Недвижимость Харькова    

Нужна ли опись имущества при аренде

Уже стало правилом, когда арендатор, заезжая в квартиру, платит хозяину как минимум две суммы равные ежемесячной ставке аренды квартиры. Одна из них непосредственно плата за месяц проживания, а вторая сумма — залоговая и требуют ее практически все арендодатели, не зависимо от того сами Вы занимаетесь поиском квартиры или с помощью агентства недвижимости.

В том, что хозяин не желает сдавать квартиру без залоговой суммы ничего предосудительного нет; другое дело, что вовсе необязательно размер этой суммы должен равняться месячной стоимости аренды. Эта сумма условна и зависит, в частности, от степени доверия квартирного хозяина к съемщикам.

При этом, даже если отношения между арендными сторонами теплые и доверительные, отказываться от страхового депозита, несмотря на все особенности нашего менталитета, не дающие как-то оговаривать условия сделки «со своими», не стоит. Так же как и сам договор аренды, залоговая сумма и сопутствующая ей опись имущества призваны защитить и квартирного хозяина и арендаторов от возможных недоразумений. Зачем нужно составлять опись имущества при аренде? Какие пункты она должна содержать? Как составляется опись?

Акт приема-передачи имущества необходим для того, чтобы защитить обе стороны от ущерба, причем это касается как материальной, так и моральной стороны вопроса. Бывают случаи, когда одна из сторон может сильно пострадать по каким-либо причинам, и при отсутствии данного документа доказать обратное будет весьма проблематично. В сущности, опись имущества, которая составляется в приложении к акту приема-передачи, защищает интересы обеих сторон — в будущем она поможет избежать необоснованных претензий как со стороны нанимателя, так и со стороны наймодателя. Опись составляется в двух экземплярах. Наниматель и наймодатель делают обход квартиры и сверяют наличие и состояние предметов с текстом описи.

Документ составляется в простой письменной форме с указанием фамилии, имени отчества, паспортных данных сторон, в двух экземплярах (третий экземпляр можно передать своему риэлтору).

Что касается пунктов, которые хорошо было бы включить в опись, они диктуются практическим опытом. В принципе, можно оставить составление описи на откуп риэлтору — у него обычно наметанный глаз, да и опыта побольше; но если есть какие-то сомнения или пожелания, то лучше самостоятельно проконтролировать этот процесс.

Обычно акт приема-передачи имущества содержит два основных пункта. Первый — это описание состояния объекта, его недостатков (если таковые имеются). Например, розетка в ванной комнате обесточена, одна плитка на кухне у раковины треснута, потолок в ванной комнате содержит признаки затопления — отслоение краски, обои с пятнами и тому подобное. Второй обязательный пункт — опись переданного в пользование имущества. Здесь необходимо перечислить все предметы мебели и интерьера, находящиеся в квартире на момент въезда арендатора. Например, в коридоре тумба с зеркалом б/у в удовлетворительном состоянии, шкаф двухстворчатый для верхней одежды б/у в удовлетворительном состоянии, тумба для обуви новая и т. д.

При описании бытовой техники стоит не только указывать марку и модель, но и записывать ее серийный номер. Это необходимо для того, чтобы предприимчивый наниматель не смог заменить телевизор или стиральную машину на подходящую по описанию и размерам технику, но, например, сломанную или хуже по качеству.

Показатели счетчиков. В момент составления акта приема-передачи квартиры необходимо снять все показания счетчиков, фиксирующих расход электроэнергии, расход воды, и вписать их в акт. Это поможет избежать переплат как собственником жилья, так и нанимателем.

Но во настает момент расставания — как в этом случае оценивается ущерб? В чем роль акта приема-передачи имущества?

В момент расставания квартирного хозяина с арендатором приходится, даже если все время, пока сдавалась квартира, отношения были близки к приятельским, возвращаться к грубым материям: оценке ущерба и определению, кто должен за этот ущерб платить. Основная разница в том, списывать ли ухудшения квартиры на амортизацию (а значит ремонт хозяин будет делать за свой счет), либо считать причиненным ущербом (который, следовательно, оплачивается из страхового депозита съемщиком). Обычно в процессе пользования больше всего страдают какие-либо механизмы, например, петли шкафов, дверей, дверные ручки и прочее. Ущерб, нанесенный имуществу, в отличие от амортизации, виден невооруженным глазом: выломанная деверь, разбитое зеркало, прожженный пол, порванные шторы и т. д.

Сам процесс передачи квартиры от арендатора хозяину в идеальном варианте сводится к отсутствию претензий друг к другу. Венчает ситуацию либо запись в первоначальной описи о том, что претензии отсутствуют, либо вновь составленный акт приема-передачи, который также подписывается обеими сторонами, только принимающей стороной является уже наймодатель.

Что делать в случае, если претензии все-таки есть? Ведь всех случаев не опишешь — часто многое зависит от личных качеств и характера собственника и арендатора, а также от первоначального состояния квартиры и ее обстановки. Если не удается договориться, то в качестве третьей независимой стороны можно привлечь риэлтора, который помогал совершать сделку. Клиенты крупных риэлторских компаний, как правило, могут рассчитывать на помощь компании в решении возможных конфликтных ситуаций, возникающих с владельцем квартиры в период действия договора найма.

Ну а если вы работаете с проверенным риэлтором, а квартирный хозяин — замечательный человек, с которым не было проблем за все время арендных отношений? Может быть, в этом случае можно все-таки махнуть рукой на опись и прочие ненужные бумажки?

Можно и махнуть, но опись имущества может пригодиться и в других случаях. Например такой случай из жизни: в один не очень прекрасный день к нанимателю явились судебные приставы описывать имущество. Как выяснилось, собственник квартиры задолжал банку приличную сумму денежных средств (невыплаты по кредиту). Банк обратился с иском в суд на собственника, исковые требования банка суд удовлетворил, и в отношении собственника было возбуждено исполнительное производство. Так как местом прописки являлась квартира, арендуемая нанимателем, судебные приставы пришли именно туда и в соответствии с законом описали все имущество собственника, а заодно и находящееся там имущество арендатора. Как правило, доказать судебному приставу, что телевизор и стиральная машина принадлежат арендатору, в момент описи не удается. Для того чтобы это доказать, необходимо как минимум предъявить чеки на это имущество, которые сохраняются крайне редко, и в случае, если судебный пристав проигнорирует эти чеки, то на него можно подать в суд.В приведенном примере наниматель смог решить свою проблему, но не сразу: чеков у него не оказалось, и чтобы вернуть свою бытовую технику, ему пришлось обращаться в суд с исковым заявлением. Арендатору удалось доказать в суде, что исключаемое из описи имущество принадлежит ему, а помогли ему свидетельские показания и акт приема-передачи имущества, в описи которого отсутствовали телевизор и стиральная машина.