Многие украинцы, имеющие свободную квартиру, дом, или даже комнату, сдают или хотят сдать такую недвижимость в аренду. Безусловно, это неплохой дополнительный источник дохода, или хотя бы возможность не тратить лишние средства из семейного бюджета на содержание этой самой недвижимости — ведь оплачивать коммунальные услуги и поддерживать квартиру в нормальном состоянии сегодня стоит недешево. Те, кто выступает в роли арендодателя не первый год, уже знают что к чему — как выбрать жильцов и построить с ними отношения, а вот для «новичков», не имеющих опыта сдачи жилья, роль арендодателя может показаться довольно трудной.
Итак, что нужно знать, чтобы грамотно сдать квартиру?
Первое. Сначала сдавайте через риэлтерское агентство. Для чего? Во-первых, Вы сможете посмотреть, как это делают профессионалы, которые помогут довольно быстро найти подходящих жильцов и составить юридически грамотный договор. Во-вторых, появится свой опыт, в будущем вам самим будет проще и легче найти клиентов.
Попробуйте дать свое объявление «Сдаю квартиру» и на Вас обрушится шквал звонков, причем не столько от потенциальных квартирантов, сколько от риэлтеров. И совсем неважно, что Вы написали в объявлении «Сдаю без посредников». Обычно рынок жилья по найму очень четко отслеживается риэлтерскими конторами. Но с ними лучше заключить очень подробный договор — что должно сделать агентство и сколько за это возьмет. Обычно сотрудники агентства тут же размещают ваше объявление в газетах или предлагают Вам клиентов из имеющейся у них базы. Кстати, к выбору агентсва недвижимости, тоже нужно подойти серьезно: выбирая агентство, стоит учесть такой важный показатель, как срок работы фирмы на рынке. Естественно, чем он дольше, тем надежнее компания и опытнее специалисты.
Второе. Ваша задача — четко знать цены на сдачу жилья в вашем районе. Позвоните в 3-4 агентства, и попробуйте предложить им сдать Вашу квартиру. Узнав примерную месячную стоимость квартиры, не спешите обращаться в то агентство, где вам предложили наибольшую цену, пообещав Вам быстро найти клиента, который согласится платить за нее определенную сумму. Помните золотое правило: цена должна соответствовать качеству. В целом, советуем не гоняться за миражами, а признать реальную рыночную цену Вашего объекта.
Факторов, влияющих на стоимость жилья, очень много, основные из них: район города, срок постройки дома и качество ремонта квартиры или его отсутствие, наличие инфраструктуры возле дома, наличие мебели, бытовой техники, телефона и даже выделенки, этаж, метраж и срок найма. Очень большое влияние на цену оказывает приближенность вашего дома к учебным заведениям и метро. Часто квартиру снимают студенты.
Третье. Подготовка квартиры. Посмотрите на ваше владение глазами будущего квартиросъемщика. Насколько надежна входная дверь и замок на ней? Не протекают ли трубы? Не искрят ли розетки? Не засорена ли канализация? Раскладывается ли диван и не заедает ли шпингалет на двери в ванную? Не стоит оставлять в квартире старые вещи. Постарайтесь создать в квартире здоровую и благоприятную атмосферу, ведь ваш потенциальный арендатор в этих стенах начнет новую жизнь. И если ему понравится, он постарается остаться здесь как можно дольше, что будет вам только на пользу.
Четвертое. Определитесь в своих предпочтениях — кого бы вы хотели видеть в своей квартире. Выбирайте клиента тщательно. Не торопитесь сдать ее первому встречному. Часто это чревато дальнейшими неприятностями. Трудно угадать, кто будет аккуратным квартиросъемщиком — молодая семья, одинокая женщина или студенты.
Так что держитесь одного более или менее надежного правила: назначьте встречу, поговорите, посмотрите на человека и уже тогда решайте окончательно. Поэтому встречу с арендатором на откуп риэлтору не отдавайте. Им все равно, а квартира — ваша!
И еще, как показывает практика, совершенно невозможно угадать, как будет содержаться квартира, по национальному признаку. В каждом народе есть чистюли и замарашки. Не будьте националистом (однако знать некоторые национальные особенности быта не помешает).
Пятое. Грамотно заключите договор с нанимателем. Вот здесь понадобится помощь риэлтера или знакомого юриста. Обговаривайте все! Абсолютно все детали. Сколько человек будет проживать в квартире (вы сдадите квартиру ОДНОМУ вьетнамскому студенту — а проживать в ней может и десять человек, которые вроде бы приехали в гости), для каких целей нанимается квартира — под офис, для постоянного проживания или еще для каких-то целей. Это тоже очень важно. Так одна женщина сдала квартиру для проживания милой интеллигентной женщине, а у нее чуть ли не каждый день собиралась секта, поющая всякие гимны. Соседи, естественно, очень недовольны. Не обрадуются соседи и молодой особе, к которой постоянно ходят мужчины — по одному и компаниями. Обязательно укажите о возможности проживания на вашей территории домашних животных. Особенно если у вас или членов вашей семьи аллергия на шерсть. Бывает и такое — из съемной квартиры делают приют для животных.
Если вы сдаете квартиру с имуществом — сделайте подробную опись и состояние вещей. Хорошо описать и состояние самой квартиры. Наличие ремонта и т.д. Чем подробнее вы опишете все детали в договоре, тем проще будут отношения с арендатором.
Обязательно укажите срок оплаты — лучше, если это будет предоплата. И срок найма. Тогда вас не поставят перед фактом, что квартира уже пуста… вчера.
Обговорите и условия освобождения жилплощади — в течение какого периода и за сколько дней до выезда жильцы должны быть предупреждены. Не стесняйтесь все описывать. В конце концов, эта квартира — ваше достояние. Также обратите внимание, что с физическим лицом подписывается договор найма, а с юридическим — договор аренды
Шестое. Обязательно обговорите оплату коммунальных платежей и телефонных переговоров. Пропишите в договоре, кто, в какие сроки и по каким платежным документам оплачивает эти платежи. Следите за междугородными переговорами своих жильцов или отмените выход на межгород. Это также ваша подстраховка от штрафов и пени.
Седьмое. Самое главное, ради чего вы все это затеяли — как будет проходить оплата за жилье. Также все это отразите в договоре. Наличный расчет или денежный перевод. Сроки и размер. Если договор заключается на длительный срок, укажите возможность повышения платы за аренду в связи с изменением рынка жилья. Отразите сроки предупреждения о повышении платы.
И еще один нюанс: конечно, хочется получить от сдаваемой недвижимости как можно больший доход. Но Вам будет спокойней, если Вы не пожадничаете и зарегистрируете договор найма в местной налоговой инспекции и заплатите налоги. В конце концов, налоги не такие уж и огромные (15% от месячного дохода), а если налоговый инспектор найдет Вас сам, и докажет, что квартиру Вы сдаете не безвозмездно, то насчитают Вам сумму довольно внушительную.
И по возможности хотя бы раз в месяц появляйтесь в своей квартире — это даст возможность контроля соблюдения всех условий договора и целостности вашей квартиры.
Пусть эти советы помогут Вам без проблем сдать свою недвижимость.
