 ГК Украины), недееспособными (ст. 224 ГК Украины), представителями с превышением полномочий (ст. 241 ГК Украины).

Третий вид - сделки с дефектом «пороком» воли. К таким сделкам относятся сделки совершенные в следствии ошибки (с. 229 ГК Украины); обмана — (ст. 230 ГК Украины); насилия (ст. 231 ГК Украины); в результате злоумышленной договоренности представителя одной стороны с другой (ст.232 ГК Украины), под влиянием тяжелого обстоятельства (ст 233 ГК Украины). Такие сделки могут быть признаны судом недействительными, т.к. они не отображают истинной воли сторон или одной стороны.

Ниже приведем несколько примеров, которые относятся к вышеуказанным видам недействительных сделок:

Сделки, совершенные при посредничестве так называемых «санитаров» — одинокого собственника квартиры, предварительно спаивают, одурманивают, либо содержат в «нечеловеческих условиях», вследствие чего «бедолага собственник», готов подписать любой документ, дабы избавиться от своих мучителей. Кстати, к таким сделкам, правда не относящимся к недвижимости, теоретики права относят сделки в отношении устной договоренности о продаже людей, человеческих органов и т.п.

Один из собственников в момент совершения сделки не понимал значения своих действий — такая сделка признается недействительной только судом, т.к. только суд может дать оценку фактам и событиям по доказательствам, предоставленным сторонами.

Либо, после совершения сделки, приходя в ЖЭК вы узнаете от «доброжелательного» работника этого ЖЭКа, что Петя, продавший Вам квартиру, был признан год назад своим братом в судебном порядке частично недееспособным. И Вы будете сидеть на пороховой бочке — будет ли брат, признавший Петю частично недееспособным, оспаривать Вашу сделку, либо придет и просто попросит денег, чтобы не подавать в суд на недействительность сделки, либо Вы, уставший и изнеможденный, побежите к адвокату и будете платить ему деньги за консультации.

Примером сделки совершенной под влиянием обмана может служить история, случившаяся в г. А. — так одна гражданка купив двухкомнатную квартиру, после того как осуществила сделку, въезжала уже в однокомнатную квартиру, да еще и без туалета. Каким-то странным образом пропали стены в квартире (как было установлено судом — предыдущим хозяином были поставлены муляжи из гипсокартона, а туалет просто стоял для создания эффекта. За халатный предварительный осмотр квартиры новый собственник был вынужден провести полтора года в стенах судебных учреждений, добиваясь расторжения сделки и возвращая себе деньги обратно.

Четвертый вид недействительных сделок — сделки, в которых отсутствует единение воли и волеизъявления участников сделки. Т.е. делая одну сделку «на бумаге» — фактически наступают последствия другого вида сделки. Это так называемые фиктивные и мнимые сделки.

Фиктивная сделка — сделка, совершенная лишь для виду, без намерения создать юридические последствия (ст.234 ГК Украины).

Например, во избежание конфискации по приговору суда, гражданин Иванов продал свою квартиру гражданке Петровой, которая фактически являлась его гражданской супругой, т.е. деньги гр-кой Петровой Иванову не передавались, и фактически в дальнейшем квартира будет обратно переписана на Петрова.

Мнимая сделка — сделка, совершенная сторонами для сокрытия другой (действительной) сделки. Практика мнимых сделок, к сожалению, характерна для сделок с частью домов либо частью квартир. Так купля-продажа части дома, которая находится в долевой совместной собственности, прикрывается договором дарения, дабы не дать участнику долевой собственности, воспользоваться своим правом первоочередной покупки. Если у второго совладельца будет достаточно фактов доказать мнимость Вашей сделки — считайте вы потеряли и деньги и собственность, либо обрекли себя на изучение юриспруденции, посредством участия в многочисленных судебных заседаниях, и только знание законов может спасти ваши деньги.

Пятый вид недействительных сделок — сделки совершенные с нарушением формы договора, предусмотренной для того или иного вида договора. (ст.ст. 218;219;220 ГК Украины).

Так, сделки, совершаемые, в отношении недвижимого имущества заключаются обязательно в письменной форме, удостоверяются нотариально и подлежат государственной регистрации. Но здесь нужно отдельно сказать, что только сделки с несоблюдением формы договора, могут быть признаны судом действительными, если сторонами выполнены (полностью или частично) условия такого договора, что подтверждено должно быть письменными доказательствами и т.п. После вынесения решения суда в отношении такой сделки, нотариального удостоверения уже не требуется.

Ярким примером такого вида сделок может служить договор купли-продажи жилого дома, заключенного на бирже. Учитывая законодательство в отношении проведения торгов на бирже, заключать договора в отношении частного дома на бирже было запрещено, а необходимо было его нотариально удостоверять. Как следствие, в практике юристов, до сих пор возникают договора купли- продажи на дома, заключенные на бирже, которые необходимо признавать действительными в судебном порядке, дабы собственник такого дома мог осуществить свое право распоряжения таким объектом недвижимости.

Что касается правовых последствий совершения недействительной сделки, то по общему правилу, установленному ст. 216 ГК Украины, ими является двусторонняя реституция — т.е. возврат всех в исходной положение, т.е. каждая из сторон должна возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке. Двухсторонняя реституция является общим последствием недействительности сделки, в тех случаях когда в недействительности сделки есть вина (напоминаем про виды недействительных сделок), двусторонняя реституция может сопровождаться дополнительными последствиями для виновной стороны — возмещение материального и морального вреда, убытков в двойном размере (ст. 22,23, 230 ГК Украины, а в некоторых случаях как следствие и административную, уголовную ответственность.

Самое неприятное то, что все вышеперечисленное зачастую носит формальный характер (даже при наличии решения суда), так как на практике именно с исполнением реституции по решению суда возникают трудности: денег — нет, квартира — перепродана, кому перепродана — там несовершеннолетний и т.п. И в итоге, многие добросовестные собственники оказываются у разбитого корыта.

Более неприятно то, что именно владея понятиями и азами общих оснований недействительности сделок, а также воспользовавшись юридической неграмотностью граждан, мошенники и аферисты — расставляют свои «черные сети» на добропорядочных граждан, где недвижимость выступает в роли «жирной наживки».

Данная статья писалась не с целью запугать желающих приобрести недвижимость, а с целью предостеречь и хоть немного предупредить возможные аферы; чтобы Вы на них не попались. Поэтому не осуществляйте сделки с лицами малознакомыми, подозрительными, особенно, если условия сделки очень выгодны. Всегда пользуйтесь услугами профессионалов — специалистов в сфере недвижимости. Для проверки квартиры необходимо использовать не только навыки закона, но и многолетний опыт работы с недвижимостью.

Ирина Жолудева,
Юридический департамент корпорации АН «Город»